Immobilier et crédit au Mesnil-Aubry : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé au Mesnil-Aubry est de 3 007 €/m² pour les maisons (5 ventes).

Sur 12 mois, les maisons se vendent 3 007 €/m², contre 3 086 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 3 %).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Val-d’Oise : pour les maisons, il est proche de la médiane départementale (3 138 €/m²).

Le prix des maisons se situe au niveau de la médiane départementale (écart de 4 %) : sur 90 m², la différence représente environ 12 000 €.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 56,1/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour du Mesnil-Aubry, les 8 communes les plus proches (jusqu’à 4,1 km) affichent un prix médian des maisons de 3 536 €/m² (2 963 € à 4 222 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui du Mesnil-Aubry (3 086 €/m²) est inférieur de 13 %.

Les ventes d’appartements sont trop rares au Mesnil-Aubry pour calculer un prix ; dans les 4 communes les plus proches (jusqu’à 3,8 km), le prix médian est de 3 546 €/m² (2 724 € à 5 729 €/m² selon la commune, 2018-2025), un ordre de grandeur pour le secteur à vérifier sur des annonces.

Pour un acquéreur, le niveau de prix correspond à la moyenne des communes comparables ; des annonces précises restent nécessaires pour juger un bien.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 23 577 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 15,3 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (54 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 321 € et les intérêts totaux d’environ 22 788 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 101 100 €, soit 42 % du capital emprunté (240 400 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 115 500 € au-delà du capital, soit 355 900 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 175 € mais ajoute environ 32 858 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (130 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 520 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 321 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 4 060 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 2,7 SMIC net : deux salaires au SMIC ne suffisent pas, il faut des rémunérations supérieures ou un apport plus important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 63 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 62 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 20,0 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 808 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 54 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 14 423 € dans le premier cas et d’environ 8 128 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 240 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 120 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Le Mesnil-Aubry est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Prenons une maison de 90 m² au prix médian de 271 000 €. Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone B1 est encadré par un coût d’opération de 135 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 34 500 €) et de 324 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 82 800 €). Le coût de l’opération est de 271 000 €, soit 136 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 135 000 €, soit 50 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 13 500 € à 40 500 € pour une personne seule et de 27 100 € à 81 300 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 15 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 48 720 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (34 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (240 377 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 13 500 € à 40 500 € et sa mensualité passerait de 1 423 € à 1 183 € à 1 343 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, l’épargne brute du Mesnil-Aubry est négative alors que la commune a de la dette : elle ne dégage pas d’excédent de fonctionnement pour la rembourser, ce qui constitue un point de vigilance.

Le taux d’épargne brute du Mesnil-Aubry ressort à -1,2 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 13,3 %). Il est négatif : les dépenses de fonctionnement dépassent les recettes, ce qui limite fortement les marges de la commune.

La dette par habitant est de 2 690 € en 2025, plus de deux fois la médiane du département (605 €).

La dette par habitant (2 690 € en 2025) a augmenté de 145 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 23,8 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière appelle de la vigilance : renseignez-vous sur les projets d’investissement et sur la trajectoire de la fiscalité locale avant de vous engager.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties du Mesnil-Aubry est de 37,39 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (36,60 %).

Par rapport à 2020, le taux est supérieur de 1,7 points.

Note de pression fiscale : 37,8/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition au Mesnil-Aubry est de 1 560 € en 2025, soit proche de la médiane départementale (1 541 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 6,94 % au Mesnil-Aubry en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (130 € par mois) pèse 9 % de la mensualité de référence : une charge non négligeable pour le reste à vivre.

Autour du Mesnil-Aubry, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,2 km) se situe entre 23,99 % et 50,52 % (médiane 34,31 %), contre 37,39 % dans la commune, soit 3,1 points de plus que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Les 83 diagnostics de performance énergétique recensés au Mesnil-Aubry (2026) se répartissent ainsi : 14,5 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 37,3 % en classe E, F ou G.

Près d’un logement sur 7 est classé F ou G au Mesnil-Aubry : prévoyez une marge pour les travaux et un levier de négociation sur le prix.

Cette part de logements F ou G est 16 % au-dessus de la médiane départementale (12,5 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements au Mesnil-Aubry est de 17,3 €/m² charges comprises, soit environ 900 € par mois pour 52 m², proche de la médiane départementale (17,3 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons au Mesnil-Aubry est de 13,8 €/m² charges comprises, soit environ 1 240 € par mois pour 90 m², 6 % en dessous de la médiane départementale (14,8 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer annuel estimé équivaut à 5,5 % du prix médian des maisons : un rendement brut compris entre 5 et 7 %.

Pour 90 m², la mensualité de crédit (1 423 €) est supérieure de 14 % au loyer estimé (1 240 €) : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat coûte un peu plus cher par mois que la location.

Le niveau de vie médian du Mesnil-Aubry (27 520 € par an et par unité de consommation) est proche de la médiane du département (27 790 €).

Soit 2 290 € par mois et par unité de consommation, 1,55 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (4 060 € par mois avec 20 % d’apport) représente 118 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 440 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune compte 6 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1987 et 1999, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 6).

Le dernier événement reconnu date de 1999 (il y a 27 ans).

Les 5 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire au Mesnil-Aubry.

Rapporté à la population (1,1 école pour 1 000 habitants), le premier degré est très dense au regard du département (0,6 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Ézanville (3,0 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé au Mesnil-Aubry au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Ézanville (3,0 km à vol d’oiseau).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.