Immobilier et crédit à Saint-Bénézet : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur la période 2018-2025, le prix médian observé à Saint-Bénézet est de 2 841 €/m² pour les maisons (2 ventes).

Par rapport aux communes du département Gard : pour les maisons, il est 14 % au-dessus de la médiane départementale (2 497 €/m²).

Le prix au m² dépasse de 14 % la médiane départementale : pour 99 m², il faut compter environ 34 000 € de plus qu’au prix médian du département.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Pour les maisons, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Note d’accessibilité immobilière : 26,2/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,5 km), le prix médian des maisons est de 1 997 €/m² (1 499 € à 2 666 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Bénézet (2 841 €/m²) est supérieur de 42 % à cette médiane locale (écart important).

Faute d’assez de ventes d’appartements pour établir un prix à Saint-Bénézet, les 4 communes les plus proches (jusqu’à 4,5 km) affichent un prix médian de 2 424 €/m² (1 363 € à 3 684 €/m² selon la commune, 2018-2025) : un repère indicatif pour le secteur, à confirmer avec des annonces locales.

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² de la période 2018-2025 × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 24 447 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Il faudrait 15,8 années de SMIC net pour atteindre le prix du bien de référence (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (56 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 333 € et les intérêts totaux d’environ 23 628 €.

Pour 249 200 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 104 800 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 119 700 € au-delà du capital, soit 369 000 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 181 € mais ajoute environ 34 070 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (67 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 690 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 333 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 4 210 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,8 SMIC net, soit plus que deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) : des revenus intermédiaires ou un apport renforcé sont nécessaires.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 66 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 64 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 20,8 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 985 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 56 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 14 955 € dans le premier cas et d’environ 8 428 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 249 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 125 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Saint-Bénézet est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Les plafonds de la zone C augmentent avec la taille du foyer : 180 000 € de coût d’opération et 51 300 € de revenus pour 3 personnes, puis 240 000 € et 68 400 € pour 5 personnes et plus. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 375 000 € (dont 94 000 € de travaux), soit 194 700 € au-dessus du plafond pour 3 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 180 000 €, soit 48 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 36 000 € à 90 000 € pour 3 personnes et de 48 000 € à 120 000 € pour 5 personnes et plus. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 18 000 € à 54 000 €. Au maximum, cela couvre 24 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 50 520 € par an avec 20 % d’apport) représente 98 % du plafond de ressources pour 3 personnes (51 300 €) : la marge est faible et le revenu fiscal de référence fait foi.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (249 247 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 36 000 € à 90 000 € et sa mensualité passerait de 1 475 € à 943 € à 1 262 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, l’épargne brute de Saint-Bénézet est négative alors que la commune a de la dette : elle ne dégage pas d’excédent de fonctionnement pour la rembourser, ce qui constitue un point de vigilance.

En 2025, l’épargne brute de Saint-Bénézet représente -7,0 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 16,1 %). Il est négatif : les recettes de fonctionnement ne couvrent pas les dépenses, et la commune ne dégage aucune marge pour investir ou rembourser sa dette.

Avec 776 € de dette par habitant en 2025, la commune dépasse la médiane départementale (665 €).

La dette par habitant (776 € en 2025) a diminué de 50 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 33,0 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière appelle de la vigilance : le budget communal, les projets d’investissement et la trajectoire de la fiscalité locale sont à examiner avant de vous engager.

Le taux de taxe foncière bâtie de Saint-Bénézet atteint 39,30 % en 2025, soit 13 % en dessous de la médiane départementale (45,15 %).

Depuis 2020, le taux varie de moins de 1 point : il est resté stable.

Pression fiscale : 92,6/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Saint-Bénézet est de 802 € en 2025, soit 22 % en dessous de la médiane départementale (1 027 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 15,22 % à Saint-Bénézet en 2025.

La taxe foncière moyenne équivaut à 67 € par mois à à Saint-Bénézet, soit 5 % de la mensualité de référence : à ajouter au budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,5 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 40,27 % à 48,42 % (médiane 43,93 %) : celui de Saint-Bénézet (39,30 %) est inférieur de 4,6 points à cette médiane locale.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Parmi les 22 DPE recensés à Saint-Bénézet (2026), 4,5 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 13,6 % des classes E, F ou G.

Avec 22 diagnostics seulement, ces pourcentages ne permettent pas de juger l’état du parc à Saint-Bénézet : ils sont donnés à titre indicatif et ne donnent pas lieu à une note.

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, le nombre de DPE recensés est trop faible pour juger l’état du parc de logements : le DPE du bien visé est le document à consulter avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Saint-Bénézet est de 11,5 €/m² charges comprises, soit environ 600 € par mois pour 52 m², proche de la médiane départementale (11,2 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Saint-Bénézet est de 9,7 €/m² charges comprises, soit environ 960 € par mois pour 99 m², proche de la médiane départementale (9,9 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 4,1 % pour maisons (loyer annuel divisé par le prix médian), mais le prix médian repose sur 2 ventes seulement : c’est trop peu pour en tirer une conclusion. Comparez avec des annonces et des ventes locales récentes.

Pour le bien de référence (99 m²), la mensualité de crédit (1 475 €) dépasse de 54 % le loyer estimé (960 €) : l’achat pèse nettement plus sur le budget mensuel que la location.

À 22 510 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Saint-Bénézet se situe au niveau de celui du département (22 085 €).

Cela représente 1 880 € par mois et par unité de consommation, soit 1,27 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian à peine supérieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (4 210 € par mois avec 20 % d’apport) représente 150 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 810 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

10 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2022 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 11).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

Les 7 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école élémentaire à Saint-Bénézet.

La scolarité secondaire se fait hors de la commune, faute de collège et de lycée sur place : transports scolaires et distances comptent pour une famille qui s’installe.

Le collège le plus proche est à Lédignan (1,9 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Saint-Bénézet au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Lédignan (1,9 km à vol d’oiseau).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.