Immobilier et crédit à Neuilly-en-Dun : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur la période 2018-2025, le prix médian observé à Neuilly-en-Dun est de 459 €/m² pour les maisons (4 ventes).

Par rapport aux communes du département Cher : pour les maisons, il est 58 % en dessous de la médiane départementale (1 100 €/m²).

Le prix des maisons est 58 % sous la médiane du département : l’écart est important, soit environ 57 000 € de moins pour 89 m². Il peut refléter un marché plus détendu ou un éloignement des pôles d’emploi, à vérifier sur place.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Pour les maisons, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Accessibilité immobilière : 97,2/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Neuilly-en-Dun, les 9 communes les plus proches (jusqu’à 9,4 km) affichent un prix médian des maisons de 1 072 €/m² (613 € à 1 835 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Neuilly-en-Dun (459 €/m²) est inférieur de 57 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acheteur, cela traduit un ticket d’entrée plutôt bas pour le département : l’apport et la durée du prêt pèsent moins sur la mensualité, à mettre en regard du dynamisme local (emploi, transports) que ce score ne mesure pas.

Bien de référence : prix médian au m² de la période 2018-2025 × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 3 567 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 2,3 années de SMIC net à temps plein (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu bas.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (8 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 49 € et les intérêts totaux d’environ 3 448 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 15 300 €, soit 42 % du capital emprunté (36 400 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 17 500 € au-delà du capital, soit 53 800 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 26 € mais ajoute environ 4 971 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (44 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (680 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 49 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 610 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 0,4 SMIC net : un seul salaire au SMIC suffirait pour le bien de référence.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 10 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 9 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 3,0 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 727 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 8 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 2 182 € dans le premier cas et d’environ 1 230 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 36 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Neuilly-en-Dun est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Le bien de référence est une maison de 89 m² à environ 41 000 € (prix médian constaté). En zone C, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 150 000 € pour 2 personnes et à 210 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 42 750 € et de 59 850 € par an. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 55 000 € (dont 14 000 € de travaux), sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 10 900 € à 27 300 €. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 4 100 € à 12 300 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 7 320 € par an avec 20 % d’apport) représente 17 % du plafond de ressources pour 2 personnes (42 750 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (36 367 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 10 900 € à 27 300 € et sa mensualité passerait de 215 € à 54 € à 151 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Neuilly-en-Dun est de 4,3 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 3,3 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute atteint 12,2 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 14,2 %). Il se situe entre 8 et 15 % : la commune dégage une marge pour investir tout en remboursant sa dette.

La dette par habitant est de 596 € en 2025, supérieure à la médiane du département (451 €).

La dette par habitant (596 € en 2025) a diminué de 33 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 8,5 points depuis 2020.

Côté acheteur, la situation financière est proche de celle des communes comparables : le budget communal et les projets d’investissement restent à consulter en mairie.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Neuilly-en-Dun est calculée avec un taux de 37,47 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (37,28 %).

Ce taux a augmenté de 1,1 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 47,7/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Neuilly-en-Dun est de 530 € en 2025, soit 13 % en dessous de la médiane départementale (611 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

La taxe foncière moyenne de la commune (44 € par mois) représente 21 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour de Neuilly-en-Dun, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 9,4 km) se situe entre 31,77 % et 38,38 % (médiane 34,60 %), contre 37,47 % dans la commune, soit 2,9 points de plus que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Sur les 33 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Neuilly-en-Dun (2026), 33,3 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 69,7 % sont classés E, F ou G.

Près d’un logement sur 3 est classé F ou G à Neuilly-en-Dun : les travaux de rénovation font partie du projet d’achat dans de nombreux cas.

En comparaison, la part de logements F ou G est 72 % au-dessus de la médiane départementale (19,4 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part élevée de logements F ou G annonce souvent des travaux de rénovation, une marge de négociation sur le prix et un point de vigilance pour la revente ou la mise en location.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Neuilly-en-Dun est de 7,0 €/m² charges comprises, soit environ 370 € par mois pour 52 m², 13 % en dessous de la médiane départementale (8,1 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Neuilly-en-Dun est de 7,1 €/m² charges comprises, soit environ 640 € par mois pour 89 m², proche de la médiane départementale (6,9 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 18,7 % pour maisons (loyer annuel divisé par le prix médian), mais le prix médian repose sur 4 ventes seulement : c’est trop peu pour en tirer une conclusion. Comparez avec des annonces et des ventes locales récentes.

Pour 89 m², le loyer estimé est de 640 € par mois et la mensualité de crédit de 215 €, soit 66 % de moins : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat revient moins cher que la location.

Le niveau de vie médian de Neuilly-en-Dun (17 950 € par an et par unité de consommation) est 19 % sous la médiane du département (22 200 €) : les ménages y disposent de ressources nettement plus modestes que dans la plupart des communes voisines.

Soit 1 500 € par mois et par unité de consommation, 1,01 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (610 € par mois avec 20 % d’apport) représente 27 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 240 € par mois, ordre de grandeur) : le bien est accessible à la plupart des couples de la commune.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune compte 5 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2022, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 8).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école élémentaire à Neuilly-en-Dun.

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Neuilly-en-Dun au fichier FINESS : les soins se font dans une commune voisine.

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.