Immobilier et crédit à Villers-lès-Mangiennes : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Villers-lès-Mangiennes est de 274 €/m² pour les maisons (3 ventes).

Le prix récent des maisons (274 €/m²) dépasse de 7 % la médiane 2018-2025 (255 €/m²), soit environ 1 000 € de plus pour 68 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Meuse : pour les maisons, il est 74 % en dessous de la médiane départementale (1 036 €/m²).

Le prix des maisons est 74 % sous la médiane du département : l’écart est important, soit environ 52 000 € de moins pour 68 m². Il peut refléter un marché plus détendu ou un éloignement des pôles d’emploi, à vérifier sur place.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Certaines valeurs paraissent très basses (moins de 300 €/m²) : elles peuvent refléter des biens atypiques ; vérifiez-les avec des annonces locales.

Note d’accessibilité immobilière : 98,3/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Villers-lès-Mangiennes, les 8 communes les plus proches (jusqu’à 7,0 km) affichent un prix médian des maisons de 1 144 €/m² (891 € à 1 667 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Villers-lès-Mangiennes (255 €/m²) est inférieur de 78 % à cette médiane locale (écart important).

Côté acheteur, les prix sont plutôt bas pour le département : l’apport et la durée du prêt pèsent moins sur la mensualité, tandis que l’emploi et les transports, que le score ne mesure pas, restent à examiner.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 1 653 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 1,1 années de SMIC net à temps plein (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu bas.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (3 800 € de plus) réduit la mensualité d’environ 22 € et les intérêts totaux d’environ 1 598 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 7 100 €, soit 42 % du capital emprunté (16 900 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 8 100 € au-delà du capital, soit 24 900 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 12 € mais ajoute environ 2 304 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (49 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (320 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 22 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 280 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 0,2 SMIC net : un seul salaire au SMIC suffirait pour le bien de référence.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 4 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 4 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 1,4 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 337 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 3 800 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 1 011 € dans le premier cas et d’environ 570 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 17 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Villers-lès-Mangiennes est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone C est encadré par un coût d’opération de 100 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 28 500 €) et de 240 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 68 400 €). Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 25 000 € (dont 6 000 € de travaux), sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 5 100 € à 12 700 €. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 1 900 € à 5 700 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 3 360 € par an avec 20 % d’apport) représente 12 % du plafond de ressources pour une personne seule (28 500 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (16 853 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 5 100 € à 12 700 € et sa mensualité passerait de 100 € à 25 € à 70 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, l’épargne brute de Villers-lès-Mangiennes est négative alors que la commune a de la dette : elle ne dégage pas d’excédent de fonctionnement pour la rembourser, ce qui constitue un point de vigilance.

Le taux d’épargne brute, qui rapporte l’épargne aux recettes de fonctionnement, est de -67,2 % (médiane du département : 27,3 %). Il est négatif : les dépenses de fonctionnement dépassent les recettes, ce qui limite fortement les marges de la commune.

La dette par habitant est de 223 € en 2025, inférieure à la médiane du département (343 €).

La dette par habitant (223 € en 2025) a diminué de 55 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 93,8 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière appelle de la vigilance : le budget communal, les projets d’investissement et la trajectoire de la fiscalité locale sont à examiner avant de vous engager.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties de Villers-lès-Mangiennes est de 45,41 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (45,85 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 1,1 points.

Pression fiscale : 52,8/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Villers-lès-Mangiennes est de 583 € en 2025, soit 13 % en dessous de la médiane départementale (670 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

La taxe foncière moyenne de la commune (49 € par mois) représente 49 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour de Villers-lès-Mangiennes, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,0 km) se situe entre 29,56 % et 57,89 % (médiane 45,77 %), contre 45,41 % dans la commune, soit 0,4 point de moins que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Parmi les 5 DPE recensés à Villers-lès-Mangiennes (2026), 20,0 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 60,0 % des classes E, F ou G.

Avec 5 diagnostics seulement, ces pourcentages ne permettent pas de juger l’état du parc à Villers-lès-Mangiennes : ils sont donnés à titre indicatif et ne donnent pas lieu à une note.

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, le nombre de DPE recensés est trop faible pour juger l’état du parc de logements : le DPE du bien visé est le document à consulter avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Villers-lès-Mangiennes est de 9,0 €/m² charges comprises, soit environ 470 € par mois pour 52 m², 15 % au-dessus de la médiane départementale (7,9 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Villers-lès-Mangiennes est de 8,2 €/m² charges comprises, soit environ 560 € par mois pour 68 m², 10 % au-dessus de la médiane départementale (7,4 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Pour 68 m², le loyer estimé est de 560 € par mois et la mensualité de crédit de 100 €, soit 82 % de moins : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat revient moins cher que la location.

La commune compte 3 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1993 et 1999, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 4).

Le dernier événement reconnu date de 1999 (il y a 27 ans).

Aucune école, aucun collège ni lycée ouvert n’est recensé à Villers-lès-Mangiennes dans l’annuaire de l’Éducation nationale : l’établissement scolaire le plus proche, une école primaire, se trouve à Mangiennes (2,8 km à vol d’oiseau), ce qui pèse sur le quotidien d’une famille.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Villers-lès-Mangiennes au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Damvillers (6,5 km à vol d’oiseau).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.