Immobilier et crédit à Villaines-sous-Bois : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Villaines-sous-Bois est de 3 413 €/m² pour les maisons (8 ventes).

Les maisons se vendent 3 413 €/m² sur les 12 derniers mois, 8 % sous la médiane 2018-2025 (3 696 €/m²) : un léger recul, d’environ 35 000 € pour 124 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Val-d’Oise : pour les maisons, il est 9 % au-dessus de la médiane départementale (3 138 €/m²).

Les prix à Villaines-sous-Bois suivent la médiane du département, avec un écart de 9 % seulement, soit environ 34 000 € sur 124 m².

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

Accessibilité immobilière : 20,4/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,1 km), le prix médian des maisons est de 3 165 €/m² (2 831 € à 4 131 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Villaines-sous-Bois (3 696 €/m²) est supérieur de 17 %.

Faute d’assez de ventes d’appartements pour établir un prix à Villaines-sous-Bois, les 7 communes les plus proches (jusqu’à 4,1 km) affichent un prix médian de 3 496 €/m² (2 872 € à 5 729 €/m² selon la commune, 2018-2025) : un repère indicatif pour le secteur, à confirmer avec des annonces locales.

Pour un acheteur, le ticket d’entrée est élevé pour le département : l’apport personnel, la durée du prêt et le taux d’endettement deviennent déterminants pour boucler le financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 36 801 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Avec 23,8 années de SMIC net pour atteindre son prix (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026), le bien de référence relève d’un marché qui s’adresse surtout aux ménages aux revenus élevés ou à fort apport.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (84 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 501 € et les intérêts totaux d’environ 35 569 €.

Pour 375 200 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 157 700 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 180 300 € au-delà du capital, soit 555 500 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 273 € mais ajoute environ 51 287 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (128 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (7 060 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 501 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 6 340 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Avec 4,3 SMIC net requis, le bien de référence relève de ménages aux revenus élevés ou d’un apport important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 99 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 96 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 31,3 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 7 504 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 84 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 22 512 € dans le premier cas et d’environ 12 687 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 375 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 188 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Villaines-sous-Bois est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le plafond d’opération de la zone B1 est de 135 000 € pour une personne seule et de 243 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 34 500 € et de 62 100 €. Le coût de l’opération est de 423 000 €, soit 288 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 135 000 €, soit 32 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 13 500 € à 40 500 € pour une personne seule et de 24 300 € à 72 900 € pour 3 personnes. Au maximum, cela couvre 10 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 76 080 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (34 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (375 201 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 13 500 € à 40 500 € et sa mensualité passerait de 2 221 € à 1 981 € à 2 141 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Villaines-sous-Bois ressort à 10,7 ans en 2025 ; elle se situe entre 10 et 12 ans (médiane du département : 4,4 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

Épargne brute rapportée aux recettes de fonctionnement : 17,0 % en 2025 (médiane du département : 13,3 %). Entre 15 et 22 %, il laisse une part importante des recettes disponible pour investir et rembourser la dette.

Avec 2 022 € de dette par habitant en 2025, la commune est à plus de deux fois la médiane départementale (605 €).

La dette par habitant (2 022 € en 2025) a augmenté de 33 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 7,2 points depuis 2020.

Côté acheteur, la situation financière est proche de celle des communes comparables : le budget communal et les projets d’investissement restent à consulter en mairie.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Villaines-sous-Bois s’établit à 34,79 %, soit proche de la médiane départementale (36,60 %).

Ce taux a augmenté de 2,6 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 48,9/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Villaines-sous-Bois est de 1 541 € en 2025, soit proche de la médiane départementale (1 541 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 8,27 % à Villaines-sous-Bois en 2025.

La taxe foncière moyenne équivaut à 128 € par mois à à Villaines-sous-Bois, soit 6 % de la mensualité de référence : à ajouter au budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,1 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 29,53 % à 41,09 % (médiane 37,02 %) : celui de Villaines-sous-Bois (34,79 %) est inférieur de 2,2 points.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Sur les 73 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Villaines-sous-Bois (2026), 6,8 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 13,7 % sont classés E, F ou G.

Une minorité de logements sont classés F ou G à Villaines-sous-Bois : le DPE du bien visé reste à vérifier avant l’offre.

En comparaison, la part de logements F ou G est 46 % en dessous de la médiane départementale (12,5 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Villaines-sous-Bois est de 18,3 €/m² charges comprises, soit environ 680 € par mois pour 37 m², 5 % au-dessus de la médiane départementale (17,3 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Villaines-sous-Bois est de 17,1 €/m² charges comprises, soit environ 2 120 € par mois pour 124 m², 16 % au-dessus de la médiane départementale (14,8 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif atteint 6,0 % pour maisons : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (124 m²), la mensualité de crédit (2 221 €) dépasse de 5 % le loyer estimé (2 120 €) : acheter coûte un peu plus cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges.

Le niveau de vie médian de Villaines-sous-Bois est de 29 830 € par an et par unité de consommation, soit 7 % de plus que la médiane départementale (27 790 €).

Cela représente 2 490 € par mois et par unité de consommation, soit 1,68 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (6 340 € par mois avec 20 % d’apport) représente 170 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 730 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 2 points de charge à Villaines-sous-Bois, répartis dans 1 station, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (2,5 points pour 1 000 habitants), l’équipement est plus de deux fois supérieur à celui du département (1,1 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

6 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris pour la commune depuis 1982 entre 1986 et 2000, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 6).

Le dernier événement reconnu date de 2000 (il y a 26 ans).

Les 5 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Villaines-sous-Bois.

Avec 1,3 école pour 1 000 habitants, le premier degré est bien plus dense que dans le département (0,6 pour 1 000), ce qui correspond souvent à un habitat dispersé ou à de petites classes.

La scolarité secondaire se fait hors de la commune, faute de collège et de lycée sur place : transports scolaires et distances comptent pour une famille qui s’installe.

Le collège le plus proche est à Montsoult (3,8 km) et le lycée le plus proche est à Montsoult (3,8 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Villaines-sous-Bois au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Belloy-en-France (2,1 km à vol d’oiseau).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.