Immobilier et crédit à Montesquieu : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Montesquieu est de 1 634 €/m² pour les maisons (4 ventes).

Sur les 12 derniers mois, les maisons se vendent 1 634 €/m², soit 10 % sous la médiane 2018-2025 (1 818 €/m²) : un repli net, d’environ 11 000 € pour 60 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Hérault : pour les maisons, il est 32 % en dessous de la médiane départementale (2 417 €/m²).

Acheter à Montesquieu coûte nettement moins cher que dans la plupart du département : 32 % de moins au m² pour les maisons, soit près de 47 000 € d’écart sur 60 m². Ce niveau invite à regarder l’état des biens et la demande locale.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 75,4/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 7 communes les plus proches (jusqu’à 6,5 km), le prix médian des maisons est de 2 485 €/m² (1 589 € à 3 148 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Montesquieu (1 818 €/m²) est inférieur de 27 % à cette médiane locale (écart important).

Faute d’assez de ventes d’appartements pour établir un prix à Montesquieu, les 3 communes les plus proches (jusqu’à 6,5 km) affichent un prix médian de 2 327 €/m² (1 574 € à 2 538 €/m² selon la commune, 2018-2025) : un repère indicatif pour le secteur, à confirmer avec des annonces locales.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée plutôt bas pour le département allège l’effort sur l’apport et la mensualité ; le dynamisme local (emploi, transports) n’est pas mesuré par ce score.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 8 526 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Il faut compter 5,5 années de SMIC net pour atteindre le prix du bien de référence (SMIC net d’environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu bas.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (19 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 116 € et les intérêts totaux d’environ 8 241 €.

Pour 86 900 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 36 500 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 41 800 € au-delà du capital, soit 128 700 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 63 € mais ajoute environ 11 882 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (30 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (1 640 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 116 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 1 470 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 1,0 SMIC net : un salaire au SMIC seul atteint ce niveau pour le bien de référence.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 23 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 22 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 7,2 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 1 739 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 19 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 5 216 € dans le premier cas et d’environ 2 939 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 87 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Montesquieu est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Le bien de référence est une maison de 60 m² à environ 98 000 € (prix médian constaté). Le plafond d’opération de la zone C est de 100 000 € pour une personne seule et de 180 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 28 500 € et de 51 300 €. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 131 000 € (dont 33 000 € de travaux), soit 30 700 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 100 000 €, soit 77 % du coût. Un foyer de 3 personnes n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 20 000 € à 50 000 € pour une personne seule et de 26 100 € à 65 300 € pour 3 personnes. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 9 800 € à 29 400 €. Au maximum, cela couvre 38 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 17 640 € par an avec 20 % d’apport) représente 62 % du plafond de ressources pour une personne seule (28 500 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (86 926 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 20 000 € à 50 000 € et sa mensualité passerait de 514 € à 219 € à 396 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Montesquieu ressort à 0,0 an en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,5 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, le taux d’épargne brute de la commune s’établit à 33,1 % (médiane du département : 16,3 %). Supérieur à 22 %, il permet de financer une grande partie des investissements sans recourir massivement à l’emprunt.

Avec 7 € de dette par habitant en 2025, la commune se situe à moins de la moitié de la médiane départementale (671 €).

La dette par habitant (7 € en 2025) a diminué de 8 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Montesquieu s’établit à 32,93 %, soit 25 % en dessous de la médiane départementale (44,12 %).

Le taux n’a pas sensiblement évolué depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

Note de pression fiscale : 95,9/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Montesquieu est de 365 € en 2025, soit 62 % en dessous de la médiane départementale (972 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 15,44 % à Montesquieu en 2025.

La taxe foncière moyenne équivaut à 30 € par mois à à Montesquieu, soit 6 % de la mensualité de référence : à ajouter au budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,5 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 35,10 % à 46,48 % (médiane 40,54 %) : celui de Montesquieu (32,93 %) est inférieur de 7,6 points à cette médiane locale.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Les 17 diagnostics de performance énergétique recensés à Montesquieu (2026) se répartissent ainsi : 11,8 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 17,6 % en classe E, F ou G.

Avec 17 diagnostics seulement, ces pourcentages ne permettent pas de juger l’état du parc à Montesquieu : ils sont donnés à titre indicatif et ne donnent pas lieu à une note.

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, le nombre de DPE recensés est trop faible pour juger l’état du parc de logements : le DPE du bien visé est le document à consulter avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Montesquieu est de 11,0 €/m² charges comprises, soit environ 570 € par mois pour 52 m², 5 % en dessous de la médiane départementale (11,6 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Montesquieu est de 9,1 €/m² charges comprises, soit environ 540 € par mois pour 60 m², 12 % en dessous de la médiane départementale (10,3 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 6,6 % pour maisons (loyer annuel divisé par le prix médian), mais le prix médian repose sur 4 ventes seulement : c’est trop peu pour en tirer une conclusion. Comparez avec des annonces et des ventes locales récentes.

Pour le bien de référence (60 m²), la mensualité de crédit (514 €) reste légèrement sous le loyer estimé (540 €) : la différence disparaît une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges.

5 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris pour la commune depuis 1982 entre 1982 et 2019, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 10).

Le dernier événement reconnu date de 2019 (il y a 7 ans).

Aucune école, aucun collège ni lycée ouvert n’est recensé à Montesquieu dans l’annuaire de l’Éducation nationale : l’établissement scolaire le plus proche, une école primaire, se trouve à Gabian (5,1 km à vol d’oiseau), ce qui pèse sur le quotidien d’une famille.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Montesquieu au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Gabian (5,1 km à vol d’oiseau).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.