Immobilier et crédit à Saint-Jean-de-Duras : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur la période 2018-2025, le prix médian observé à Saint-Jean-de-Duras est de 1 926 €/m² pour les maisons (4 ventes).

Par rapport aux communes du département Lot-et-Garonne : pour les maisons, il est 19 % au-dessus de la médiane départementale (1 624 €/m²).

Les maisons coûtent 19 % de plus que la médiane du département, soit environ 52 000 € de plus pour 172 m² : l’apport pèse davantage dans le plan de financement.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Pour les maisons, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Note d’accessibilité immobilière : 26,3/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Saint-Jean-de-Duras, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,5 km) affichent un prix médian des maisons de 1 670 €/m² (477 € à 2 728 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Jean-de-Duras (1 926 €/m²) est supérieur de 15 %.

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² de la période 2018-2025 × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 28 797 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 18,7 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (66 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 392 € et les intérêts totaux d’environ 27 833 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 123 400 €, soit 42 % du capital emprunté (293 600 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 141 100 € au-delà du capital, soit 434 700 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 214 € mais ajoute environ 40 132 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (70 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (5 520 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 392 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 4 960 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Avec 3,4 SMIC net requis, ce bien suppose des revenus nettement supérieurs à deux salaires au SMIC.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 77 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 75 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 24,5 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 5 872 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 66 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 17 616 € dans le premier cas et d’environ 9 928 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 294 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 147 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Saint-Jean-de-Duras est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Prenons une maison de 172 m² au prix médian de 331 000 €. Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone C est encadré par un coût d’opération de 100 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 28 500 €) et de 240 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 68 400 €). Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 441 000 € (dont 110 000 € de travaux), soit 341 300 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 100 000 €, soit 23 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 20 000 € à 50 000 € pour une personne seule et de 48 000 € à 120 000 € pour 5 personnes et plus. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 10 000 € à 30 000 €. Au maximum, cela couvre 11 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 59 520 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (28 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (293 597 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 20 000 € à 50 000 € et sa mensualité passerait de 1 738 € à 1 442 € à 1 619 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Saint-Jean-de-Duras est de 13,8 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe au-delà du repère de 12 ans, souvent retenu comme seuil d’alerte (médiane du département : 2,6 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute, qui rapporte l’épargne aux recettes de fonctionnement, est de 3,3 % (médiane du département : 15,5 %). Il est inférieur au repère de 8 %, couramment utilisé : la commune a peu de marge pour investir sans emprunter ni augmenter les impôts.

La dette par habitant est de 352 € en 2025, proche de la médiane du département (352 €).

La dette par habitant (352 € en 2025) a augmenté de 183 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 18,4 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière appelle de la vigilance : le budget communal, les projets d’investissement et la trajectoire de la fiscalité locale sont à examiner avant de vous engager.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties de Saint-Jean-de-Duras est de 42,75 % en 2025, soit 6 % en dessous de la médiane départementale (45,29 %).

Depuis 2020, le taux a reculé de 1,4 points.

Pression fiscale : 68,8/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Saint-Jean-de-Duras est de 842 € en 2025, soit 8 % en dessous de la médiane départementale (916 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 9,95 % à Saint-Jean-de-Duras en 2025.

Le taux total est estimé à 43,01 % pour 2026 (estimation, à confirmer par les décisions de la collectivité).

La taxe foncière moyenne de la commune (70 € par mois) représente 4 % de la mensualité de référence : un poste à prévoir dans le budget.

Autour de Saint-Jean-de-Duras, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,5 km) se situe entre 38,22 % et 47,97 % (médiane 41,90 %), contre 42,75 % dans la commune, soit 0,9 point de plus que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Parmi les 34 DPE recensés à Saint-Jean-de-Duras (2026), 14,7 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 32,4 % des classes E, F ou G.

Près d’un logement sur 7 est classé F ou G à Saint-Jean-de-Duras : prévoyez une marge pour les travaux et un levier de négociation sur le prix.

La part de logements F ou G est 5 % au-dessus de la médiane départementale (14,0 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Saint-Jean-de-Duras est de 9,7 €/m² charges comprises, soit environ 500 € par mois pour 52 m², proche de la médiane départementale (9,5 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Saint-Jean-de-Duras est de 8,4 €/m² charges comprises, soit environ 1 440 € par mois pour 172 m², proche de la médiane départementale (8,1 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 5,2 % pour maisons (loyer annuel divisé par le prix médian), mais le prix médian repose sur 4 ventes seulement : c’est trop peu pour en tirer une conclusion. Comparez avec des annonces et des ventes locales récentes.

Pour 172 m², la mensualité de crédit (1 738 €) est supérieure de 21 % au loyer estimé (1 440 €) : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat coûte un peu plus cher par mois que la location.

Le niveau de vie médian de Saint-Jean-de-Duras (18 610 € par an et par unité de consommation) est 12 % sous la médiane du département (21 250 €) : un écart modéré.

Soit 1 550 € par mois et par unité de consommation, 1,05 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (4 960 € par mois avec 20 % d’apport) représente 213 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 330 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune a fait l’objet de 14 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2022, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 13).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

Les 5 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 6 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école élémentaire à Saint-Jean-de-Duras.

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Saint-Jean-de-Duras au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Allemans-du-Dropt (7,5 km à vol d’oiseau).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.