Immobilier et crédit à Val d’Oust : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Val d’Oust est de 1 458 €/m² pour les maisons (27 ventes).

Par rapport à la médiane 2018-2025 (1 527 €/m²), le prix récent des maisons (1 458 €/m²) est en retrait de 5 %, soit environ 6 000 € pour 90 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Morbihan : pour les maisons, il est 29 % en dessous de la médiane départementale (2 056 €/m²).

Le prix des maisons est 29 % sous la médiane du département : l’écart est important, soit environ 54 000 € de moins pour 90 m². Il peut refléter un marché plus détendu ou un éloignement des pôles d’emploi, à vérifier sur place.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 82,3/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Val d’Oust, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,5 km) affichent un prix médian des maisons de 2 017 €/m² (1 107 € à 3 367 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Val d’Oust (1 527 €/m²) est inférieur de 24 %.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée plutôt bas pour le département allège l’effort sur l’apport et la mensualité ; le dynamisme local (emploi, transports) n’est pas mesuré par ce score.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 11 397 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 7,4 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (26 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 155 € et les intérêts totaux d’environ 11 015 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 48 900 €, soit 42 % du capital emprunté (116 200 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 55 800 € au-delà du capital, soit 172 000 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 85 € mais ajoute environ 15 883 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (76 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 190 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 155 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 1 960 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 1,3 SMIC net : deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) l’atteignent, un seul ne suffit pas.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 31 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 30 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 9,7 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 2 324 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 26 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 6 972 € dans le premier cas et d’environ 3 929 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 116 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Val d’Oust est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Prenons une maison de 90 m² au prix médian de 131 000 €. En zone C, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 150 000 € pour 2 personnes et à 210 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 42 750 € et de 59 850 € par an. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 175 000 € (dont 44 000 € de travaux), soit 24 700 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 150 000 €, soit 86 % du coût. Un foyer de 4 personnes n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 30 000 € à 75 000 € pour 2 personnes et de 34 900 € à 87 300 € pour 4 personnes. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 13 100 € à 39 300 €. Au maximum, cela couvre 43 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 23 520 € par an avec 20 % d’apport) représente 55 % du plafond de ressources pour 2 personnes (42 750 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (116 197 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 30 000 € à 75 000 € et sa mensualité passerait de 688 € à 244 € à 510 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Val d’Oust est de 2,4 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,1 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute de Val d’Oust ressort à 14,2 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 20,2 %). Il se situe entre 8 et 15 % : la commune dégage une marge pour investir tout en remboursant sa dette.

La dette par habitant est de 345 € en 2025, inférieure à la médiane du département (668 €).

La dette par habitant (345 € en 2025) a diminué de 47 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 20,3 points depuis 2020.

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Val d’Oust est calculée avec un taux de 45,72 % en 2025, soit 20 % au-dessus de la médiane départementale (38,15 %).

Par rapport à 2020, le taux est supérieur de 4,0 points.

Note de pression fiscale : 8,1/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Val d’Oust est de 915 € en 2025, soit 22 % au-dessus de la médiane départementale (750 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

La taxe foncière moyenne de la commune (76 € par mois) représente 11 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour de Val d’Oust, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,5 km) se situe entre 31,96 % et 53,21 % (médiane 41,86 %), contre 45,72 % dans la commune, soit 3,9 points de plus que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Les 337 diagnostics de performance énergétique recensés à Val d’Oust (2026) se répartissent ainsi : 16,0 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 32,0 % en classe E, F ou G.

Près d’un logement sur 6 est classé F ou G à Val d’Oust : prévoyez une marge pour les travaux et un levier de négociation sur le prix.

Cette part de logements F ou G est 13 % au-dessus de la médiane départementale (14,2 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Val d’Oust est de 10,3 €/m² charges comprises, soit environ 460 € par mois pour 45 m², proche de la médiane départementale (10,8 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Val d’Oust est de 8,7 €/m² charges comprises, soit environ 780 € par mois pour 90 m², 9 % en dessous de la médiane départementale (9,6 €/m²).

Avec 7,2 % de rendement brut indicatif pour maisons, le loyer couvre une part importante du prix d’achat ; la vacance locative et la revente restent à vérifier.

Pour 90 m², la mensualité de crédit (688 €) est à peine inférieure au loyer estimé (780 €) : une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges, l’écart disparaît.

Le niveau de vie médian de Val d’Oust (22 600 € par an et par unité de consommation) est proche de la médiane du département (22 470 €).

Soit 1 880 € par mois et par unité de consommation, 1,27 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (1 960 € par mois avec 20 % d’apport) représente 69 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 830 € par mois, ordre de grandeur) : le bien est accessible à la plupart des couples de la commune.

Le taux de pauvreté est de 10,0 % (médiane du département : 9,0 %) : il se situe entre 10 et 15 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,5 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,5 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart faible entre les habitants.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 2 points de charge à Val d’Oust, répartis dans 1 station, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Avec 0,7 points de charge pour 1 000 habitants, la commune est légèrement moins équipée que le département (1,3 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune a fait l’objet de 11 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1987 et 2014, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 5).

Le dernier événement reconnu date de 2014 (il y a 12 ans).

Les 9 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 3 écoles primaires à Val d’Oust, dont 2 établissements privés.

Rapporté à la population (1,0 école pour 1 000 habitants), le premier degré est très dense au regard du département (0,7 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Ploërmel (6,4 km) et le lycée le plus proche est à Ploërmel (6,4 km), à vol d’oiseau.

3 établissements sur 3 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie à Val d’Oust.

Avec 3,5 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (2,8 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Ploërmel (6,4 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Ploërmel (6,4 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.