Immobilier et crédit à Leforest : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Leforest est de 1 846 €/m² pour les maisons (53 ventes).

Par rapport à la médiane 2018-2025 (1 980 €/m²), le prix récent des maisons (1 846 €/m²) est en retrait de 7 %, soit environ 12 000 € pour 87 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Pas-de-Calais : pour les maisons, il est 12 % au-dessus de la médiane départementale (1 642 €/m²).

Les maisons coûtent 12 % de plus que la médiane du département, soit environ 18 000 € de plus pour 87 m² : l’apport pèse davantage dans le plan de financement.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 28,1/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Leforest, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,1 km) affichent un prix médian des maisons de 1 820 €/m² (1 432 € à 2 369 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Leforest (1 980 €/m²) est supérieur de 9 %.

Les ventes d’appartements sont trop rares à Leforest pour calculer un prix ; dans les 4 communes les plus proches (jusqu’à 5,1 km), le prix médian est de 3 185 €/m² (1 546 € à 3 676 €/m² selon la commune, 2018-2025), un ordre de grandeur pour le secteur à vérifier sur des annonces.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 14 007 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 9,1 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (32 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 191 € et les intérêts totaux d’environ 13 538 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 60 000 €, soit 42 % du capital emprunté (142 800 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 68 600 € au-delà du capital, soit 211 400 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 104 € mais ajoute environ 19 521 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (142 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 690 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 191 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 410 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 1,6 SMIC net : deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) l’atteignent, un seul ne suffit pas.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 38 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 37 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 11,9 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 2 856 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 32 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 8 568 € dans le premier cas et d’environ 4 829 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 143 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Leforest est classée en zone B2 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Le bien de référence est une maison de 87 m² à environ 161 000 € (prix médian constaté). En zone B2, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 165 000 € pour 2 personnes et à 231 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 47 250 € et de 66 150 € par an. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 215 000 € (dont 54 000 € de travaux), soit 49 700 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 165 000 €, soit 77 % du coût. Un foyer de 4 personnes n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 33 000 € à 82 500 € pour 2 personnes et de 42 900 € à 107 300 € pour 4 personnes. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 16 100 € à 48 300 €. Au maximum, cela couvre 38 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 28 920 € par an avec 20 % d’apport) représente 61 % du plafond de ressources pour 2 personnes (47 250 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (142 807 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 33 000 € à 82 500 € et sa mensualité passerait de 845 € à 357 € à 650 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Leforest est de 32,0 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe au-delà du repère de 12 ans, souvent retenu comme seuil d’alerte (médiane du département : 2,8 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute de Leforest ressort à 5,6 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 18,2 %). Il est inférieur au repère de 8 %, couramment utilisé : la commune a peu de marge pour investir sans emprunter ni augmenter les impôts.

La dette par habitant est de 1 978 € en 2025, plus de deux fois la médiane du département (387 €).

La dette par habitant (1 978 € en 2025) a peu varié (+3 %) depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Pour un acheteur, la situation financière appelle de la vigilance : renseignez-vous sur les projets d’investissement et sur la trajectoire de la fiscalité locale avant de vous engager.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Leforest est calculée avec un taux de 62,42 % en 2025, soit 55 % au-dessus de la médiane départementale (40,35 %).

Le taux n’a pas sensiblement évolué depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

Note de pression fiscale : 6,4/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Leforest est de 1 702 € en 2025, soit 129 % au-dessus de la médiane départementale (744 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 10,00 % à Leforest en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (142 € par mois) représente 17 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour de Leforest, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,1 km) se situe entre 42,35 % et 62,81 % (médiane 48,71 %), contre 62,42 % dans la commune, soit 13,7 points de plus que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Les 1 730 diagnostics de performance énergétique recensés à Leforest (2026) se répartissent ainsi : 12,8 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 33,1 % en classe E, F ou G.

Près d’un logement sur 8 est classé F ou G à Leforest : prévoyez une marge pour les travaux et un levier de négociation sur le prix.

Cette part de logements F ou G est 18 % en dessous de la médiane départementale (15,7 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Leforest est de 11,6 €/m² charges comprises, soit environ 600 € par mois pour 52 m², 7 % au-dessus de la médiane départementale (10,8 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Leforest est de 9,3 €/m² charges comprises, soit environ 810 € par mois pour 87 m², 9 % au-dessus de la médiane départementale (8,6 €/m²).

Le loyer annuel estimé équivaut à 6,1 % du prix médian des maisons : un rendement brut compris entre 5 et 7 %.

Pour 87 m², la mensualité de crédit (845 €) est supérieure de 4 % au loyer estimé (810 €) : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat coûte un peu plus cher par mois que la location.

Le niveau de vie médian de Leforest (20 410 € par an et par unité de consommation) est 8 % sous la médiane du département (22 185 €) : un écart modéré.

Soit 1 700 € par mois et par unité de consommation, 1,15 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 410 € par mois avec 20 % d’apport) représente 94 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 550 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Le taux de pauvreté est de 18,0 % (médiane du département : 18,0 %) : il se situe entre 15 et 20 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,6 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,6 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 4 points de charge à Leforest, répartis dans 1 station, dont 2 en charge rapide (50 kW et plus).

Avec 0,6 points de charge pour 1 000 habitants, la commune est bien moins équipée que le département (1,5 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune a fait l’objet de 8 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1990 et 2020, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 6).

Le dernier événement reconnu date de 2020 (il y a 6 ans).

Les 5 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 2 écoles maternelles, 1 école primaire, 1 école élémentaire et 1 collège à Leforest.

Rapporté à la population (0,6 école pour 1 000 habitants), le premier degré se situe un peu sous la moyenne départementale (0,8 pour 1 000).

La commune compte 1 collège mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

Le lycée le plus proche est à Auby (2,9 km), à vol d’oiseau.

5 établissements sur 5 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 2 pharmacies et 1 centre ou maison de santé à Leforest.

Avec 2,8 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (3,2 pour 10 000).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Évin-Malmaison (2,1 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.