Immobilier et crédit à Cahuzac-sur-Vère : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Cahuzac-sur-Vère est de 1 581 €/m² pour les maisons (4 ventes).

Le prix récent des maisons (1 581 €/m²) dépasse de 8 % la médiane 2018-2025 (1 464 €/m²), soit environ 10 000 € de plus pour 83 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Tarn : pour les maisons, il est 11 % au-dessus de la médiane départementale (1 419 €/m²).

Les maisons coûtent 11 % de plus que la médiane du département, soit environ 13 000 € de plus pour 83 m² : l’apport pèse davantage dans le plan de financement.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Note d’accessibilité immobilière : 68,3/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Cahuzac-sur-Vère, les 3 communes les plus proches (jusqu’à 5,3 km) affichent un prix médian des maisons de 1 524 €/m² (1 038 € à 2 641 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Cahuzac-sur-Vère (1 464 €/m²) est proche, avec un écart de 4 %.

Côté acheteur, les prix sont plutôt bas pour le département : l’apport et la durée du prêt pèsent moins sur la mensualité, tandis que l’emploi et les transports, que le score ne mesure pas, restent à examiner.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 11 397 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 7,4 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (26 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 155 € et les intérêts totaux d’environ 11 015 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 48 900 €, soit 42 % du capital emprunté (116 200 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 55 800 € au-delà du capital, soit 172 000 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 85 € mais ajoute environ 15 883 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (98 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 190 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 155 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 1 960 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 1,3 SMIC net : deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) l’atteignent, un seul ne suffit pas.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 31 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 30 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 9,7 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 2 324 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 26 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 6 972 € dans le premier cas et d’environ 3 929 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 116 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Cahuzac-sur-Vère est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Au prix médian constaté à Cahuzac-sur-Vère, une maison de 83 m² coûte environ 131 000 €. Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone C est encadré par un coût d’opération de 100 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 28 500 €) et de 240 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 68 400 €). Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 175 000 € (dont 44 000 € de travaux), soit 74 700 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 100 000 €, soit 57 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 20 000 € à 50 000 € pour une personne seule et de 34 900 € à 87 300 € pour 5 personnes et plus. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 10 000 € à 30 000 €. Au maximum, cela couvre 29 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 23 520 € par an avec 20 % d’apport) représente 83 % du plafond de ressources pour une personne seule (28 500 €) : la marge est faible et le revenu fiscal de référence fait foi.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (116 197 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 20 000 € à 50 000 € et sa mensualité passerait de 688 € à 392 € à 569 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Cahuzac-sur-Vère est de 3,2 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 2,6 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute, qui rapporte l’épargne aux recettes de fonctionnement, est de 38,5 % (médiane du département : 22,8 %). Il dépasse 22 % : la commune peut financer une grande partie de ses investissements avec ses propres ressources.

La dette par habitant est de 989 € en 2025, plus de deux fois la médiane du département (467 €).

La dette par habitant (989 € en 2025) a diminué de 21 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties de Cahuzac-sur-Vère est de 57,39 % en 2025, soit 14 % au-dessus de la médiane départementale (50,23 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 7,9 points.

Pression fiscale : 11,3/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Cahuzac-sur-Vère est de 1 174 € en 2025, soit 40 % au-dessus de la médiane départementale (837 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 11,12 % à Cahuzac-sur-Vère en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (98 € par mois) représente 14 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour de Cahuzac-sur-Vère, le taux de taxe foncière bâtie des 8 communes les plus proches (jusqu’à 5,8 km) se situe entre 37,62 % et 55,90 % (médiane 42,84 %), contre 57,39 % dans la commune, soit 14,6 points de plus que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Parmi les 146 DPE recensés à Cahuzac-sur-Vère (2026), 13,7 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 34,2 % des classes E, F ou G.

Près d’un logement sur 7 est classé F ou G à Cahuzac-sur-Vère : prévoyez une marge pour les travaux et un levier de négociation sur le prix.

La part de logements F ou G est 32 % au-dessus de la médiane départementale (10,4 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Cahuzac-sur-Vère est de 9,2 €/m² charges comprises, soit environ 480 € par mois pour 52 m², proche de la médiane départementale (9,3 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Cahuzac-sur-Vère est de 7,2 €/m² charges comprises, soit environ 600 € par mois pour 83 m², 13 % en dessous de la médiane départementale (8,3 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 5,5 % pour maisons (loyer annuel divisé par le prix médian), mais le prix médian repose sur 4 ventes seulement : c’est trop peu pour en tirer une conclusion. Comparez avec des annonces et des ventes locales récentes.

Pour 83 m², la mensualité de crédit (688 €) est supérieure de 15 % au loyer estimé (600 €) : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat coûte un peu plus cher par mois que la location.

Le niveau de vie médian de Cahuzac-sur-Vère (20 900 € par an et par unité de consommation) est proche de la médiane du département (21 950 €).

Soit 1 740 € par mois et par unité de consommation, 1,18 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (1 960 € par mois avec 20 % d’apport) représente 75 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 610 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 6 points de charge à Cahuzac-sur-Vère, répartis dans 5 stations, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Avec 4,9 points de charge pour 1 000 habitants, la commune est mieux équipée que le département (3,3 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune est fréquemment touchée : 15 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2023 (médiane des communes concernées du département : 8).

Le dernier événement reconnu date de 2023 (il y a 3 ans).

Les 10 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Cahuzac-sur-Vère.

Rapporté à la population (0,8 école pour 1 000 habitants), le premier degré suit la moyenne départementale (0,8 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie à Cahuzac-sur-Vère.

Avec 8,1 pharmacie pour 10 000 habitants contre 3,0 dans le département, l’offre officinale est plus dense.

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.