Immobilier et crédit à Seynes : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Seynes est de 2 301 €/m² pour les maisons (6 ventes).

Les prix récents des maisons (2 301 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (2 288 €/m²), avec un écart de 1 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Gard : pour les maisons, il est 5 % en dessous de la médiane départementale (2 426 €/m²).

Les prix à Seynes suivent la médiane du département, avec un écart de 5 % seulement, soit environ 13 000 € sur 101 m².

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

Accessibilité immobilière : 67,5/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,2 km), le prix médian des maisons est de 2 721 €/m² (2 133 € à 3 214 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Seynes (2 288 €/m²) est inférieur de 16 %.

Pour un acheteur, cela traduit un ticket d’entrée plutôt bas pour le département : l’apport et la durée du prêt pèsent moins sur la mensualité, à mettre en regard du dynamisme local (emploi, transports) que ce score ne mesure pas.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 20 184 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence représente 13,1 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (46 400 € de plus) réduit la mensualité d’environ 275 € et les intérêts totaux d’environ 19 508 €.

Pour 205 800 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 86 500 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 98 900 € au-delà du capital, soit 304 600 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 150 € mais ajoute environ 28 129 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (75 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 870 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 275 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 480 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,4 SMIC net, soit plus que deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) : des revenus intermédiaires ou un apport renforcé sont nécessaires.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 54 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 53 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 17,1 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 116 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 46 400 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 12 347 € dans le premier cas et d’environ 6 959 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 206 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 103 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Avec un apport de 30 % (69 600 €), l’emprunt passe sous ce seuil, y compris pour un emprunteur seul.

Seynes est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Le plafond d’opération de la zone C est de 100 000 € pour une personne seule et de 180 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 28 500 € et de 51 300 €. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 309 000 € (dont 77 000 € de travaux), soit 209 300 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 100 000 €, soit 32 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 20 000 € à 50 000 € pour une personne seule et de 36 000 € à 90 000 € pour 3 personnes. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 10 000 € à 30 000 €. Au maximum, cela couvre 16 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 41 760 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (28 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (205 784 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 20 000 € à 50 000 € et sa mensualité passerait de 1 218 € à 922 € à 1 100 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Seynes ressort à 11,2 ans en 2025 ; elle se situe entre 10 et 12 ans (médiane du département : 4,0 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

Épargne brute rapportée aux recettes de fonctionnement : 25,0 % en 2025 (médiane du département : 16,1 %). Supérieur à 22 %, il permet de financer une grande partie des investissements sans recourir massivement à l’emprunt.

Avec 3 449 € de dette par habitant en 2025, la commune est à plus de deux fois la médiane départementale (665 €).

La dette par habitant (3 449 € en 2025) a augmenté de 81 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 2,7 points depuis 2020.

Côté acheteur, la situation financière est proche de celle des communes comparables : le budget communal et les projets d’investissement restent à consulter en mairie.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Seynes s’établit à 43,44 %, soit proche de la médiane départementale (45,15 %).

Ce taux est resté stable depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

La note de pression fiscale ressort à 62,6/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Seynes est de 894 € en 2025, soit 13 % en dessous de la médiane départementale (1 027 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 15,73 % à Seynes en 2025.

Le taux total est estimé à 43,71 % pour 2026 (estimation, à confirmer par les décisions de la collectivité).

Rapportée au mois, la taxe foncière moyenne de la commune atteint 75 €, soit 6 % de la mensualité de référence : elle pèse sur le reste à vivre.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,2 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 36,50 % à 49,96 % (médiane 40,57 %) : celui de Seynes (43,44 %) est supérieur de 2,9 points.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Sur les 27 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Seynes (2026), 7,4 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 22,2 % sont classés E, F ou G.

Avec 27 diagnostics seulement, ces pourcentages ne permettent pas de juger l’état du parc à Seynes : ils sont donnés à titre indicatif et ne donnent pas lieu à une note.

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, le nombre de DPE recensés est trop faible pour juger l’état du parc de logements : le DPE du bien visé est le document à consulter avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Seynes est de 12,0 €/m² charges comprises, soit environ 630 € par mois pour 52 m², 8 % au-dessus de la médiane départementale (11,2 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Seynes est de 11,1 €/m² charges comprises, soit environ 1 130 € par mois pour 101 m², 13 % au-dessus de la médiane départementale (9,9 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif atteint 5,8 % pour maisons : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (101 m²), la mensualité de crédit (1 218 €) dépasse de 8 % le loyer estimé (1 130 €) : acheter coûte un peu plus cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges.

Le niveau de vie médian de Seynes est de 20 920 € par an et par unité de consommation, soit 5 % de moins que la médiane départementale (22 085 €).

Cela représente 1 740 € par mois et par unité de consommation, soit 1,18 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian à peine supérieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 480 € par mois avec 20 % d’apport) représente 133 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 620 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 12 points de charge à Seynes, répartis dans 2 stations, dont 10 en charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (69,0 points pour 1 000 habitants), l’équipement est plus de deux fois supérieur à celui du département (1,3 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

12 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2023 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 11).

Le dernier événement reconnu date de 2023 (il y a 3 ans).

Les 3 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 7 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école élémentaire à Seynes.

La scolarité secondaire se fait hors de la commune, faute de collège et de lycée sur place : transports scolaires et distances comptent pour une famille qui s’installe.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Seynes au fichier FINESS : les soins se font dans une commune voisine.

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.