Immobilier et crédit à Saint-Sulpice-le-Dunois : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Saint-Sulpice-le-Dunois est de 934 €/m² pour les maisons (12 ventes).

Sur les 12 derniers mois, les maisons se vendent 934 €/m², soit 22 % sous la médiane 2018-2025 (1 194 €/m²) : un repli net, d’environ 22 000 € pour 86 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Creuse : pour les maisons, il est 20 % au-dessus de la médiane départementale (782 €/m²).

Le prix au m² dépasse de 20 % la médiane départementale : pour 86 m², il faut compter environ 13 000 € de plus qu’au prix médian du département.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Note d’accessibilité immobilière : 18,5/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 8,3 km), le prix médian des maisons est de 867 €/m² (600 € à 1 866 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Sulpice-le-Dunois (1 194 €/m²) est supérieur de 38 % à cette médiane locale (écart important).

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 6 960 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Il faut compter 4,5 années de SMIC net pour atteindre le prix du bien de référence (SMIC net d’environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu bas.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (16 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 95 € et les intérêts totaux d’environ 6 727 €.

Pour 71 000 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 29 800 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 34 100 € au-delà du capital, soit 105 100 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 52 € mais ajoute environ 9 700 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (43 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (1 340 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 95 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 1 200 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 0,8 SMIC net : un salaire au SMIC seul atteint ce niveau pour le bien de référence.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 19 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 18 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 5,9 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 1 419 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 16 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 4 258 € dans le premier cas et d’environ 2 400 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 71 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Saint-Sulpice-le-Dunois est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Le plafond d’opération de la zone C est de 100 000 € pour une personne seule et de 180 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 28 500 € et de 51 300 €. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 107 000 € (dont 27 000 € de travaux), soit 6 700 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 100 000 €, soit 94 % du coût. Un foyer de 3 personnes n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 20 000 € à 50 000 € pour une personne seule et de 21 300 € à 53 300 € pour 3 personnes. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 8 000 € à 24 000 €. Au maximum, cela couvre 47 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 14 400 € par an avec 20 % d’apport) représente 51 % du plafond de ressources pour une personne seule (28 500 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (70 960 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 20 000 € à 50 000 € et sa mensualité passerait de 420 € à 124 € à 302 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Saint-Sulpice-le-Dunois ressort à 1,1 an en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 1,6 an). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, l’épargne brute de Saint-Sulpice-le-Dunois représente 19,0 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 19,4 %). Entre 15 et 22 %, il laisse une part importante des recettes disponible pour investir et rembourser la dette.

Avec 219 € de dette par habitant en 2025, la commune se situe sous la médiane départementale (339 €).

La dette par habitant (219 € en 2025) a diminué de 58 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 11,2 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Saint-Sulpice-le-Dunois s’établit à 42,82 %, soit 14 % au-dessus de la médiane départementale (37,69 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 5,7 points.

Pression fiscale : 17,3/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Saint-Sulpice-le-Dunois est de 513 € en 2025, soit proche de la médiane départementale (492 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 10,38 % à Saint-Sulpice-le-Dunois en 2025.

Le taux total est estimé à 43,66 % pour 2026 (estimation, à confirmer par les décisions de la collectivité).

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 43 € par mois, soit 10 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 8,3 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 30,78 % à 45,35 % (médiane 35,55 %) : celui de Saint-Sulpice-le-Dunois (42,82 %) est supérieur de 7,3 points à cette médiane locale.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Parmi les 81 DPE recensés à Saint-Sulpice-le-Dunois (2026), 37,0 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 63,0 % des classes E, F ou G.

Plus d’un DPE sur trois est classé F ou G à Saint-Sulpice-le-Dunois : les travaux de rénovation sont probables et pèsent sur le coût total du projet.

La part de logements F ou G est 12 % en dessous de la médiane départementale (42,1 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, une part élevée de logements F ou G rend probables des travaux de rénovation, un levier de négociation sur le prix et un point d’attention pour la revente ou la location.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Saint-Sulpice-le-Dunois est de 8,2 €/m² charges comprises, soit environ 430 € par mois pour 52 m², 6 % au-dessus de la médiane départementale (7,7 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Saint-Sulpice-le-Dunois est de 6,3 €/m² charges comprises, soit environ 540 € par mois pour 86 m², 5 % en dessous de la médiane départementale (6,6 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 8,1 % pour maisons, entre 7 et 9 % : les prix d’achat sont bas par rapport aux loyers, ce qui s’accompagne souvent d’une demande locative et d’une revente à vérifier.

Pour le bien de référence (86 m²), la mensualité de crédit (420 €) est inférieure de 22 % au loyer estimé (540 €) : acheter coûte moins cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges de copropriété.

À 20 930 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Saint-Sulpice-le-Dunois se situe au niveau de celui du département (20 040 €).

Cela représente 1 740 € par mois et par unité de consommation, soit 1,18 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian à peine supérieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (1 200 € par mois avec 20 % d’apport) représente 46 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 620 € par mois, ordre de grandeur) : le bien est accessible à la plupart des couples de la commune.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

5 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris pour la commune depuis 1982 entre 1982 et 2022, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 4).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Saint-Sulpice-le-Dunois.

Avec 1,7 école pour 1 000 habitants, le premier degré est plus dense que dans le département (1,3 pour 1 000) : les enfants ont souvent une école à proximité.

La scolarité secondaire se fait hors de la commune, faute de collège et de lycée sur place : transports scolaires et distances comptent pour une famille qui s’installe.

Le collège le plus proche est à Dun-le-Palestel (4,9 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Saint-Sulpice-le-Dunois au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Dun-le-Palestel (4,9 km à vol d’oiseau).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.