Immobilier et crédit à Saint-Clair-sur-l’Elle : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Saint-Clair-sur-l’Elle est de 1 433 €/m² pour les maisons (8 ventes).

Le prix des maisons recule nettement : 1 433 €/m² sur les 12 derniers mois contre 1 848 €/m² en médiane 2018-2025, soit 22 % de moins (environ 42 000 € pour 101 m²).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Manche : pour les maisons, il est 16 % en dessous de la médiane départementale (1 712 €/m²).

Les maisons se vendent 16 % sous la médiane départementale, soit environ 28 000 € de moins pour 101 m² : un écart modéré à l’avantage de l’acheteur.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 42,3/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Saint-Clair-sur-l’Elle, les 9 communes les plus proches (jusqu’à 5,8 km) affichent un prix médian des maisons de 1 393 €/m² (1 212 € à 1 732 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Clair-sur-l’Elle (1 848 €/m²) est supérieur de 33 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acquéreur, le niveau de prix correspond à la moyenne des communes comparables ; des annonces précises restent nécessaires pour juger un bien.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 12 615 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 8,2 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (29 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 172 € et les intérêts totaux d’environ 12 193 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 54 100 €, soit 42 % du capital emprunté (128 600 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 61 800 € au-delà du capital, soit 190 400 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 94 € mais ajoute environ 17 581 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (83 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 420 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 172 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 170 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 1,5 SMIC net : deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) l’atteignent, un seul ne suffit pas.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 34 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 33 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 10,7 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 2 572 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 29 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 7 717 € dans le premier cas et d’environ 4 349 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 129 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Saint-Clair-sur-l’Elle est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Le bien de référence est une maison de 101 m² à environ 145 000 € (prix médian constaté). Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone C est encadré par un coût d’opération de 100 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 28 500 €) et de 240 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 68 400 €). Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 193 000 € (dont 48 000 € de travaux), soit 93 300 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 100 000 €, soit 52 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 20 000 € à 50 000 € pour une personne seule et de 38 700 € à 96 700 € pour 5 personnes et plus. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 10 000 € à 30 000 €. Au maximum, cela couvre 26 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 26 040 € par an avec 20 % d’apport) représente 91 % du plafond de ressources pour une personne seule (28 500 €) : la marge est faible et le revenu fiscal de référence fait foi.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (128 615 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 20 000 € à 50 000 € et sa mensualité passerait de 761 € à 465 € à 643 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Saint-Clair-sur-l’Elle est de 1,4 an (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 2,1 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute de Saint-Clair-sur-l’Elle ressort à 36,4 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 23,9 %). Il dépasse 22 % : la commune peut financer une grande partie de ses investissements avec ses propres ressources.

La dette par habitant est de 382 € en 2025, inférieure à la médiane du département (429 €).

La dette par habitant (382 € en 2025) a diminué de 39 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 28,3 points depuis 2020.

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties de Saint-Clair-sur-l’Elle est de 42,72 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (41,88 %).

Le taux n’a pas sensiblement évolué depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

Note de pression fiscale : 39,8/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Saint-Clair-sur-l’Elle est de 992 € en 2025, soit 75 % au-dessus de la médiane départementale (567 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

La taxe foncière moyenne de la commune (83 € par mois) représente 11 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour de Saint-Clair-sur-l’Elle, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,8 km) se situe entre 32,00 % et 47,89 % (médiane 37,52 %), contre 42,72 % dans la commune, soit 5,2 points de plus que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Les 296 diagnostics de performance énergétique recensés à Saint-Clair-sur-l’Elle (2026) se répartissent ainsi : 6,1 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 38,9 % en classe E, F ou G.

Les logements F ou G existent mais restent minoritaires à Saint-Clair-sur-l’Elle : un contrôle bien par bien suffit en général.

Cette part de logements F ou G est 65 % en dessous de la médiane départementale (17,2 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Saint-Clair-sur-l’Elle est de 9,7 €/m² charges comprises, soit environ 500 € par mois pour 52 m², proche de la médiane départementale (9,6 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Saint-Clair-sur-l’Elle est de 10,7 €/m² charges comprises, soit environ 1 080 € par mois pour 101 m², 38 % au-dessus de la médiane départementale (7,8 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Avec 9,0 % de rendement brut indicatif pour maisons, le loyer couvre une part importante du prix d’achat ; la vacance locative et la revente restent à vérifier.

Pour 101 m², le loyer estimé est de 1 080 € par mois et la mensualité de crédit de 761 €, soit 30 % de moins : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat revient moins cher que la location.

Le niveau de vie médian de Saint-Clair-sur-l’Elle (21 390 € par an et par unité de consommation) est proche de la médiane du département (22 060 €).

Soit 1 780 € par mois et par unité de consommation, 1,21 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 170 € par mois avec 20 % d’apport) représente 81 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 670 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune compte 6 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1983 et 2008, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 5).

Le dernier événement reconnu date de 2008 (il y a 18 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire et 1 collège à Saint-Clair-sur-l’Elle.

Rapporté à la population (1,0 école pour 1 000 habitants), l’offre du premier degré dépasse la moyenne départementale (0,7 pour 1 000).

La commune compte 1 collège mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

2 établissements sur 2 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie à Saint-Clair-sur-l’Elle.

Avec 10,1 pharmacie pour 10 000 habitants contre 2,6 dans le département, l’offre officinale est plus dense.

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.