Immobilier et crédit à Ciadoux : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur la période 2018-2025, le prix médian observé à Ciadoux est de 1 962 €/m² pour les maisons (6 ventes).

Par rapport aux communes du département Haute-Garonne : pour les maisons, il est 12 % en dessous de la médiane départementale (2 223 €/m²).

Les maisons se vendent 12 % sous la médiane départementale, soit environ 27 000 € de moins pour 102 m² : un écart modéré à l’avantage de l’acheteur.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Pour les maisons, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 59,1/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Ciadoux, les 6 communes les plus proches (jusqu’à 6,0 km) affichent un prix médian des maisons de 1 596 €/m² (833 € à 7 500 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Ciadoux (1 962 €/m²) est supérieur de 23 %.

Pour un acquéreur, le niveau de prix correspond à la moyenne des communes comparables ; des annonces précises restent nécessaires pour juger un bien.

Bien de référence : prix médian au m² de la période 2018-2025 × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 17 400 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 11,3 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé, qui rend l’apport et la durée du prêt déterminants.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (40 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 237 € et les intérêts totaux d’environ 16 817 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 74 600 €, soit 42 % du capital emprunté (177 400 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 85 200 € au-delà du capital, soit 262 600 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 129 € mais ajoute environ 24 249 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (54 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 340 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 237 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 000 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 2,0 SMIC net : deux salaires au SMIC ne suffisent pas, il faut des rémunérations supérieures ou un apport plus important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 47 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 46 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 14,8 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 548 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 40 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 10 644 € dans le premier cas et d’environ 5 999 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 177 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Ciadoux est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Au prix médian constaté à Ciadoux, une maison de 102 m² coûte environ 200 000 €. En zone C, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 150 000 € pour 2 personnes et à 210 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 42 750 € et de 59 850 € par an. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 267 000 € (dont 67 000 € de travaux), soit 116 700 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 150 000 €, soit 56 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 30 000 € à 75 000 € pour 2 personnes et de 42 000 € à 105 000 € pour 4 personnes. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 15 000 € à 45 000 €. Au maximum, cela couvre 28 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 36 000 € par an avec 20 % d’apport) représente 84 % du plafond de ressources pour 2 personnes (42 750 €) : la marge est faible et le revenu fiscal de référence fait foi.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (177 400 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 30 000 € à 75 000 € et sa mensualité passerait de 1 050 € à 606 € à 872 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Ciadoux est de 9,8 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 7 et 10 ans (médiane du département : 2,7 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute de Ciadoux ressort à 2,9 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 14,5 %). Il est inférieur au repère de 8 %, couramment utilisé : la commune a peu de marge pour investir sans emprunter ni augmenter les impôts.

La dette par habitant est de 298 € en 2025, inférieure à la médiane du département (348 €).

La dette par habitant (298 € en 2025) a augmenté de 293 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 7,7 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière appelle de la vigilance : renseignez-vous sur les projets d’investissement et sur la trajectoire de la fiscalité locale avant de vous engager.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Ciadoux est calculée avec un taux de 33,41 % en 2025, soit 17 % en dessous de la médiane départementale (40,23 %).

Le taux n’a pas sensiblement évolué depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

Note de pression fiscale : 80,6/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Ciadoux est de 642 € en 2025, soit 29 % en dessous de la médiane départementale (909 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 13,00 % à Ciadoux en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (54 € par mois) représente 5 % de la mensualité de référence : un poste à prévoir dans le budget.

Autour de Ciadoux, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,0 km) se situe entre 27,07 % et 33,56 % (médiane 30,14 %), contre 33,41 % dans la commune, soit 3,3 points de plus que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Les 27 diagnostics de performance énergétique recensés à Ciadoux (2026) se répartissent ainsi : 7,4 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 11,1 % en classe E, F ou G.

Avec 27 diagnostics seulement, ces pourcentages ne permettent pas de juger l’état du parc à Ciadoux : ils sont donnés à titre indicatif et ne donnent pas lieu à une note.

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, le nombre de DPE recensés est trop faible pour juger l’état du parc de logements : le DPE du bien visé est le document à consulter avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Ciadoux est de 9,5 €/m² charges comprises, soit environ 490 € par mois pour 52 m², proche de la médiane départementale (10,0 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Ciadoux est de 7,1 €/m² charges comprises, soit environ 720 € par mois pour 102 m², 24 % en dessous de la médiane départementale (9,3 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Pour maisons, le loyer annuel représente 4,3 % du prix médian : un rendement brut compris entre 3,5 et 5 %.

Pour 102 m², la mensualité de crédit (1 050 €) est supérieure de 46 % au loyer estimé (720 €) : le budget mensuel est nettement plus chargé en achetant qu’en louant.

Le niveau de vie médian de Ciadoux (19 090 € par an et par unité de consommation) est 20 % sous la médiane du département (23 970 €) : les ménages y disposent de ressources nettement plus modestes que dans la plupart des communes voisines.

Soit 1 590 € par mois et par unité de consommation, 1,08 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 000 € par mois avec 20 % d’apport) représente 126 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 390 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune a fait l’objet de 11 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2025, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 10).

Le dernier événement reconnu date de 2025 (il y a 1 an).

Les 4 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 5 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Ciadoux.

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Ciadoux au fichier FINESS : les soins se font dans une commune voisine.

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.