Immobilier et crédit à Terre-et-Marais : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Terre-et-Marais est de 1 790 €/m² pour les maisons (5 ventes).

Sur les 12 derniers mois, les maisons se vendent 1 790 €/m², soit 13 % au-dessus de la médiane 2018-2025 (1 583 €/m²) : une nette hausse, d’environ 17 000 € de plus pour 81 m², qui alourdit l’apport et le montant à emprunter.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Manche : pour les maisons, il est proche de la médiane départementale (1 712 €/m²).

Les prix à Terre-et-Marais suivent la médiane du département, avec un écart de 5 % seulement, soit environ 6 000 € sur 81 m².

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

Accessibilité immobilière : 60,4/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 9 communes les plus proches (jusqu’à 7,2 km), le prix médian des maisons est de 1 371 €/m² (500 € à 1 600 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Terre-et-Marais (1 583 €/m²) est supérieur de 15 %.

Pour un acheteur, le niveau de prix se situe dans la moyenne des communes comparables : la comparaison avec des annonces précises reste indispensable.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 12 615 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence correspond à 8,2 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (29 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 172 € et les intérêts totaux d’environ 12 193 €.

Pour 128 600 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 54 100 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 61 800 € au-delà du capital, soit 190 400 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 94 € mais ajoute environ 17 581 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (54 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 420 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 172 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 170 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 1,5 SMIC net : c’est à la portée d’un couple dont chacun est payé au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), pas d’une personne seule.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 34 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 33 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 10,7 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 2 572 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 29 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 7 717 € dans le premier cas et d’environ 4 349 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 129 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Terre-et-Marais est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Prenons une maison de 81 m² au prix médian de 145 000 €. Le plafond d’opération de la zone C est de 100 000 € pour une personne seule et de 180 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 28 500 € et de 51 300 €. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 193 000 € (dont 48 000 € de travaux), soit 93 300 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 100 000 €, soit 52 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 20 000 € à 50 000 € pour une personne seule et de 36 000 € à 90 000 € pour 3 personnes. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 10 000 € à 30 000 €. Au maximum, cela couvre 26 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 26 040 € par an avec 20 % d’apport) représente 91 % du plafond de ressources pour une personne seule (28 500 €) : la marge est faible et le revenu fiscal de référence fait foi.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (128 615 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 20 000 € à 50 000 € et sa mensualité passerait de 761 € à 465 € à 643 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Terre-et-Marais ressort à 3,4 ans en 2025 ; elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 2,1 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

Épargne brute rapportée aux recettes de fonctionnement : 27,4 % en 2025 (médiane du département : 23,9 %). Supérieur à 22 %, il permet de financer une grande partie des investissements sans recourir massivement à l’emprunt.

Avec 785 € de dette par habitant en 2025, la commune dépasse la médiane départementale (429 €).

La dette par habitant (785 € en 2025) a diminué de 23 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 5,3 points depuis 2020.

Côté acheteur, des indicateurs financiers plus favorables que ceux de la plupart des communes comparables rendent en principe moins probable une hausse brutale des impôts locaux ou une réduction des services, sans que cela soit exclu.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Terre-et-Marais s’établit à 42,15 %, soit proche de la médiane départementale (41,88 %).

Ce taux a augmenté de 1,4 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 45,8/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Terre-et-Marais est de 653 € en 2025, soit 15 % au-dessus de la médiane départementale (567 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Rapportée au mois, la taxe foncière moyenne de la commune atteint 54 €, soit 7 % de la mensualité de référence : elle pèse sur le reste à vivre.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,2 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 35,21 % à 44,69 % (médiane 40,27 %) : celui de Terre-et-Marais (42,15 %) est supérieur de 1,9 point.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Sur les 173 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Terre-et-Marais (2026), 11,6 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 26,6 % sont classés E, F ou G.

Environ un DPE sur 9 est classé F ou G à Terre-et-Marais : un budget travaux est à prévoir pour une part non négligeable des biens.

En comparaison, la part de logements F ou G est 33 % en dessous de la médiane départementale (17,2 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Terre-et-Marais est de 8,3 €/m² charges comprises, soit environ 430 € par mois pour 52 m², 13 % en dessous de la médiane départementale (9,6 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Terre-et-Marais est de 7,3 €/m² charges comprises, soit environ 590 € par mois pour 81 m², 6 % en dessous de la médiane départementale (7,8 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif est de 4,9 % pour maisons : un niveau compris entre 3,5 et 5 %, courant dans les marchés où les prix d’achat sont élevés par rapport aux loyers.

Pour le bien de référence (81 m²), la mensualité de crédit (761 €) dépasse de 28 % le loyer estimé (590 €) : acheter coûte un peu plus cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges.

À 21 400 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Terre-et-Marais se situe au niveau de celui du département (22 060 €).

Cela représente 1 780 € par mois et par unité de consommation, soit 1,21 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian à peine supérieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 170 € par mois avec 20 % d’apport) représente 81 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 680 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

11 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1983 et 2022 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 5).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

Les 7 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Terre-et-Marais.

Avec 0,8 école pour 1 000 habitants, le premier degré est plus dense que dans le département (0,7 pour 1 000) : les enfants ont souvent une école à proximité.

La scolarité secondaire se fait hors de la commune, faute de collège et de lycée sur place : transports scolaires et distances comptent pour une famille qui s’installe.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Terre-et-Marais au fichier FINESS : les soins se font dans une commune voisine.

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.