Immobilier et crédit à Bezins-Garraux : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur la période 2018-2025, le prix médian observé à Bezins-Garraux est de 2 292 €/m² pour les maisons (2 ventes).

Par rapport aux communes du département Haute-Garonne : pour les maisons, il est proche de la médiane départementale (2 223 €/m²).

Le prix des maisons se situe au niveau de la médiane départementale (écart de 3 %) : sur 60 m², la différence représente environ 4 000 €.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Pour les maisons, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Accessibilité immobilière : 41,3/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Bezins-Garraux, les 9 communes les plus proches (jusqu’à 5,5 km) affichent un prix médian des maisons de 1 297 €/m² (440 € à 2 276 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Bezins-Garraux (2 292 €/m²) est supérieur de 77 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acheteur, le niveau de prix se situe dans la moyenne des communes comparables : la comparaison avec des annonces précises reste indispensable.

Bien de référence : prix médian au m² de la période 2018-2025 × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 12 006 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 7,8 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (27 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 163 € et les intérêts totaux d’environ 11 604 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 51 500 €, soit 42 % du capital emprunté (122 400 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 58 800 € au-delà du capital, soit 181 200 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 89 € mais ajoute environ 16 732 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (35 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 300 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 163 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 070 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 1,4 SMIC net : deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) l’atteignent, un seul ne suffit pas.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 32 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 31 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 10,2 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 2 448 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 27 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 7 344 € dans le premier cas et d’environ 4 139 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 122 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Bezins-Garraux est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone C est encadré par un coût d’opération de 100 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 28 500 €) et de 240 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 68 400 €). Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 184 000 € (dont 46 000 € de travaux), soit 84 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 100 000 €, soit 54 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 20 000 € à 50 000 € pour une personne seule et de 36 800 € à 92 000 € pour 5 personnes et plus. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 10 000 € à 30 000 €. Au maximum, cela couvre 27 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 24 840 € par an avec 20 % d’apport) représente 87 % du plafond de ressources pour une personne seule (28 500 €) : la marge est faible et le revenu fiscal de référence fait foi.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (122 406 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 20 000 € à 50 000 € et sa mensualité passerait de 724 € à 429 € à 606 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Bezins-Garraux est de 0,1 an (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 2,7 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute atteint 8,5 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 14,5 %). Il se situe entre 8 et 15 % : la commune dégage une marge pour investir tout en remboursant sa dette.

La dette par habitant est de 9 € en 2025, moins de la moitié de la médiane du département (348 €).

La dette par habitant (9 € en 2025) a diminué de 98 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 29,1 points depuis 2020.

Côté acheteur, des indicateurs financiers plus favorables que ceux de la plupart des communes comparables rendent en principe moins probable une hausse brutale des impôts locaux ou une réduction des services, sans que cela soit exclu.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties de Bezins-Garraux est de 30,00 % en 2025, soit 25 % en dessous de la médiane départementale (40,23 %).

Ce taux est resté stable depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

La note de pression fiscale ressort à 94,0/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Bezins-Garraux est de 414 € en 2025, soit 54 % en dessous de la médiane départementale (909 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 9,38 % à Bezins-Garraux en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (35 € par mois) représente 5 % de la mensualité de référence : un poste à prévoir dans le budget.

Autour de Bezins-Garraux, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,5 km) se situe entre 29,36 % et 38,75 % (médiane 35,13 %), contre 30,00 % dans la commune, soit 5,1 points de moins que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Sur les 8 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Bezins-Garraux (2026), 50,0 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 62,5 % sont classés E, F ou G.

Avec 8 diagnostics seulement, ces pourcentages ne permettent pas de juger l’état du parc à Bezins-Garraux : ils sont donnés à titre indicatif et ne donnent pas lieu à une note.

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, le nombre de DPE recensés est trop faible pour juger l’état du parc de logements : le DPE du bien visé est le document à consulter avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Bezins-Garraux est de 9,3 €/m² charges comprises, soit environ 480 € par mois pour 52 m², 7 % en dessous de la médiane départementale (10,0 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Bezins-Garraux est de 9,1 €/m² charges comprises, soit environ 540 € par mois pour 60 m², proche de la médiane départementale (9,3 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 4,7 % pour maisons (loyer annuel divisé par le prix médian), mais le prix médian repose sur 2 ventes seulement : c’est trop peu pour en tirer une conclusion. Comparez avec des annonces et des ventes locales récentes.

Pour 60 m², la mensualité de crédit (724 €) est supérieure de 33 % au loyer estimé (540 €) : le budget mensuel est nettement plus chargé en achetant qu’en louant.

La commune compte 5 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2009, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 10).

Le dernier événement reconnu date de 2009 (il y a 17 ans).

Aucune école, aucun collège ni lycée ouvert n’est recensé à Bezins-Garraux dans l’annuaire de l’Éducation nationale : l’établissement scolaire le plus proche, une école primaire, se trouve à Saint-Béat-Lez (4,4 km à vol d’oiseau), ce qui pèse sur le quotidien d’une famille.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Bezins-Garraux au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Saint-Béat-Lez (4,4 km à vol d’oiseau).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.