Immobilier et crédit à Arromanches-les-Bains : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Arromanches-les-Bains est de 3 433 €/m² pour les maisons (11 ventes).

Sur 12 mois, les maisons se vendent 3 433 €/m², contre 3 433 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 0 %).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Calvados : pour les maisons, il est 45 % au-dessus de la médiane départementale (2 362 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 45 % la médiane du département, soit environ 103 000 € de plus pour 96 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Accessibilité immobilière : 10,1/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour d’Arromanches-les-Bains, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,1 km) affichent un prix médian des maisons de 2 839 €/m² (2 066 € à 3 702 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Arromanches-les-Bains (3 433 €/m²) est supérieur de 21 %.

Pour un acheteur, le ticket d’entrée est élevé pour le département : l’apport personnel, la durée du prêt et le taux d’endettement deviennent déterminants pour boucler le financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 28 710 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 18,6 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (66 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 391 € et les intérêts totaux d’environ 27 749 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 123 100 €, soit 42 % du capital emprunté (292 700 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 140 600 € au-delà du capital, soit 433 300 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 213 € mais ajoute environ 40 011 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (88 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (5 510 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 391 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 4 950 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Avec 3,3 SMIC net requis, ce bien suppose des revenus nettement supérieurs à deux salaires au SMIC.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 77 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 75 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 24,4 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 5 854 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 66 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 17 563 € dans le premier cas et d’environ 9 898 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 293 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 146 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Arromanches-les-Bains est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Prenons une maison de 96 m² au prix médian de 330 000 €. En zone C, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 150 000 € pour 2 personnes et à 210 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 42 750 € et de 59 850 € par an. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 440 000 € (dont 110 000 € de travaux), soit 290 000 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 150 000 €, soit 34 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 30 000 € à 75 000 € pour 2 personnes et de 42 000 € à 105 000 € pour 4 personnes. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 15 000 € à 45 000 €. Au maximum, cela couvre 17 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 59 400 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour 2 personnes (42 750 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (292 710 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 30 000 € à 75 000 € et sa mensualité passerait de 1 732 € à 1 289 € à 1 555 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement d’Arromanches-les-Bains est de 9,3 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 7 et 10 ans (médiane du département : 1,5 an). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute atteint 29,7 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 18,2 %). Il dépasse 22 % : la commune peut financer une grande partie de ses investissements avec ses propres ressources.

La dette par habitant est de 15 425 € en 2025, plus de deux fois la médiane du département (192 €).

La dette par habitant (15 425 € en 2025) a augmenté de 362 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 9,7 points depuis 2020.

Côté acheteur, la situation financière est proche de celle des communes comparables : le budget communal et les projets d’investissement restent à consulter en mairie.

La taxe foncière sur les propriétés bâties d’Arromanches-les-Bains est calculée avec un taux de 45,25 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (44,96 %).

Ce taux a augmenté de 3,9 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 46,5/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Arromanches-les-Bains est de 1 059 € en 2025, soit 41 % au-dessus de la médiane départementale (752 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 18,48 % à Arromanches-les-Bains en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (88 € par mois) représente 5 % de la mensualité de référence : un poste à prévoir dans le budget.

Autour d’Arromanches-les-Bains, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,1 km) se situe entre 37,08 % et 54,82 % (médiane 50,35 %), contre 45,25 % dans la commune, soit 5,1 points de moins que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Sur les 147 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Arromanches-les-Bains (2026), 29,9 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 70,1 % sont classés E, F ou G.

Près d’un logement sur 3 est classé F ou G à Arromanches-les-Bains : les travaux de rénovation font partie du projet d’achat dans de nombreux cas.

En comparaison, la part de logements F ou G est 73 % au-dessus de la médiane départementale (17,3 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part élevée de logements F ou G annonce souvent des travaux de rénovation, une marge de négociation sur le prix et un point de vigilance pour la revente ou la mise en location.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Arromanches-les-Bains est de 12,8 €/m² charges comprises, soit environ 670 € par mois pour 52 m², 12 % au-dessus de la médiane départementale (11,5 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Arromanches-les-Bains est de 9,7 €/m² charges comprises, soit environ 930 € par mois pour 96 m², proche de la médiane départementale (10,0 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Avec 3,4 % de rendement brut indicatif pour maisons, le loyer couvre une part réduite du prix d’achat : l’investissement locatif repose alors surtout sur la valorisation du bien.

Pour 96 m², la mensualité de crédit (1 732 €) équivaut à 1,9 fois le loyer estimé (930 €) : l’achat alourdit beaucoup le budget mensuel par rapport à la location.

Le niveau de vie médian d’Arromanches-les-Bains (23 490 € par an et par unité de consommation) est proche de la médiane du département (23 740 €).

Soit 1 960 € par mois et par unité de consommation, 1,32 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (4 950 € par mois avec 20 % d’apport) représente 169 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 940 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 7 points de charge à Arromanches-les-Bains, répartis dans 3 stations, dont 2 en charge rapide (50 kW et plus).

Avec 16,0 points de charge pour 1 000 habitants, la commune compte plus de deux fois le niveau d’équipement du département (2,6 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune a fait l’objet de 8 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1986 et 2018, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 6).

Le dernier événement reconnu date de 2018 (il y a 8 ans).

Aucune école, aucun collège ni lycée ouvert n’est recensé à Arromanches-les-Bains dans l’annuaire de l’Éducation nationale : l’établissement scolaire le plus proche, une école primaire, se trouve à Sommervieu (4,9 km à vol d’oiseau), ce qui pèse sur le quotidien d’une famille.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie à Arromanches-les-Bains.

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.