Immobilier et crédit à Saint-Barthélemy : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur la période 2018-2025, le prix médian observé à Saint-Barthélemy est de 4 375 €/m² pour les maisons (2 ventes).

Par rapport aux communes du département Landes : pour les maisons, il est 108 % au-dessus de la médiane départementale (2 102 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 108 % la médiane du département, soit environ 255 000 € de plus pour 112 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Pour les maisons, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Note d’accessibilité immobilière : 4,3/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Saint-Barthélemy, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 8,2 km) affichent un prix médian des maisons de 3 608 €/m² (2 912 € à 4 117 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Barthélemy (4 375 €/m²) est supérieur de 21 %.

Les ventes d’appartements sont trop rares à Saint-Barthélemy pour calculer un prix ; dans les 6 communes les plus proches (jusqu’à 8,2 km), le prix médian est de 3 904 €/m² (3 360 € à 6 434 €/m² selon la commune, 2018-2025), un ordre de grandeur pour le secteur à vérifier sur des annonces.

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² de la période 2018-2025 × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 42 630 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 27,6 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : le marché s’adresse surtout à des ménages aux revenus élevés ou disposant d’un fort apport.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (98 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 580 € et les intérêts totaux d’environ 41 203 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 182 700 €, soit 42 % du capital emprunté (434 600 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 208 800 € au-delà du capital, soit 643 400 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 316 € mais ajoute environ 59 411 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (83 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (8 180 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 580 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 7 350 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Le revenu requis atteint 5,0 SMIC net : ce marché s’adresse surtout à des ménages aux revenus élevés ou disposant d’un apport important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 114 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 112 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 36,2 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 8 693 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 98 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 26 078 € dans le premier cas et d’environ 14 697 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 435 000 € (apport de 20 %), la part assurée dépasse 200 000 € par personne même à deux emprunteurs (environ 217 000 € chacun) : un questionnaire de santé peut être demandé.

Saint-Barthélemy est classée en zone B2 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Prenons une maison de 112 m² au prix médian de 490 000 €. Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone B2 est encadré par un coût d’opération de 110 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 31 500 €) et de 264 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 75 600 €). Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 653 000 € (dont 163 000 € de travaux), soit 543 300 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 110 000 €, soit 17 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 22 000 € à 55 000 € pour une personne seule et de 52 800 € à 132 000 € pour 5 personnes et plus. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 11 000 € à 33 000 €. Au maximum, cela couvre 8 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 88 200 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (31 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (434 630 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 22 000 € à 55 000 € et sa mensualité passerait de 2 572 € à 2 247 € à 2 442 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Saint-Barthélemy est de 3,5 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 3,6 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute, qui rapporte l’épargne aux recettes de fonctionnement, est de 10,0 % (médiane du département : 15,1 %). Il se situe entre 8 et 15 % : la commune dégage une marge pour investir tout en remboursant sa dette.

La dette par habitant est de 196 € en 2025, moins de la moitié de la médiane du département (593 €).

La dette par habitant (196 € en 2025) a diminué de 59 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties de Saint-Barthélemy est de 41,44 % en 2025, soit 15 % au-dessus de la médiane départementale (36,05 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 5,2 points.

Pression fiscale : 9,9/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Saint-Barthélemy est de 991 € en 2025, soit 48 % au-dessus de la médiane départementale (671 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 5,00 % à Saint-Barthélemy en 2025.

Le taux total est estimé à 43,25 % pour 2026 (estimation, à confirmer par les décisions de la collectivité).

La taxe foncière moyenne de la commune (83 € par mois) représente 3 % de la mensualité de référence : un poste à prévoir dans le budget.

Autour de Saint-Barthélemy, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 8,2 km) se situe entre 32,31 % et 49,30 % (médiane 39,50 %), contre 41,44 % dans la commune, soit 1,9 point de plus que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Parmi les 35 DPE recensés à Saint-Barthélemy (2026), 14,3 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 17,1 % des classes E, F ou G.

Près d’un logement sur 7 est classé F ou G à Saint-Barthélemy : prévoyez une marge pour les travaux et un levier de négociation sur le prix.

La part de logements F ou G est 70 % au-dessus de la médiane départementale (8,4 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Saint-Barthélemy est de 12,7 €/m² charges comprises, soit environ 660 € par mois pour 52 m², 16 % au-dessus de la médiane départementale (10,9 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Saint-Barthélemy est de 12,5 €/m² charges comprises, soit environ 1 400 € par mois pour 112 m², 35 % au-dessus de la médiane départementale (9,3 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 3,4 % pour maisons (loyer annuel divisé par le prix médian), mais le prix médian repose sur 2 ventes seulement : c’est trop peu pour en tirer une conclusion. Comparez avec des annonces et des ventes locales récentes.

Pour 112 m², la mensualité de crédit (2 572 €) équivaut à 1,8 fois le loyer estimé (1 400 €) : l’achat alourdit beaucoup le budget mensuel par rapport à la location.

Le niveau de vie médian de Saint-Barthélemy (23 300 € par an et par unité de consommation) est proche de la médiane du département (22 580 €).

Soit 1 940 € par mois et par unité de consommation, 1,31 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (7 350 € par mois avec 20 % d’apport) représente 252 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 910 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune a fait l’objet de 10 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1988 et 2021, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 6).

Le dernier événement reconnu date de 2021 (il y a 5 ans).

Les 7 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

Aucune école, aucun collège ni lycée ouvert n’est recensé à Saint-Barthélemy dans l’annuaire de l’Éducation nationale : l’établissement scolaire le plus proche, une école élémentaire, se trouve à Biaudos (3,0 km à vol d’oiseau), ce qui pèse sur le quotidien d’une famille.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Saint-Barthélemy au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Urcuit (4,5 km à vol d’oiseau).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.