Immobilier et crédit à Saint-Angel : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur la période 2018-2025, le prix médian observé à Saint-Angel est de 938 €/m² pour les maisons (11 ventes).

Par rapport aux communes du département Allier : pour les maisons, il est 18 % en dessous de la médiane départementale (1 143 €/m²).

Les maisons se vendent 18 % sous la médiane départementale, soit environ 15 000 € de moins pour 74 m² : un écart modéré à l’avantage de l’acheteur.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Pour les maisons, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 65,6/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Saint-Angel, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,8 km) affichent un prix médian des maisons de 1 053 €/m² (686 € à 1 370 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Angel (938 €/m²) est inférieur de 11 %.

Les ventes d’appartements sont trop rares à Saint-Angel pour calculer un prix ; dans les 7 communes les plus proches (jusqu’à 7,7 km), le prix médian est de 1 387 €/m² (368 € à 2 222 €/m² selon la commune, 2018-2025), un ordre de grandeur pour le secteur à vérifier sur des annonces.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée plutôt bas pour le département allège l’effort sur l’apport et la mensualité ; le dynamisme local (emploi, transports) n’est pas mesuré par ce score.

Bien de référence : prix médian au m² de la période 2018-2025 × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 6 003 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 3,9 années de SMIC net à temps plein (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu bas.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (13 800 € de plus) réduit la mensualité d’environ 82 € et les intérêts totaux d’environ 5 802 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 25 700 €, soit 42 % du capital emprunté (61 200 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 29 400 € au-delà du capital, soit 90 600 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 45 € mais ajoute environ 8 366 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (55 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (1 150 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 82 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 1 030 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 0,7 SMIC net : un seul salaire au SMIC suffirait pour le bien de référence.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 16 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 16 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 5,1 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 1 224 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 13 800 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 3 672 € dans le premier cas et d’environ 2 070 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 61 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Saint-Angel est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Le bien de référence est une maison de 74 m² à environ 69 000 € (prix médian constaté). En zone C, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 150 000 € pour 2 personnes et à 210 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 42 750 € et de 59 850 € par an. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 92 000 € (dont 23 000 € de travaux), sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 18 400 € à 46 000 €. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 6 900 € à 20 700 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 12 360 € par an avec 20 % d’apport) représente 29 % du plafond de ressources pour 2 personnes (42 750 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (61 203 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 18 400 € à 46 000 € et sa mensualité passerait de 362 € à 90 € à 253 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Saint-Angel est de 1,4 an (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,4 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute de Saint-Angel ressort à 27,1 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 15,5 %). Il dépasse 22 % : la commune peut financer une grande partie de ses investissements avec ses propres ressources.

La dette par habitant est de 269 € en 2025, inférieure à la médiane du département (493 €).

La dette par habitant (269 € en 2025) a peu varié (+2 %) depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 10,7 points depuis 2020.

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Saint-Angel est calculée avec un taux de 34,43 % en 2025, soit 6 % en dessous de la médiane départementale (36,50 %).

Le taux n’a pas sensiblement évolué depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

Note de pression fiscale : 68,0/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Saint-Angel est de 664 € en 2025, soit proche de la médiane départementale (670 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 13,23 % à Saint-Angel en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (55 € par mois) représente 15 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour de Saint-Angel, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,8 km) se situe entre 31,79 % et 55,84 % (médiane 38,97 %), contre 34,43 % dans la commune, soit 4,5 points de moins que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Les 52 diagnostics de performance énergétique recensés à Saint-Angel (2026) se répartissent ainsi : 15,4 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 38,5 % en classe E, F ou G.

Près d’un logement sur 6 est classé F ou G à Saint-Angel : prévoyez une marge pour les travaux et un levier de négociation sur le prix.

Cette part de logements F ou G est 42 % en dessous de la médiane départementale (26,4 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Saint-Angel est de 9,3 €/m² charges comprises, soit environ 480 € par mois pour 52 m², 16 % au-dessus de la médiane départementale (8,0 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Saint-Angel est de 7,3 €/m² charges comprises, soit environ 540 € par mois pour 74 m², proche de la médiane départementale (7,3 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

À 9,3 % de rendement brut indicatif pour maisons, le niveau dépasse 9 % : vérifiez la demande locative et l’état des biens.

Pour 74 m², le loyer estimé est de 540 € par mois et la mensualité de crédit de 362 €, soit 33 % de moins : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat revient moins cher que la location.

Le niveau de vie médian de Saint-Angel (24 690 € par an et par unité de consommation) dépasse de 15 % la médiane du département (21 415 €) : les ménages y disposent de ressources nettement supérieures à celles des communes voisines.

Soit 2 060 € par mois et par unité de consommation, 1,39 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (1 030 € par mois avec 20 % d’apport) représente 33 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 090 € par mois, ordre de grandeur) : le bien est accessible à la plupart des couples de la commune.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune compte 7 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2023, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 7).

Le dernier événement reconnu date de 2023 (il y a 3 ans).

Les 3 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Saint-Angel.

Rapporté à la population (1,3 école pour 1 000 habitants), l’offre du premier degré dépasse la moyenne départementale (0,9 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Désertines (5,4 km) et le lycée le plus proche est à Montluçon (6,9 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 hôpital ou clinique à Saint-Angel.

La commune n’a pas de pharmacie : la plus proche se trouve à Désertines (5,4 km à vol d’oiseau).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Désertines (5,4 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.