Immobilier et crédit à Soings-en-Sologne : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Soings-en-Sologne est de 820 €/m² pour les maisons (3 ventes).

Le prix des maisons recule nettement : 820 €/m² sur les 12 derniers mois contre 1 926 €/m² en médiane 2018-2025, soit 57 % de moins (environ 197 000 € pour 178 m²).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Loir-et-Cher : pour les maisons, il est 37 % en dessous de la médiane départementale (1 301 €/m²).

Le prix des maisons est 37 % sous la médiane du département : l’écart est important, soit environ 86 000 € de moins pour 178 m². Il peut refléter un marché plus détendu ou un éloignement des pôles d’emploi, à vérifier sur place.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Note d’accessibilité immobilière : 13,8/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Soings-en-Sologne, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 10 km) affichent un prix médian des maisons de 1 677 €/m² (1 088 € à 11 350 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Soings-en-Sologne (1 926 €/m²) est supérieur de 15 %.

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 12 702 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 8,2 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (29 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 173 € et les intérêts totaux d’environ 12 277 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 54 400 €, soit 42 % du capital emprunté (129 500 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 62 200 € au-delà du capital, soit 191 700 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 94 € mais ajoute environ 17 702 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (115 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 440 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 173 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 190 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 1,5 SMIC net : deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) l’atteignent, un seul ne suffit pas.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 34 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 33 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 10,8 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 2 590 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 29 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 7 770 € dans le premier cas et d’environ 4 379 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 130 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Soings-en-Sologne est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Prenons une maison de 178 m² au prix médian de 146 000 €. Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone C est encadré par un coût d’opération de 100 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 28 500 €) et de 240 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 68 400 €). Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 195 000 € (dont 49 000 € de travaux), soit 94 700 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 100 000 €, soit 51 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 20 000 € à 50 000 € pour une personne seule et de 38 900 € à 97 300 € pour 5 personnes et plus. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 10 000 € à 30 000 €. Au maximum, cela couvre 26 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 26 280 € par an avec 20 % d’apport) représente 92 % du plafond de ressources pour une personne seule (28 500 €) : la marge est faible et le revenu fiscal de référence fait foi.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (129 502 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 20 000 € à 50 000 € et sa mensualité passerait de 766 € à 471 € à 648 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, l’épargne brute de Soings-en-Sologne est négative alors que la commune a de la dette : elle ne dégage pas d’excédent de fonctionnement pour la rembourser, ce qui constitue un point de vigilance.

Le taux d’épargne brute, qui rapporte l’épargne aux recettes de fonctionnement, est de -2,0 % (médiane du département : 16,7 %). Il est négatif : les dépenses de fonctionnement dépassent les recettes, ce qui limite fortement les marges de la commune.

La dette par habitant est de 753 € en 2025, supérieure à la médiane du département (455 €).

La dette par habitant (753 € en 2025) a peu varié (+2 %) depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 20,2 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière appelle de la vigilance : le budget communal, les projets d’investissement et la trajectoire de la fiscalité locale sont à examiner avant de vous engager.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties de Soings-en-Sologne est de 43,50 % en 2025, soit 9 % en dessous de la médiane départementale (48,04 %).

Depuis 2020, le taux varie de moins de 1 point : il est resté stable.

Pression fiscale : 74,4/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Soings-en-Sologne est de 1 381 € en 2025, soit 73 % au-dessus de la médiane départementale (801 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 14,00 % à Soings-en-Sologne en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (115 € par mois) représente 15 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour de Soings-en-Sologne, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 10 km) se situe entre 41,21 % et 62,17 % (médiane 50,57 %), contre 43,50 % dans la commune, soit 7,1 points de moins que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Parmi les 154 DPE recensés à Soings-en-Sologne (2026), 9,7 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 27,3 % des classes E, F ou G.

Les logements F ou G existent mais restent minoritaires à Soings-en-Sologne : un contrôle bien par bien suffit en général.

La part de logements F ou G est 45 % en dessous de la médiane départementale (17,6 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Soings-en-Sologne est de 8,0 €/m² charges comprises, soit environ 410 € par mois pour 52 m², 14 % en dessous de la médiane départementale (9,3 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Soings-en-Sologne est de 8,6 €/m² charges comprises, soit environ 1 530 € par mois pour 178 m², 12 % au-dessus de la médiane départementale (7,7 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 12,6 % pour maisons (loyer annuel divisé par le prix médian), mais le prix médian repose sur 3 ventes seulement : c’est trop peu pour en tirer une conclusion. Comparez avec des annonces et des ventes locales récentes.

Pour 178 m², le loyer estimé est de 1 530 € par mois et la mensualité de crédit de 766 €, soit 50 % de moins : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat revient moins cher que la location.

Le niveau de vie médian de Soings-en-Sologne (22 200 € par an et par unité de consommation) est proche de la médiane du département (23 015 €).

Soit 1 850 € par mois et par unité de consommation, 1,25 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 190 € par mois avec 20 % d’apport) représente 79 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 780 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune a fait l’objet de 10 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1988 et 2024, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 6).

Le dernier événement reconnu date de 2024 (il y a 2 ans).

Les 5 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Soings-en-Sologne.

Rapporté à la population (0,6 école pour 1 000 habitants), le premier degré se situe un peu sous la moyenne départementale (0,9 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie et 1 centre ou maison de santé à Soings-en-Sologne.

Avec 6,3 pharmacie pour 10 000 habitants contre 2,8 dans le département, l’offre officinale est plus dense.

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.