Immobilier et crédit à Saint-Martin-en-Bière : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Saint-Martin-en-Bière est de 3 365 €/m² pour les maisons (5 ventes).

Le prix récent des maisons (3 365 €/m²) dépasse de 5 % la médiane 2018-2025 (3 202 €/m²), soit environ 22 000 € de plus pour 138 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Seine-et-Marne : pour les maisons, il est 33 % au-dessus de la médiane départementale (2 539 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 33 % la médiane du département, soit environ 114 000 € de plus pour 138 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 16,9/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Saint-Martin-en-Bière, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,7 km) affichent un prix médian des maisons de 3 187 €/m² (2 275 € à 4 812 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Martin-en-Bière (3 202 €/m²) est proche, avec un écart de 0 %.

Les ventes d’appartements sont trop rares à Saint-Martin-en-Bière pour calculer un prix ; dans les 4 communes les plus proches (jusqu’à 7,7 km), le prix médian est de 3 360 €/m² (3 125 € à 16 681 €/m² selon la commune, 2018-2025), un ordre de grandeur pour le secteur à vérifier sur des annonces.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 40 368 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 26,2 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : le marché s’adresse surtout à des ménages aux revenus élevés ou disposant d’un fort apport.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (92 800 € de plus) réduit la mensualité d’environ 549 € et les intérêts totaux d’environ 39 016 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 173 000 €, soit 42 % du capital emprunté (411 600 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 197 700 € au-delà du capital, soit 609 300 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 300 € mais ajoute environ 56 258 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (133 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (7 740 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 549 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 6 960 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Le revenu requis atteint 4,7 SMIC net : ce marché s’adresse surtout à des ménages aux revenus élevés ou disposant d’un apport important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 108 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 106 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 34,3 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 8 231 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 92 800 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 24 694 € dans le premier cas et d’environ 13 917 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 412 000 € (apport de 20 %), la part assurée dépasse 200 000 € par personne même à deux emprunteurs (environ 206 000 € chacun) : un questionnaire de santé peut être demandé.

Saint-Martin-en-Bière est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

En zone B1, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 202 500 € pour 2 personnes et à 283 500 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 51 750 € et de 72 450 € par an. Le coût de l’opération est de 464 000 €, soit 261 500 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 202 500 €, soit 44 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 20 300 € à 60 800 € pour 2 personnes et de 28 400 € à 85 100 € pour 4 personnes. Au maximum, cela couvre 13 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 83 520 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour 2 personnes (51 750 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (411 568 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 20 300 € à 60 800 € et sa mensualité passerait de 2 436 € à 2 076 € à 2 316 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Saint-Martin-en-Bière est de 4,5 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 3,1 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute de Saint-Martin-en-Bière ressort à 16,4 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 12,7 %). Il se situe entre 15 et 22 % : cette marge permet d’investir et de rembourser la dette avec une part notable des recettes.

La dette par habitant est de 594 € en 2025, supérieure à la médiane du département (452 €).

La dette par habitant (594 € en 2025) a augmenté de 38 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Saint-Martin-en-Bière est calculée avec un taux de 41,08 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (41,40 %).

Le taux n’a pas sensiblement évolué depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

Note de pression fiscale : 49,3/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Saint-Martin-en-Bière est de 1 597 € en 2025, soit 48 % au-dessus de la médiane départementale (1 079 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 9,30 % à Saint-Martin-en-Bière en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (133 € par mois) représente 5 % de la mensualité de référence : un poste à prévoir dans le budget.

Autour de Saint-Martin-en-Bière, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,7 km) se situe entre 27,06 % et 43,45 % (médiane 39,50 %), contre 41,08 % dans la commune, soit 1,6 point de plus que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Les 76 diagnostics de performance énergétique recensés à Saint-Martin-en-Bière (2026) se répartissent ainsi : 10,5 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 32,9 % en classe E, F ou G.

Près d’un logement sur 10 est classé F ou G à Saint-Martin-en-Bière : prévoyez une marge pour les travaux et un levier de négociation sur le prix.

Cette part de logements F ou G est 35 % en dessous de la médiane départementale (16,2 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 0,0 médecin généraliste pour 10 000 habitants.

Aucun professionnel recensé dans la commune pour : médecin généraliste, dentiste, pédiatre, ophtalmologue, gynécologue, sage-femme, orthophoniste, orthoptiste. Ils peuvent exister dans les communes voisines.

Note d’offre de soins : 50,6/100, dans la moyenne des communes comparables.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Saint-Martin-en-Bière est de 14,2 €/m² charges comprises, soit environ 740 € par mois pour 52 m², proche de la médiane départementale (14,2 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Saint-Martin-en-Bière est de 14,4 €/m² charges comprises, soit environ 1 990 € par mois pour 138 m², 21 % au-dessus de la médiane départementale (11,9 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer annuel estimé équivaut à 5,1 % du prix médian des maisons : un rendement brut compris entre 5 et 7 %.

Pour 138 m², la mensualité de crédit (2 436 €) est supérieure de 22 % au loyer estimé (1 990 €) : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat coûte un peu plus cher par mois que la location.

Le niveau de vie médian de Saint-Martin-en-Bière (32 360 € par an et par unité de consommation) dépasse de 24 % la médiane du département (26 040 €) : les ménages y disposent de ressources nettement supérieures à celles des communes voisines.

Soit 2 700 € par mois et par unité de consommation, 1,82 fois le SMIC net : un niveau de vie médian supérieur à 2,2 fois le SMIC net.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (6 960 € par mois avec 20 % d’apport) représente 172 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 4 050 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune compte 5 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1983 et 2004, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 7).

Le dernier événement reconnu date de 2004 (il y a 22 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école élémentaire à Saint-Martin-en-Bière.

Rapporté à la population (1,3 école pour 1 000 habitants), le premier degré est très dense au regard du département (0,8 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Perthes (5,1 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Saint-Martin-en-Bière au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Barbizon (2,6 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.