Immobilier et crédit à Saint-Michel-Escalus : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Saint-Michel-Escalus est de 3 119 €/m² pour les maisons (4 ventes).

Les prix récents des maisons (3 119 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (3 154 €/m²), avec un écart de 1 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Landes : pour les maisons, il est 53 % au-dessus de la médiane départementale (2 035 €/m²).

Avec 53 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 119 000 € d’écart pour 110 m².

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 13,4/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 15 km), le prix médian des maisons est de 3 307 €/m² (2 686 € à 6 000 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Michel-Escalus (3 154 €/m²) est proche, avec un écart de 5 %.

Faute d’assez de ventes d’appartements pour établir un prix à Saint-Michel-Escalus, les 9 communes les plus proches (jusqu’à 12 km) affichent un prix médian de 3 992 €/m² (1 823 € à 5 980 €/m² selon la commune, 2018-2025) : un repère indicatif pour le secteur, à confirmer avec des annonces locales.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 29 841 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Il faudrait 19,3 années de SMIC net pour atteindre le prix du bien de référence (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (68 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 406 € et les intérêts totaux d’environ 28 842 €.

Pour 304 200 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 127 900 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 146 200 € au-delà du capital, soit 450 400 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 222 € mais ajoute environ 41 587 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (59 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (5 720 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 406 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 5 140 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Le revenu requis atteint 3,5 SMIC net : bien au-delà de deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), il suppose des revenus supérieurs à ce montant.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 80 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 78 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 25,4 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 6 085 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 68 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 18 254 € dans le premier cas et d’environ 10 288 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 304 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 152 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Saint-Michel-Escalus est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Le bien de référence est une maison de 110 m² à environ 343 000 € (prix médian constaté). Le plafond d’opération de la zone C est de 100 000 € pour une personne seule et de 180 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 28 500 € et de 51 300 €. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 457 000 € (dont 114 000 € de travaux), soit 357 300 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 100 000 €, soit 22 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 20 000 € à 50 000 € pour une personne seule et de 36 000 € à 90 000 € pour 3 personnes. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 10 000 € à 30 000 €. Au maximum, cela couvre 11 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 61 680 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (28 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (304 241 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 20 000 € à 50 000 € et sa mensualité passerait de 1 801 € à 1 505 € à 1 682 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Saint-Michel-Escalus ressort à 2,8 ans en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,6 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, le taux d’épargne brute de la commune s’établit à 32,6 % (médiane du département : 15,1 %). Supérieur à 22 %, il permet de financer une grande partie des investissements sans recourir massivement à l’emprunt.

Avec 1 860 € de dette par habitant en 2025, la commune est à plus de deux fois la médiane départementale (593 €).

La dette par habitant (1 860 € en 2025) a augmenté de 129 241 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 14,5 points depuis 2020.

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Saint-Michel-Escalus s’établit à 34,90 %, soit proche de la médiane départementale (36,05 %).

Par rapport à 2020, le taux est supérieur de 1,7 points.

Note de pression fiscale : 58,8/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Saint-Michel-Escalus est de 703 € en 2025, soit proche de la médiane départementale (671 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 16,30 % à Saint-Michel-Escalus en 2025.

Le taux total est estimé à 35,42 % pour 2026 (estimation, à confirmer par les décisions de la collectivité).

La taxe foncière moyenne équivaut à 59 € par mois à à Saint-Michel-Escalus, soit 3 % de la mensualité de référence : à ajouter au budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 15 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 31,63 % à 40,74 % (médiane 37,19 %) : celui de Saint-Michel-Escalus (34,90 %) est inférieur de 2,3 points.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Les 50 diagnostics de performance énergétique recensés à Saint-Michel-Escalus (2026) se répartissent ainsi : 4,0 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 22,0 % en classe E, F ou G.

Les passoires thermiques sont rares à Saint-Michel-Escalus : le risque de gros travaux de rénovation est a priori limité pour la plupart des biens.

Cette part de logements F ou G est 52 % en dessous de la médiane départementale (8,4 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Saint-Michel-Escalus est de 12,9 €/m² charges comprises, soit environ 670 € par mois pour 52 m², 18 % au-dessus de la médiane départementale (10,9 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Saint-Michel-Escalus est de 11,4 €/m² charges comprises, soit environ 1 260 € par mois pour 110 m², 23 % au-dessus de la médiane départementale (9,3 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 4,4 % pour maisons (loyer annuel divisé par le prix médian), mais le prix médian repose sur 4 ventes seulement : c’est trop peu pour en tirer une conclusion. Comparez avec des annonces et des ventes locales récentes.

Pour le bien de référence (110 m²), la mensualité de crédit (1 801 €) dépasse de 43 % le loyer estimé (1 260 €) : l’achat pèse nettement plus sur le budget mensuel que la location.

À 23 420 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Saint-Michel-Escalus se situe au niveau de celui du département (22 580 €).

Cela représente 1 950 € par mois et par unité de consommation, soit 1,32 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (5 140 € par mois avec 20 % d’apport) représente 176 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 930 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

6 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris pour la commune depuis 1982 entre 1999 et 2020, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 6).

Le dernier événement reconnu date de 2020 (il y a 6 ans).

Aucune école, aucun collège ni lycée ouvert n’est recensé à Saint-Michel-Escalus dans l’annuaire de l’Éducation nationale : l’établissement scolaire le plus proche, une école primaire, se trouve à Léon (3,9 km à vol d’oiseau), ce qui pèse sur le quotidien d’une famille.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Saint-Michel-Escalus au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Léon (3,9 km à vol d’oiseau).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.