Immobilier et crédit à Saint-Selve : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Saint-Selve est de 3 028 €/m² pour les maisons (25 ventes).

Sur les 12 derniers mois, les maisons se vendent 3 028 €/m², soit 11 % sous la médiane 2018-2025 (3 401 €/m²) : un repli net, d’environ 37 000 € pour 100 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Gironde : pour les maisons, il est 47 % au-dessus de la médiane départementale (2 057 €/m²).

Avec 47 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 97 000 € d’écart pour 100 m².

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Note d’accessibilité immobilière : 11,4/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,0 km), le prix médian des maisons est de 2 767 €/m² (2 118 € à 3 651 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Selve (3 401 €/m²) est supérieur de 23 %.

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 26 361 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Il faudrait 17,1 années de SMIC net pour atteindre le prix du bien de référence (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (60 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 359 € et les intérêts totaux d’environ 25 478 €.

Pour 268 800 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 113 000 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 129 100 € au-delà du capital, soit 397 900 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 196 € mais ajoute environ 36 738 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (71 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (5 060 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 359 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 4 540 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Le revenu requis atteint 3,1 SMIC net : bien au-delà de deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), il suppose des revenus supérieurs à ce montant.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 71 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 69 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 22,4 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 5 375 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 60 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 16 126 € dans le premier cas et d’environ 9 088 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 269 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 134 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Saint-Selve est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Les plafonds de la zone C augmentent avec la taille du foyer : 180 000 € de coût d’opération et 51 300 € de revenus pour 3 personnes, puis 240 000 € et 68 400 € pour 5 personnes et plus. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 404 000 € (dont 101 000 € de travaux), soit 224 000 € au-dessus du plafond pour 3 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 180 000 €, soit 45 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 36 000 € à 90 000 € pour 3 personnes et de 48 000 € à 120 000 € pour 5 personnes et plus. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 18 000 € à 54 000 €. Au maximum, cela couvre 22 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 54 480 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour 3 personnes (51 300 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (268 761 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 36 000 € à 90 000 € et sa mensualité passerait de 1 591 € à 1 058 € à 1 378 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Saint-Selve ressort à 3,0 ans en 2025 ; elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 3,6 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, l’épargne brute de Saint-Selve représente 26,0 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 12,1 %). Supérieur à 22 %, il permet de financer une grande partie des investissements sans recourir massivement à l’emprunt.

Avec 714 € de dette par habitant en 2025, la commune dépasse la médiane départementale (449 €).

La dette par habitant (714 € en 2025) a augmenté de 48 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

Le taux de taxe foncière bâtie de Saint-Selve atteint 40,64 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (39,52 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 1,1 points.

Pression fiscale : 52,4/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Saint-Selve est de 854 € en 2025, soit 12 % au-dessus de la médiane départementale (762 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 13,37 % à Saint-Selve en 2025.

La taxe foncière moyenne équivaut à 71 € par mois à à Saint-Selve, soit 4 % de la mensualité de référence : à ajouter au budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,0 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 41,71 % à 50,97 % (médiane 44,57 %) : celui de Saint-Selve (40,64 %) est inférieur de 3,9 points à cette médiane locale.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Parmi les 244 DPE recensés à Saint-Selve (2026), 2,5 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 9,4 % des classes E, F ou G.

Les passoires thermiques sont rares à Saint-Selve : le risque de gros travaux de rénovation est a priori limité pour la plupart des biens.

La part de logements F ou G est 65 % en dessous de la médiane départementale (7,1 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Saint-Selve est de 13,5 €/m² charges comprises, soit environ 700 € par mois pour 52 m², 18 % au-dessus de la médiane départementale (11,4 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Saint-Selve est de 11,4 €/m² charges comprises, soit environ 1 140 € par mois pour 100 m², 18 % au-dessus de la médiane départementale (9,6 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif est de 4,5 % pour maisons : un niveau compris entre 3,5 et 5 %, courant dans les marchés où les prix d’achat sont élevés par rapport aux loyers.

Pour le bien de référence (100 m²), la mensualité de crédit (1 591 €) dépasse de 40 % le loyer estimé (1 140 €) : l’achat pèse nettement plus sur le budget mensuel que la location.

Avec 27 000 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Saint-Selve est supérieur de 20 % à celui du département (22 500 €).

Cela représente 2 250 € par mois et par unité de consommation, soit 1,52 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (4 540 € par mois avec 20 % d’apport) représente 135 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 380 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,4 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,4 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart faible entre les habitants.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

26 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2022 : un nombre supérieur à 25 (médiane des communes concernées du département : 12).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

Les 8 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 12 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 2 écoles primaires et 1 collège à Saint-Selve, dont 1 établissement privé.

Avec 0,5 école pour 1 000 habitants, le premier degré est aussi dense que dans le département (0,6 pour 1 000).

La commune compte 1 collège mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

Le lycée le plus proche est à La Brède (5,8 km), à vol d’oiseau.

2 établissements sur 3 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie à Saint-Selve.

Rapporté à la population (2,7 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (3,0 pour 10 000).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : les hospitalisations et les urgences passent par un établissement d’une commune voisine.

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.