Immobilier et crédit à Monbalen : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur la période 2018-2025, le prix médian observé à Monbalen est de 2 479 €/m² pour les maisons (9 ventes).

Par rapport aux communes du département Lot-et-Garonne : pour les maisons, il est 53 % au-dessus de la médiane départementale (1 624 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 53 % la médiane du département, soit environ 63 000 € de plus pour 74 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Pour les maisons, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

Accessibilité immobilière : 4,1/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Monbalen, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,2 km) affichent un prix médian des maisons de 1 934 €/m² (1 404 € à 2 213 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Monbalen (2 479 €/m²) est supérieur de 28 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acheteur, le ticket d’entrée est élevé pour le département : l’apport personnel, la durée du prêt et le taux d’endettement deviennent déterminants pour boucler le financement.

Bien de référence : prix médian au m² de la période 2018-2025 × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 15 921 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 10,3 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé, qui rend l’apport et la durée du prêt déterminants.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (36 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 217 € et les intérêts totaux d’environ 15 388 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 68 200 €, soit 42 % du capital emprunté (162 300 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 78 000 € au-delà du capital, soit 240 300 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 118 € mais ajoute environ 22 188 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (73 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 050 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 217 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 740 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 1,9 SMIC net : deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) l’atteignent, un seul ne suffit pas.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 43 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 42 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 13,5 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 246 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 36 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 9 739 € dans le premier cas et d’environ 5 489 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 162 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Monbalen est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone C est encadré par un coût d’opération de 100 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 28 500 €) et de 240 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 68 400 €). Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 244 000 € (dont 61 000 € de travaux), soit 144 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 100 000 €, soit 41 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 20 000 € à 50 000 € pour une personne seule et de 48 000 € à 120 000 € pour 5 personnes et plus. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 10 000 € à 30 000 €. Au maximum, cela couvre 20 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 32 880 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (28 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (162 321 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 20 000 € à 50 000 € et sa mensualité passerait de 961 € à 665 € à 842 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Monbalen est de 0,5 an (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 2,6 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute atteint 32,5 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 15,5 %). Il dépasse 22 % : la commune peut financer une grande partie de ses investissements avec ses propres ressources.

La dette par habitant est de 94 € en 2025, moins de la moitié de la médiane du département (352 €).

La dette par habitant (94 € en 2025) a diminué de 69 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 8,1 points depuis 2020.

Côté acheteur, des indicateurs financiers plus favorables que ceux de la plupart des communes comparables rendent en principe moins probable une hausse brutale des impôts locaux ou une réduction des services, sans que cela soit exclu.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties de Monbalen est de 43,45 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (45,29 %).

Ce taux est resté stable depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

La note de pression fiscale ressort à 64,9/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Monbalen est de 875 € en 2025, soit proche de la médiane départementale (916 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 11,08 % à Monbalen en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (73 € par mois) pèse 8 % de la mensualité de référence : une charge non négligeable pour le reste à vivre.

Autour de Monbalen, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,2 km) se situe entre 40,96 % et 55,68 % (médiane 47,97 %), contre 43,45 % dans la commune, soit 4,5 points de moins que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Sur les 41 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Monbalen (2026), 12,2 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 29,3 % sont classés E, F ou G.

Près d’un logement sur 8 est classé F ou G à Monbalen : prévoyez une marge pour les travaux et un levier de négociation sur le prix.

En comparaison, la part de logements F ou G est 13 % en dessous de la médiane départementale (14,0 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Monbalen est de 10,5 €/m² charges comprises, soit environ 550 € par mois pour 52 m², 11 % au-dessus de la médiane départementale (9,5 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Monbalen est de 9,6 €/m² charges comprises, soit environ 710 € par mois pour 74 m², 19 % au-dessus de la médiane départementale (8,1 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Pour maisons, le loyer annuel représente 4,7 % du prix médian : un rendement brut compris entre 3,5 et 5 %.

Pour 74 m², la mensualité de crédit (961 €) est supérieure de 35 % au loyer estimé (710 €) : le budget mensuel est nettement plus chargé en achetant qu’en louant.

Le niveau de vie médian de Monbalen (22 590 € par an et par unité de consommation) dépasse de 6 % la médiane du département (21 250 €) : un écart modéré.

Soit 1 880 € par mois et par unité de consommation, 1,27 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 740 € par mois avec 20 % d’apport) représente 97 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 820 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune est fréquemment touchée : 17 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2022 (médiane des communes concernées du département : 13).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

Les 9 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 5 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle à Monbalen.

Rapporté à la population (2,2 école pour 1 000 habitants), le premier degré est très dense au regard du département (0,9 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Monbalen au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Laroque-Timbaut (4,3 km à vol d’oiseau).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.