Immobilier et crédit à Orveau : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur la période 2018-2025, le prix médian observé à Orveau est de 8 761 €/m² pour les maisons (2 ventes).

Par rapport aux communes du département Essonne : pour les maisons, il est 182 % au-dessus de la médiane départementale (3 111 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 182 % la médiane du département, soit environ 254 000 € de plus pour 45 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Pour les maisons, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Note d’accessibilité immobilière : 0,0/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour d’Orveau, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,2 km) affichent un prix médian des maisons de 2 884 €/m² (1 669 € à 3 128 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Orveau (8 761 €/m²) est supérieur de 204 % à cette médiane locale (écart important).

Les ventes d’appartements sont trop rares à Orveau pour calculer un prix ; dans les 5 communes les plus proches (jusqu’à 6,2 km), le prix médian est de 2 871 €/m² (2 564 € à 3 495 €/m² selon la commune, 2018-2025), un ordre de grandeur pour le secteur à vérifier sur des annonces.

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² de la période 2018-2025 × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 34 278 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 22,2 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : le marché s’adresse surtout à des ménages aux revenus élevés ou disposant d’un fort apport.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (78 800 € de plus) réduit la mensualité d’environ 466 € et les intérêts totaux d’environ 33 130 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 146 900 €, soit 42 % du capital emprunté (349 500 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 167 900 € au-delà du capital, soit 517 400 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 254 € mais ajoute environ 47 771 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (68 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (6 580 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 466 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 5 910 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Avec 4,0 SMIC net requis, ce bien suppose des revenus nettement supérieurs à deux salaires au SMIC.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 92 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 90 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 29,1 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 6 990 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 78 800 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 20 969 € dans le premier cas et d’environ 11 818 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 349 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 175 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Orveau est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

En zone B1, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 202 500 € pour 2 personnes et à 283 500 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 51 750 € et de 72 450 € par an. Le coût de l’opération est de 394 000 €, soit 191 500 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 202 500 €, soit 51 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 20 300 € à 60 800 € pour 2 personnes et de 28 400 € à 85 100 € pour 4 personnes. Au maximum, cela couvre 15 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 70 920 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour 2 personnes (51 750 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (349 478 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 20 300 € à 60 800 € et sa mensualité passerait de 2 068 € à 1 709 € à 1 948 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, l’épargne brute d’Orveau est négative alors que la commune a de la dette : elle ne dégage pas d’excédent de fonctionnement pour la rembourser, ce qui constitue un point de vigilance.

Le taux d’épargne brute, qui rapporte l’épargne aux recettes de fonctionnement, est de -21,9 % (médiane du département : 12,3 %). Il est négatif : les dépenses de fonctionnement dépassent les recettes, ce qui limite fortement les marges de la commune.

La dette par habitant est de 106 € en 2025, moins de la moitié de la médiane du département (498 €).

La dette par habitant (106 € en 2025) a diminué de 51 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 48,9 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière appelle de la vigilance : le budget communal, les projets d’investissement et la trajectoire de la fiscalité locale sont à examiner avant de vous engager.

La taxe foncière sur les propriétés bâties d’Orveau est calculée avec un taux de 30,69 % en 2025, soit 18 % en dessous de la médiane départementale (37,39 %).

Depuis 2020, le taux varie de moins de 1 point : il est resté stable.

Pression fiscale : 87,4/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Orveau est de 811 € en 2025, soit 51 % en dessous de la médiane départementale (1 662 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

La taxe foncière moyenne de la commune (68 € par mois) représente 3 % de la mensualité de référence : un poste à prévoir dans le budget.

Autour d’Orveau, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,2 km) se situe entre 24,78 % et 40,63 % (médiane 34,36 %), contre 30,69 % dans la commune, soit 3,7 points de moins que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Parmi les 15 DPE recensés à Orveau (2026), 20,0 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 40,0 % des classes E, F ou G.

Avec 15 diagnostics seulement, ces pourcentages ne permettent pas de juger l’état du parc à Orveau : ils sont donnés à titre indicatif et ne donnent pas lieu à une note.

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, le nombre de DPE recensés est trop faible pour juger l’état du parc de logements : le DPE du bien visé est le document à consulter avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Orveau est de 14,5 €/m² charges comprises, soit environ 760 € par mois pour 52 m², 10 % en dessous de la médiane départementale (16,1 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Orveau est de 13,0 €/m² charges comprises, soit environ 580 € par mois pour 45 m², 11 % en dessous de la médiane départementale (14,5 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 1,8 % pour maisons (loyer annuel divisé par le prix médian), mais le prix médian repose sur 2 ventes seulement : c’est trop peu pour en tirer une conclusion. Comparez avec des annonces et des ventes locales récentes.

Pour 45 m², la mensualité de crédit (2 068 €) équivaut à 3,5 fois le loyer estimé (580 €) : l’achat alourdit beaucoup le budget mensuel par rapport à la location.

Le niveau de vie médian d’Orveau (29 890 € par an et par unité de consommation) dépasse de 6 % la médiane du département (28 090 €) : un écart modéré.

Soit 2 490 € par mois et par unité de consommation, 1,69 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (5 910 € par mois avec 20 % d’apport) représente 158 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 740 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune compte 4 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2000, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 8).

Le dernier événement reconnu date de 2000 (il y a 26 ans).

Aucune école, aucun collège ni lycée ouvert n’est recensé à Orveau dans l’annuaire de l’Éducation nationale : l’établissement scolaire le plus proche, une école maternelle, se trouve à Bouville (1,8 km à vol d’oiseau), ce qui pèse sur le quotidien d’une famille.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Orveau au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Cerny (4,0 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.