Immobilier et crédit à Doncières : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur la période 2018-2025, le prix médian observé à Doncières est de 1 302 €/m² pour les maisons (7 ventes).

Par rapport aux communes du département Vosges : pour les maisons, il est proche de la médiane départementale (1 286 €/m²).

Les prix à Doncières suivent la médiane du département, avec un écart de 1 % seulement, soit environ 2 000 € sur 108 m².

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Pour les maisons, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 47,6/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 4 communes les plus proches (jusqu’à 5,4 km), le prix médian des maisons est de 826 €/m² (395 € à 1 420 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Doncières (1 302 €/m²) est supérieur de 58 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acquéreur, le niveau de prix correspond à la moyenne des communes comparables ; des annonces précises restent nécessaires pour juger un bien.

Bien de référence : prix médian au m² de la période 2018-2025 × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 12 267 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence correspond à 7,9 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (28 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 167 € et les intérêts totaux d’environ 11 856 €.

Pour 125 100 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 52 600 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 60 100 € au-delà du capital, soit 185 200 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 91 € mais ajoute environ 17 096 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (57 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 350 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 167 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 110 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 1,4 SMIC net : c’est à la portée d’un couple dont chacun est payé au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), pas d’une personne seule.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 33 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 32 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 10,4 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 2 501 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 28 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 7 504 € dans le premier cas et d’environ 4 229 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 125 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Doncières est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Le bien de référence est une maison de 108 m² à environ 141 000 € (prix médian constaté). Le plafond d’opération de la zone C est de 100 000 € pour une personne seule et de 180 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 28 500 € et de 51 300 €. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 188 000 € (dont 47 000 € de travaux), soit 88 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 100 000 €, soit 53 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 20 000 € à 50 000 € pour une personne seule et de 36 000 € à 90 000 € pour 3 personnes. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 10 000 € à 30 000 €. Au maximum, cela couvre 27 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 25 320 € par an avec 20 % d’apport) représente 89 % du plafond de ressources pour une personne seule (28 500 €) : la marge est faible et le revenu fiscal de référence fait foi.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (125 067 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 20 000 € à 50 000 € et sa mensualité passerait de 740 € à 444 € à 622 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, l’épargne brute de Doncières est négative alors que la commune a de la dette : elle ne dégage pas d’excédent de fonctionnement pour la rembourser, ce qui constitue un point de vigilance.

En 2025, le taux d’épargne brute de la commune s’établit à -0,4 % (médiane du département : 20,1 %). Il est négatif : les recettes de fonctionnement ne couvrent pas les dépenses, et la commune ne dégage aucune marge pour investir ou rembourser sa dette.

Avec 16 € de dette par habitant en 2025, la commune se situe à moins de la moitié de la médiane départementale (482 €).

La dette par habitant (16 € en 2025) a diminué de 46 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 30,7 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière appelle de la vigilance : renseignez-vous sur les projets d’investissement et sur la trajectoire de la fiscalité locale avant de vous engager.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Doncières s’établit à 46,95 %, soit 8 % au-dessus de la médiane départementale (43,52 %).

Par rapport à 2020, le taux est inférieur de 2,3 points.

Note de pression fiscale : 28,8/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Doncières est de 687 € en 2025, soit 13 % au-dessus de la médiane départementale (607 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Rapportée au mois, la taxe foncière moyenne de la commune atteint 57 €, soit 8 % de la mensualité de référence : elle pèse sur le reste à vivre.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,4 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 33,59 % à 54,12 % (médiane 39,83 %) : celui de Doncières (46,95 %) est supérieur de 7,1 points à cette médiane locale.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Les 12 diagnostics de performance énergétique recensés à Doncières (2026) se répartissent ainsi : 16,7 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 33,3 % en classe E, F ou G.

Avec 12 diagnostics seulement, ces pourcentages ne permettent pas de juger l’état du parc à Doncières : ils sont donnés à titre indicatif et ne donnent pas lieu à une note.

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, le nombre de DPE recensés est trop faible pour juger l’état du parc de logements : le DPE du bien visé est le document à consulter avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Doncières est de 9,1 €/m² charges comprises, soit environ 470 € par mois pour 52 m², 8 % au-dessus de la médiane départementale (8,4 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Doncières est de 7,4 €/m² charges comprises, soit environ 800 € par mois pour 108 m², 5 % en dessous de la médiane départementale (7,8 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif atteint 6,8 % pour maisons : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (108 m²), la mensualité de crédit (740 €) reste légèrement sous le loyer estimé (800 €) : la différence disparaît une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges.

À 21 490 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Doncières se situe au niveau de celui du département (22 200 €).

Cela représente 1 790 € par mois et par unité de consommation, soit 1,21 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian à peine supérieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 110 € par mois avec 20 % d’apport) représente 79 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 690 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

7 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris pour la commune depuis 1982 entre 1982 et 2019, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 5).

Le dernier événement reconnu date de 2019 (il y a 7 ans).

Aucune école, aucun collège ni lycée ouvert n’est recensé à Doncières dans l’annuaire de l’Éducation nationale : l’établissement scolaire le plus proche, une école élémentaire, se trouve à Roville-aux-Chênes (1,8 km à vol d’oiseau), ce qui pèse sur le quotidien d’une famille.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Doncières au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Rambervillers (4,9 km à vol d’oiseau).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.