Immobilier et crédit au Bosc du Theil : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé au Bosc du Theil est de 1 702 €/m² pour les maisons (4 ventes).

Les maisons se vendent 1 702 €/m² sur les 12 derniers mois, 8 % sous la médiane 2018-2025 (1 842 €/m²) : un léger recul, d’environ 15 000 € pour 104 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Eure : pour les maisons, il est 12 % en dessous de la médiane départementale (1 930 €/m²).

Avec 12 % de moins que la médiane du département, le ticket d’entrée est inférieur d’environ 24 000 € pour 104 m².

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Accessibilité immobilière : 61,8/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,5 km), le prix médian des maisons est de 1 853 €/m² (1 697 € à 2 500 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui du Bosc du Theil (1 842 €/m²) est proche, avec un écart de 1 %.

Pour un acheteur, le niveau de prix se situe dans la moyenne des communes comparables : la comparaison avec des annonces précises reste indispensable.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 15 399 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence correspond à 10,0 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (35 400 € de plus) réduit la mensualité d’environ 210 € et les intérêts totaux d’environ 14 883 €.

Pour 157 000 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 66 000 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 75 400 € au-delà du capital, soit 232 400 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 114 € mais ajoute environ 21 461 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (62 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 950 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 210 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 650 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 1,8 SMIC net : c’est à la portée d’un couple dont chacun est payé au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), pas d’une personne seule.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 41 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 40 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 13,1 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 140 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 35 400 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 9 420 € dans le premier cas et d’environ 5 309 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 157 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Le Bosc du Theil est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Les plafonds de la zone C augmentent avec la taille du foyer : 180 000 € de coût d’opération et 51 300 € de revenus pour 3 personnes, puis 240 000 € et 68 400 € pour 5 personnes et plus. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 236 000 € (dont 59 000 € de travaux), soit 56 000 € au-dessus du plafond pour 3 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 180 000 €, soit 76 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 36 000 € à 90 000 € pour 3 personnes et de 47 200 € à 118 000 € pour 5 personnes et plus. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 17 700 € à 53 100 €. Au maximum, cela couvre 38 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 31 800 € par an avec 20 % d’apport) représente 62 % du plafond de ressources pour 3 personnes (51 300 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (156 999 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 36 000 € à 90 000 € et sa mensualité passerait de 929 € à 397 € à 716 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement du Bosc du Theil ressort à 1,3 an en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 1,8 an). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

Épargne brute rapportée aux recettes de fonctionnement : 15,2 % en 2025 (médiane du département : 14,6 %). Entre 15 et 22 %, il laisse une part importante des recettes disponible pour investir et rembourser la dette.

Avec 180 € de dette par habitant en 2025, la commune suit la médiane départementale (178 €).

La dette par habitant (180 € en 2025) a diminué de 25 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 6,5 points depuis 2020.

Côté acheteur, des indicateurs financiers plus favorables que ceux de la plupart des communes comparables rendent en principe moins probable une hausse brutale des impôts locaux ou une réduction des services, sans que cela soit exclu.

Le taux de taxe foncière bâtie du Bosc du Theil atteint 41,50 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (43,28 %).

Ce taux a augmenté de 3,2 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 62,6/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition au Bosc du Theil est de 746 € en 2025, soit 5 % en dessous de la médiane départementale (789 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 17,99 % au Bosc du Theil en 2025.

Le taux total est estimé à 42,52 % pour 2026 (estimation, à confirmer par les décisions de la collectivité).

Rapportée au mois, la taxe foncière moyenne de la commune atteint 62 €, soit 7 % de la mensualité de référence : elle pèse sur le reste à vivre.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,5 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 38,30 % à 48,41 % (médiane 44,69 %) : celui du Bosc du Theil (41,50 %) est inférieur de 3,2 points à cette médiane locale.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Sur les 99 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés au Bosc du Theil (2026), 18,2 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 36,4 % sont classés E, F ou G.

Environ un DPE sur 5 est classé F ou G au Bosc du Theil : un budget travaux est à prévoir pour une part non négligeable des biens.

En comparaison, la part de logements F ou G est proche de la médiane départementale (17,5 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements au Bosc du Theil est de 11,5 €/m² charges comprises, soit environ 600 € par mois pour 52 m², proche de la médiane départementale (11,4 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons au Bosc du Theil est de 9,3 €/m² charges comprises, soit environ 960 € par mois pour 104 m², 6 % en dessous de la médiane départementale (9,8 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 6,5 % pour maisons (loyer annuel divisé par le prix médian), mais le prix médian repose sur 4 ventes seulement : c’est trop peu pour en tirer une conclusion. Comparez avec des annonces et des ventes locales récentes.

Pour le bien de référence (104 m²), la mensualité de crédit (929 €) reste légèrement sous le loyer estimé (960 €) : la différence disparaît une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges.

À 23 690 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian du Bosc du Theil se situe au niveau de celui du département (24 160 €).

Cela représente 1 970 € par mois et par unité de consommation, soit 1,34 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 650 € par mois avec 20 % d’apport) représente 89 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 960 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

6 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris pour la commune depuis 1982 entre 1988 et 2024, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 3).

Le dernier événement reconnu date de 2024 (il y a 2 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire au Bosc du Theil.

Avec 0,8 école pour 1 000 habitants, le premier degré est aussi dense que dans le département (0,8 pour 1 000).

La scolarité secondaire se fait hors de la commune, faute de collège et de lycée sur place : transports scolaires et distances comptent pour une famille qui s’installe.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé au Bosc du Theil au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Amfreville-Saint-Amand (5,5 km à vol d’oiseau).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.