Immobilier et crédit à Coulombs-en-Valois : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Coulombs-en-Valois est de 1 337 €/m² pour les maisons (3 ventes).

Le prix récent des maisons (1 337 €/m²) dépasse de 5 % la médiane 2018-2025 (1 273 €/m²), soit environ 7 000 € de plus pour 110 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Seine-et-Marne : pour les maisons, il est 47 % en dessous de la médiane départementale (2 539 €/m²).

Le prix des maisons est 47 % sous la médiane du département : l’écart est important, soit environ 132 000 € de moins pour 110 m². Il peut refléter un marché plus détendu ou un éloignement des pôles d’emploi, à vérifier sur place.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Accessibilité immobilière : 97,4/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Coulombs-en-Valois, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,5 km) affichent un prix médian des maisons de 1 988 €/m² (1 472 € à 2 523 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Coulombs-en-Valois (1 273 €/m²) est inférieur de 36 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acheteur, cela traduit un ticket d’entrée plutôt bas pour le département : l’apport et la durée du prêt pèsent moins sur la mensualité, à mettre en regard du dynamisme local (emploi, transports) que ce score ne mesure pas.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 12 789 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 8,3 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (29 400 € de plus) réduit la mensualité d’environ 174 € et les intérêts totaux d’environ 12 361 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 54 800 €, soit 42 % du capital emprunté (130 400 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 62 600 € au-delà du capital, soit 193 000 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 95 € mais ajoute environ 17 823 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (144 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 450 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 174 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 200 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 1,5 SMIC net : deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) l’atteignent, un seul ne suffit pas.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 34 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 33 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 10,9 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 2 608 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 29 400 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 7 823 € dans le premier cas et d’environ 4 409 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 130 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Coulombs-en-Valois est classée en zone B2 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

En zone B2, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 165 000 € pour 2 personnes et à 231 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 47 250 € et de 66 150 € par an. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 196 000 € (dont 49 000 € de travaux), soit 31 000 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 165 000 €, soit 84 % du coût. Un foyer de 4 personnes n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 33 000 € à 82 500 € pour 2 personnes et de 39 200 € à 98 000 € pour 4 personnes. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 14 700 € à 44 100 €. Au maximum, cela couvre 42 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 26 400 € par an avec 20 % d’apport) représente 56 % du plafond de ressources pour 2 personnes (47 250 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (130 389 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 33 000 € à 82 500 € et sa mensualité passerait de 772 € à 283 € à 576 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Coulombs-en-Valois est de 9,2 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 7 et 10 ans (médiane du département : 3,1 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute atteint 6,9 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 12,7 %). Il est inférieur au repère de 8 %, couramment utilisé : la commune a peu de marge pour investir sans emprunter ni augmenter les impôts.

La dette par habitant est de 714 € en 2025, supérieure à la médiane du département (452 €).

La dette par habitant (714 € en 2025) a augmenté de 12 082 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 14,0 points depuis 2020.

Côté acheteur, les indicateurs financiers sont inférieurs à ceux de la plupart des communes comparables : informez-vous sur les projets d’investissement et sur l’évolution des taux d’imposition avant de vous engager.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Coulombs-en-Valois est calculée avec un taux de 35,05 % en 2025, soit 15 % en dessous de la médiane départementale (41,40 %).

Ce taux est resté stable depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

La note de pression fiscale ressort à 82,4/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Coulombs-en-Valois est de 1 732 € en 2025, soit 61 % au-dessus de la médiane départementale (1 079 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 15,13 % à Coulombs-en-Valois en 2025.

Le taux total est estimé à 37,05 % pour 2026 (estimation, à confirmer par les décisions de la collectivité).

La taxe foncière moyenne de la commune (144 € par mois) représente 19 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour de Coulombs-en-Valois, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,5 km) se situe entre 30,29 % et 58,17 % (médiane 39,78 %), contre 35,05 % dans la commune, soit 4,7 points de moins que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Sur les 71 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Coulombs-en-Valois (2026), 19,7 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 50,7 % sont classés E, F ou G.

Près d’un logement sur 5 est classé F ou G à Coulombs-en-Valois : prévoyez une marge pour les travaux et un levier de négociation sur le prix.

En comparaison, la part de logements F ou G est 22 % au-dessus de la médiane départementale (16,2 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Coulombs-en-Valois est de 13,1 €/m² charges comprises, soit environ 680 € par mois pour 52 m², 8 % en dessous de la médiane départementale (14,2 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Coulombs-en-Valois est de 8,6 €/m² charges comprises, soit environ 950 € par mois pour 110 m², 27 % en dessous de la médiane départementale (11,9 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 7,8 % pour maisons (loyer annuel divisé par le prix médian), mais le prix médian repose sur 3 ventes seulement : c’est trop peu pour en tirer une conclusion. Comparez avec des annonces et des ventes locales récentes.

Pour 110 m², la mensualité de crédit (772 €) est à peine inférieure au loyer estimé (950 €) : une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges, l’écart disparaît.

Le niveau de vie médian de Coulombs-en-Valois (24 540 € par an et par unité de consommation) est 6 % sous la médiane du département (26 040 €) : un écart modéré.

Soit 2 050 € par mois et par unité de consommation, 1,38 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 200 € par mois avec 20 % d’apport) représente 72 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 070 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune compte 5 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2021, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 7).

Le dernier événement reconnu date de 2021 (il y a 5 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle à Coulombs-en-Valois.

Rapporté à la population (1,7 école pour 1 000 habitants), le premier degré est très dense au regard du département (0,8 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Crouy-sur-Ourcq (3,4 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Coulombs-en-Valois au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Crouy-sur-Ourcq (3,4 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.