Immobilier et crédit à Saint-Sulpice : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur la période 2018-2025, le prix médian observé à Saint-Sulpice est de 956 €/m² pour les maisons (7 ventes).

Par rapport aux communes du département Puy-de-Dôme : pour les maisons, il est 39 % en dessous de la médiane départementale (1 560 €/m²).

Le prix des maisons est 39 % sous la médiane du département : l’écart est important, soit environ 105 000 € de moins pour 174 m². Il peut refléter un marché plus détendu ou un éloignement des pôles d’emploi, à vérifier sur place.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Pour les maisons, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

Note d’accessibilité immobilière : 81,0/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Saint-Sulpice, les 9 communes les plus proches (jusqu’à 9,6 km) affichent un prix médian des maisons de 1 294 €/m² (770 € à 2 653 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Sulpice (956 €/m²) est inférieur de 26 % à cette médiane locale (écart important).

Les ventes d’appartements sont trop rares à Saint-Sulpice pour calculer un prix ; dans les 4 communes les plus proches (jusqu’à 7,3 km), le prix médian est de 2 907 €/m² (591 € à 4 968 €/m² selon la commune, 2018-2025), un ordre de grandeur pour le secteur à vérifier sur des annonces.

Côté acheteur, les prix sont plutôt bas pour le département : l’apport et la durée du prêt pèsent moins sur la mensualité, tandis que l’emploi et les transports, que le score ne mesure pas, restent à examiner.

Bien de référence : prix médian au m² de la période 2018-2025 × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 14 442 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 9,4 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (33 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 196 € et les intérêts totaux d’environ 13 958 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 61 900 €, soit 42 % du capital emprunté (147 200 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 70 700 € au-delà du capital, soit 218 000 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 107 € mais ajoute environ 20 127 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (31 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 770 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 196 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 490 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 1,7 SMIC net : deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) l’atteignent, un seul ne suffit pas.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 39 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 38 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 12,3 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 2 945 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 33 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 8 835 € dans le premier cas et d’environ 4 979 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 147 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Saint-Sulpice est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone C est encadré par un coût d’opération de 100 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 28 500 €) et de 240 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 68 400 €). Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 221 000 € (dont 55 000 € de travaux), soit 121 300 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 100 000 €, soit 45 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 20 000 € à 50 000 € pour une personne seule et de 44 300 € à 110 700 € pour 5 personnes et plus. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 10 000 € à 30 000 €. Au maximum, cela couvre 23 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 29 880 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (28 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (147 242 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 20 000 € à 50 000 € et sa mensualité passerait de 871 € à 576 € à 753 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Saint-Sulpice est de 0,0 an (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 2,9 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute, qui rapporte l’épargne aux recettes de fonctionnement, est de 30,4 % (médiane du département : 18,9 %). Il dépasse 22 % : la commune peut financer une grande partie de ses investissements avec ses propres ressources.

Aucun encours de dette n’est recensé pour la commune en 2025 ; c’est aussi le cas de 3 % des communes du département.

La dette par habitant (0 € en 2025) a peu varié (+0 %) depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties de Saint-Sulpice est de 34,47 % en 2025, soit 12 % en dessous de la médiane départementale (39,27 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 1,6 points.

Pression fiscale : 82,4/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Saint-Sulpice est de 376 € en 2025, soit 44 % en dessous de la médiane départementale (667 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

La taxe foncière moyenne de la commune (31 € par mois) représente 4 % de la mensualité de référence : un poste à prévoir dans le budget.

Autour de Saint-Sulpice, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 9,6 km) se situe entre 32,28 % et 47,06 % (médiane 39,88 %), contre 34,47 % dans la commune, soit 5,4 points de moins que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Parmi les 10 DPE recensés à Saint-Sulpice (2026), 20,0 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 90,0 % des classes E, F ou G.

Avec 10 diagnostics seulement, ces pourcentages ne permettent pas de juger l’état du parc à Saint-Sulpice : ils sont donnés à titre indicatif et ne donnent pas lieu à une note.

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, le nombre de DPE recensés est trop faible pour juger l’état du parc de logements : le DPE du bien visé est le document à consulter avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Saint-Sulpice est de 9,3 €/m² charges comprises, soit environ 480 € par mois pour 52 m², proche de la médiane départementale (8,9 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Saint-Sulpice est de 8,8 €/m² charges comprises, soit environ 1 530 € par mois pour 174 m², 7 % au-dessus de la médiane départementale (8,2 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

À 11,1 % de rendement brut indicatif pour maisons, le niveau dépasse 9 % : vérifiez la demande locative et l’état des biens.

Pour 174 m², le loyer estimé est de 1 530 € par mois et la mensualité de crédit de 871 €, soit 43 % de moins : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat revient moins cher que la location.

La commune compte 5 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2018, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 6).

Le dernier événement reconnu date de 2018 (il y a 8 ans).

Aucune école, aucun collège ni lycée ouvert n’est recensé à Saint-Sulpice dans l’annuaire de l’Éducation nationale : l’établissement scolaire le plus proche, une école primaire, se trouve à Bourg-Lastic (4,0 km à vol d’oiseau), ce qui pèse sur le quotidien d’une famille.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Saint-Sulpice au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Bourg-Lastic (4,0 km à vol d’oiseau).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.