Immobilier et crédit à Crouy-sur-Ourcq : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Crouy-sur-Ourcq est de 1 684 €/m² pour les appartements (3 ventes) et de 2 275 €/m² pour les maisons (12 ventes).

Le prix des appartements recule nettement : 1 684 €/m² sur les 12 derniers mois contre 3 754 €/m² en médiane 2018-2025, soit 55 % de moins (environ 99 000 € pour 48 m²).

Les maisons se vendent 2 275 €/m² sur les 12 derniers mois, 10 % sous la médiane 2018-2025 (2 523 €/m²) : un léger recul, d’environ 20 000 € pour 80 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Seine-et-Marne : pour les appartements, ce prix est 48 % en dessous de la médiane départementale (3 248 €/m²) ; pour les maisons, il est 10 % en dessous de la médiane départementale (2 539 €/m²).

Avec 10 % de moins que la médiane du département, le ticket d’entrée est inférieur d’environ 21 000 € pour 80 m².

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Note d’accessibilité immobilière : 42,2/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,0 km), le prix médian des maisons est de 2 208 €/m² (1 273 € à 2 701 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Crouy-sur-Ourcq (2 523 €/m²) est supérieur de 14 %.

Côté acheteur, les prix sont proches de ceux des communes comparables : seule la comparaison avec des annonces précises permet d’estimer un bien.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 15 834 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence représente 10,3 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (36 400 € de plus) réduit la mensualité d’environ 215 € et les intérêts totaux d’environ 15 304 €.

Pour 161 400 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 67 900 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 77 600 € au-delà du capital, soit 239 000 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 118 € mais ajoute environ 22 067 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (81 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 040 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 215 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 730 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 1,8 SMIC net : c’est à la portée d’un couple dont chacun est payé au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), pas d’une personne seule.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 42 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 41 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 13,5 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 229 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 36 400 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 9 686 € dans le premier cas et d’environ 5 459 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 161 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Crouy-sur-Ourcq est classée en zone B2 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Le plafond d’opération de la zone B2 est de 110 000 € pour une personne seule et de 198 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 31 500 € et de 56 700 €. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 243 000 € (dont 61 000 € de travaux), soit 132 700 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 110 000 €, soit 45 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 22 000 € à 55 000 € pour une personne seule et de 39 600 € à 99 000 € pour 3 personnes. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 11 000 € à 33 000 €. Au maximum, cela couvre 23 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 32 760 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (31 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (161 434 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 22 000 € à 55 000 € et sa mensualité passerait de 955 € à 630 € à 825 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Crouy-sur-Ourcq ressort à 0,2 an en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,1 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, l’épargne brute de Crouy-sur-Ourcq représente 10,8 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 12,7 %). Compris entre 8 et 15 %, il laisse une marge d’autofinancement pour les investissements et le remboursement de la dette.

Avec 12 € de dette par habitant en 2025, la commune se situe à moins de la moitié de la médiane départementale (452 €).

La dette par habitant (12 € en 2025) a diminué de 91 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 4,3 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Crouy-sur-Ourcq s’établit à 40,58 %, soit proche de la médiane départementale (41,40 %).

Depuis 2020, le taux varie de moins de 1 point : il est resté stable.

Pression fiscale : 52,9/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Crouy-sur-Ourcq est de 969 € en 2025, soit 10 % en dessous de la médiane départementale (1 079 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 15,13 % à Crouy-sur-Ourcq en 2025.

Rapportée au mois, la taxe foncière moyenne de la commune atteint 81 €, soit 8 % de la mensualité de référence : elle pèse sur le reste à vivre.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,0 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 30,29 % à 50,91 % (médiane 41,22 %) : celui de Crouy-sur-Ourcq (40,58 %) est proche, avec un écart de 0,6 point.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Parmi les 234 DPE recensés à Crouy-sur-Ourcq (2026), 15,4 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 43,2 % des classes E, F ou G.

Environ un DPE sur 6 est classé F ou G à Crouy-sur-Ourcq : un budget travaux est à prévoir pour une part non négligeable des biens.

La part de logements F ou G est proche de la médiane départementale (16,2 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 5,5 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Aucun professionnel recensé dans la commune pour : pédiatre, ophtalmologue, gynécologue, sage-femme, orthophoniste, orthoptiste. Ils peuvent exister dans les communes voisines.

Note d’offre de soins : 68,7/100, supérieure à la plupart des communes comparables du département.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Crouy-sur-Ourcq est de 12,5 €/m² charges comprises, soit environ 600 € par mois pour 48 m², 12 % en dessous de la médiane départementale (14,2 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Crouy-sur-Ourcq est de 8,6 €/m² charges comprises, soit environ 690 € par mois pour 80 m², 27 % en dessous de la médiane départementale (11,9 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif est de 4,6 % pour maisons : un niveau compris entre 3,5 et 5 %, courant dans les marchés où les prix d’achat sont élevés par rapport aux loyers.

Pour le bien de référence (80 m²), la mensualité de crédit (955 €) dépasse de 38 % le loyer estimé (690 €) : l’achat pèse nettement plus sur le budget mensuel que la location.

Le niveau de vie médian de Crouy-sur-Ourcq est de 23 830 € par an et par unité de consommation, soit 8 % de moins que la médiane départementale (26 040 €).

Cela représente 1 990 € par mois et par unité de consommation, soit 1,34 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 730 € par mois avec 20 % d’apport) représente 92 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 980 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 2 points de charge à Crouy-sur-Ourcq, répartis dans 1 station, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (1,1 points pour 1 000 habitants), l’équipement est un peu inférieur à celui du département (1,6 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

9 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2016 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 7).

Le dernier événement reconnu date de 2016 (il y a 10 ans).

Les 8 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle, 1 école élémentaire et 2 collèges à Crouy-sur-Ourcq.

Avec 1,1 école pour 1 000 habitants, le premier degré est plus dense que dans le département (0,8 pour 1 000) : les enfants ont souvent une école à proximité.

La commune compte 2 collèges mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

3 établissements sur 4 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie à Crouy-sur-Ourcq.

Rapporté à la population (5,5 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est supérieure à celle du département (2,4 pour 10 000).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.