Immobilier et crédit à Sadirac : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Sadirac est de 2 998 €/m² pour les maisons (33 ventes).

Le prix récent des maisons (2 998 €/m²) dépasse de 5 % la médiane 2018-2025 (2 852 €/m²), soit environ 13 000 € de plus pour 92 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Gironde : pour les maisons, il est 46 % au-dessus de la médiane départementale (2 057 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 46 % la médiane du département, soit environ 87 000 € de plus pour 92 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Note d’accessibilité immobilière : 24,8/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Sadirac, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,7 km) affichent un prix médian des maisons de 2 852 €/m² (1 111 € à 3 574 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Sadirac (2 852 €/m²) est proche, avec un écart de 0 %.

Les ventes d’appartements sont trop rares à Sadirac pour calculer un prix ; dans les 3 communes les plus proches (jusqu’à 4,5 km), le prix médian est de 3 288 €/m² (2 534 € à 5 298 €/m² selon la commune, 2018-2025), un ordre de grandeur pour le secteur à vérifier sur des annonces.

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 24 012 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 15,6 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (55 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 327 € et les intérêts totaux d’environ 23 208 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 102 900 €, soit 42 % du capital emprunté (244 800 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 117 600 € au-delà du capital, soit 362 400 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 178 € mais ajoute environ 33 464 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (101 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 610 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 327 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 4 140 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 2,8 SMIC net : deux salaires au SMIC ne suffisent pas, il faut des rémunérations supérieures ou un apport plus important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 64 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 63 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 20,4 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 896 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 55 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 14 689 € dans le premier cas et d’environ 8 278 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 245 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 122 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Sadirac est classée en zone B2 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Prenons une maison de 92 m² au prix médian de 276 000 €. Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone B2 est encadré par un coût d’opération de 110 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 31 500 €) et de 264 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 75 600 €). Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 368 000 € (dont 92 000 € de travaux), soit 258 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 110 000 €, soit 30 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 22 000 € à 55 000 € pour une personne seule et de 52 800 € à 132 000 € pour 5 personnes et plus. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 11 000 € à 33 000 €. Au maximum, cela couvre 15 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 49 680 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (31 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (244 812 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 22 000 € à 55 000 € et sa mensualité passerait de 1 449 € à 1 123 € à 1 319 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Sadirac est de 4,0 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 3,6 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute, qui rapporte l’épargne aux recettes de fonctionnement, est de 19,4 % (médiane du département : 12,1 %). Il se situe entre 15 et 22 % : cette marge permet d’investir et de rembourser la dette avec une part notable des recettes.

La dette par habitant est de 718 € en 2025, supérieure à la médiane du département (449 €).

La dette par habitant (718 € en 2025) a diminué de 45 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 4,6 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties de Sadirac est de 51,72 % en 2025, soit 31 % au-dessus de la médiane départementale (39,52 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 7,8 points.

Pression fiscale : 6,0/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Sadirac est de 1 215 € en 2025, soit 59 % au-dessus de la médiane départementale (762 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 12,32 % à Sadirac en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (101 € par mois) pèse 7 % de la mensualité de référence : une charge non négligeable pour le reste à vivre.

Autour de Sadirac, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,7 km) se situe entre 37,27 % et 48,99 % (médiane 42,65 %), contre 51,72 % dans la commune, soit 9,1 points de plus que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Parmi les 476 DPE recensés à Sadirac (2026), 2,5 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 9,0 % des classes E, F ou G.

Avec 2,5 % de logements F ou G seulement, les passoires thermiques restent rares à Sadirac.

La part de logements F ou G est 65 % en dessous de la médiane départementale (7,1 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Sadirac est de 12,5 €/m² charges comprises, soit environ 830 € par mois pour 66 m², 10 % au-dessus de la médiane départementale (11,4 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Sadirac est de 12,5 €/m² charges comprises, soit environ 1 150 € par mois pour 92 m², 30 % au-dessus de la médiane départementale (9,6 €/m²).

Pour maisons, le loyer annuel représente 5,0 % du prix médian : un rendement brut compris entre 3,5 et 5 %.

Pour 92 m², la mensualité de crédit (1 449 €) est supérieure de 26 % au loyer estimé (1 150 €) : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat coûte un peu plus cher par mois que la location.

Le niveau de vie médian de Sadirac (25 600 € par an et par unité de consommation) dépasse de 14 % la médiane du département (22 500 €) : un écart modéré.

Soit 2 130 € par mois et par unité de consommation, 1,44 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (4 140 € par mois avec 20 % d’apport) représente 129 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 200 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Avec 6,0 % (médiane du département : 11,0 %), le taux de pauvreté reste inférieur à 10 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,5 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,5 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart faible entre les habitants.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune est fréquemment touchée : 17 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2022 (médiane des communes concernées du département : 12).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

Les 8 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 6 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle, 1 école primaire et 1 école élémentaire à Sadirac.

Rapporté à la population (0,6 école pour 1 000 habitants), le premier degré suit la moyenne départementale (0,6 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Créon (4,3 km) et le lycée le plus proche est à Créon (4,3 km), à vol d’oiseau.

3 établissements sur 3 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie à Sadirac.

Avec 2,1 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (3,0 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Loupes (2,8 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : les hospitalisations et les urgences passent par un établissement d’une commune voisine.

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.