Immobilier et crédit à Ordan-Larroque : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Ordan-Larroque est de 2 587 €/m² pour les maisons (3 ventes).

Le prix des maisons progresse nettement : 2 587 €/m² sur les 12 derniers mois contre 1 467 €/m² en médiane 2018-2025, soit 76 % de plus (environ 123 000 € pour 110 m²).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Gers : pour les maisons, il est 81 % au-dessus de la médiane départementale (1 427 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 81 % la médiane du département, soit environ 128 000 € de plus pour 110 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Note d’accessibilité immobilière : 65,7/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour d’Ordan-Larroque, les 7 communes les plus proches (jusqu’à 7,3 km) affichent un prix médian des maisons de 1 935 €/m² (1 669 € à 3 323 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Ordan-Larroque (1 467 €/m²) est inférieur de 24 %.

Côté acheteur, les prix sont plutôt bas pour le département : l’apport et la durée du prêt pèsent moins sur la mensualité, tandis que l’emploi et les transports, que le score ne mesure pas, restent à examiner.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 24 795 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 16,1 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (57 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 337 € et les intérêts totaux d’environ 23 965 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 106 300 €, soit 42 % du capital emprunté (252 800 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 121 500 € au-delà du capital, soit 374 200 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 184 € mais ajoute environ 34 555 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (79 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 760 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 337 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 4 270 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 2,9 SMIC net : deux salaires au SMIC ne suffisent pas, il faut des rémunérations supérieures ou un apport plus important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 67 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 65 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 21,1 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 5 056 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 57 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 15 168 € dans le premier cas et d’environ 8 548 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 253 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 126 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Ordan-Larroque est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Prenons une maison de 110 m² au prix médian de 285 000 €. En zone C, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 150 000 € pour 2 personnes et à 210 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 42 750 € et de 59 850 € par an. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 380 000 € (dont 95 000 € de travaux), soit 230 000 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 150 000 €, soit 39 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 30 000 € à 75 000 € pour 2 personnes et de 42 000 € à 105 000 € pour 4 personnes. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 15 000 € à 45 000 €. Au maximum, cela couvre 20 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 51 240 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour 2 personnes (42 750 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (252 795 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 30 000 € à 75 000 € et sa mensualité passerait de 1 496 € à 1 052 € à 1 319 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement d’Ordan-Larroque est de 0,3 an (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 2,1 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute, qui rapporte l’épargne aux recettes de fonctionnement, est de 50,8 % (médiane du département : 20,7 %). Il dépasse 22 % : la commune peut financer une grande partie de ses investissements avec ses propres ressources.

La dette par habitant est de 144 € en 2025, moins de la moitié de la médiane du département (401 €).

La dette par habitant (144 € en 2025) a diminué de 68 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 31,3 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

La taxe foncière sur les propriétés bâties d’Ordan-Larroque est calculée avec un taux de 56,48 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (58,76 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 4,2 points.

Pression fiscale : 62,8/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Ordan-Larroque est de 946 € en 2025, soit 23 % au-dessus de la médiane départementale (767 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 14,84 % à Ordan-Larroque en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (79 € par mois) représente 5 % de la mensualité de référence : un poste à prévoir dans le budget.

Autour d’Ordan-Larroque, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 8,9 km) se situe entre 49,92 % et 81,05 % (médiane 62,67 %), contre 56,48 % dans la commune, soit 6,2 points de moins que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Parmi les 69 DPE recensés à Ordan-Larroque (2026), 4,3 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 29,0 % des classes E, F ou G.

Avec 4,3 % de logements F ou G seulement, les passoires thermiques restent rares à Ordan-Larroque.

La part de logements F ou G est 59 % en dessous de la médiane départementale (10,6 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Ordan-Larroque est de 8,3 €/m² charges comprises, soit environ 430 € par mois pour 52 m², 8 % en dessous de la médiane départementale (9,1 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Ordan-Larroque est de 7,9 €/m² charges comprises, soit environ 870 € par mois pour 110 m², proche de la médiane départementale (8,2 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 3,7 % pour maisons (loyer annuel divisé par le prix médian), mais le prix médian repose sur 3 ventes seulement : c’est trop peu pour en tirer une conclusion. Comparez avec des annonces et des ventes locales récentes.

Pour 110 m², la mensualité de crédit (1 496 €) équivaut à 1,7 fois le loyer estimé (870 €) : l’achat alourdit beaucoup le budget mensuel par rapport à la location.

Le niveau de vie médian d’Ordan-Larroque (25 700 € par an et par unité de consommation) dépasse de 17 % la médiane du département (21 960 €) : les ménages y disposent de ressources nettement supérieures à celles des communes voisines.

Soit 2 140 € par mois et par unité de consommation, 1,45 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (4 270 € par mois avec 20 % d’apport) représente 133 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 210 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune est fréquemment touchée : 18 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1989 et 2023 (médiane des communes concernées du département : 9).

Le dernier événement reconnu date de 2023 (il y a 3 ans).

Les 11 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Ordan-Larroque.

Rapporté à la population (1,1 école pour 1 000 habitants), l’offre du premier degré dépasse la moyenne départementale (1,0 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Auch (7,3 km) et le lycée le plus proche est à Auch (7,3 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Ordan-Larroque au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Auch (7,3 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.