Immobilier et crédit au Bec-Thomas : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur la période 2018-2025, le prix médian observé au Bec-Thomas est de 1 497 €/m² pour les maisons (3 ventes).

Par rapport aux communes du département Eure : pour les maisons, il est 23 % en dessous de la médiane départementale (1 937 €/m²).

Les maisons se vendent 23 % sous la médiane départementale, soit environ 68 000 € de moins pour 154 m² : un écart modéré à l’avantage de l’acheteur.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Pour les maisons, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Accessibilité immobilière : 88,3/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour du Bec-Thomas, les 9 communes les plus proches (jusqu’à 3,9 km) affichent un prix médian des maisons de 2 069 €/m² (1 374 € à 2 826 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui du Bec-Thomas (1 497 €/m²) est inférieur de 28 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acheteur, cela traduit un ticket d’entrée plutôt bas pour le département : l’apport et la durée du prêt pèsent moins sur la mensualité, à mettre en regard du dynamisme local (emploi, transports) que ce score ne mesure pas.

Bien de référence : prix médian au m² de la période 2018-2025 × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 20 097 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 13,0 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé, qui rend l’apport et la durée du prêt déterminants.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (46 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 273 € et les intérêts totaux d’environ 19 424 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 86 100 €, soit 42 % du capital emprunté (204 900 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 98 400 € au-delà du capital, soit 303 300 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 149 € mais ajoute environ 28 008 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (65 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 860 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 273 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 460 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 2,3 SMIC net : deux salaires au SMIC ne suffisent pas, il faut des rémunérations supérieures ou un apport plus important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 54 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 53 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 17,1 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 098 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 46 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 12 294 € dans le premier cas et d’environ 6 929 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 205 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 102 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Avec un apport de 30 % (69 300 €), l’emprunt passe sous ce seuil, y compris pour un emprunteur seul.

Le Bec-Thomas est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Le bien de référence est une maison de 154 m² à environ 231 000 € (prix médian constaté). En zone C, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 150 000 € pour 2 personnes et à 210 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 42 750 € et de 59 850 € par an. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 308 000 € (dont 77 000 € de travaux), soit 158 000 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 150 000 €, soit 49 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 30 000 € à 75 000 € pour 2 personnes et de 42 000 € à 105 000 € pour 4 personnes. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 15 000 € à 45 000 €. Au maximum, cela couvre 24 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 41 520 € par an avec 20 % d’apport) représente 97 % du plafond de ressources pour 2 personnes (42 750 €) : la marge est faible et le revenu fiscal de référence fait foi.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (204 897 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 30 000 € à 75 000 € et sa mensualité passerait de 1 213 € à 769 € à 1 035 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement du Bec-Thomas est de 9,4 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 7 et 10 ans (médiane du département : 1,8 an). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute atteint 2,6 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 14,6 %). Il est inférieur au repère de 8 %, couramment utilisé : la commune a peu de marge pour investir sans emprunter ni augmenter les impôts.

La dette par habitant est de 113 € en 2025, inférieure à la médiane du département (178 €).

La dette par habitant (113 € en 2025) a augmenté de 28 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 4,8 points depuis 2020.

Côté acheteur, les indicateurs financiers sont inférieurs à ceux de la plupart des communes comparables : informez-vous sur les projets d’investissement et sur l’évolution des taux d’imposition avant de vous engager.

La taxe foncière sur les propriétés bâties du Bec-Thomas est calculée avec un taux de 36,62 % en 2025, soit 15 % en dessous de la médiane départementale (43,28 %).

Ce taux a augmenté de 2,6 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 91,0/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition au Bec-Thomas est de 776 € en 2025, soit proche de la médiane départementale (789 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 13,45 % au Bec-Thomas en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (65 € par mois) représente 5 % de la mensualité de référence : un poste à prévoir dans le budget.

Autour du Bec-Thomas, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 3,9 km) se situe entre 34,07 % et 50,41 % (médiane 43,26 %), contre 36,62 % dans la commune, soit 6,6 points de moins que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Sur les 20 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés au Bec-Thomas (2026), 20,0 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 40,0 % sont classés E, F ou G.

Avec 20 diagnostics seulement, ces pourcentages ne permettent pas de juger l’état du parc au Bec-Thomas : ils sont donnés à titre indicatif et ne donnent pas lieu à une note.

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, le nombre de DPE recensés est trop faible pour juger l’état du parc de logements : le DPE du bien visé est le document à consulter avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements au Bec-Thomas est de 12,7 €/m² charges comprises, soit environ 660 € par mois pour 52 m², 11 % au-dessus de la médiane départementale (11,4 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons au Bec-Thomas est de 10,8 €/m² charges comprises, soit environ 1 660 € par mois pour 154 m², 10 % au-dessus de la médiane départementale (9,8 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 8,6 % pour maisons (loyer annuel divisé par le prix médian), mais le prix médian repose sur 3 ventes seulement : c’est trop peu pour en tirer une conclusion. Comparez avec des annonces et des ventes locales récentes.

Pour 154 m², le loyer estimé est de 1 660 € par mois et la mensualité de crédit de 1 213 €, soit 27 % de moins : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat revient moins cher que la location.

Le niveau de vie médian du Bec-Thomas (25 410 € par an et par unité de consommation) dépasse de 5 % la médiane du département (24 160 €) : un écart modéré.

Soit 2 120 € par mois et par unité de consommation, 1,43 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 460 € par mois avec 20 % d’apport) représente 109 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 180 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

Peu d’arrêtés de catastrophe naturelle concernent la commune : 2 depuis 1982 entre 1999 et 1999, contre 3 en médiane pour les communes du département concernées.

Le dernier événement reconnu date de 1999 (il y a 27 ans).

Aucune école, aucun collège ni lycée ouvert n’est recensé au Bec-Thomas dans l’annuaire de l’Éducation nationale : l’établissement scolaire le plus proche, une école primaire, se trouve à Saint-Pierre-des-Fleurs (1,5 km à vol d’oiseau), ce qui pèse sur le quotidien d’une famille.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé au Bec-Thomas au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à La Saussaye (2,4 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.