Immobilier et crédit à Éguilles : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Éguilles est de 4 259 €/m² pour les appartements (23 ventes) et de 5 508 €/m² pour les maisons (51 ventes).

Par rapport à la médiane 2018-2025 (4 422 €/m²), le prix récent des appartements (4 259 €/m²) est en retrait de 4 %, soit environ 8 000 € pour 50 m².

Sur les 12 derniers mois, les maisons se vendent 5 508 €/m², soit 12 % sous la médiane 2018-2025 (6 237 €/m²) : un repli net, d’environ 73 000 € pour 100 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Bouches-du-Rhône : pour les appartements, ce prix est 19 % au-dessus de la médiane départementale (3 565 €/m²) ; pour les maisons, il est 34 % au-dessus de la médiane départementale (4 098 €/m²).

Avec 34 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 141 000 € d’écart pour 100 m².

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Note d’accessibilité immobilière : 21,8/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 12 km), le prix médian des maisons est de 4 502 €/m² (3 729 € à 6 605 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Éguilles (6 237 €/m²) est supérieur de 39 % à cette médiane locale (écart important).

Autour d’Éguilles, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 12 km) affichent un prix médian des appartements de 4 325 €/m² (3 491 € à 17 179 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Éguilles (4 422 €/m²) est proche, avec un écart de 2 %.

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 47 937 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Avec 31,1 années de SMIC net pour atteindre son prix (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026), le bien de référence relève d’un marché qui s’adresse surtout aux ménages aux revenus élevés ou à fort apport.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (110 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 652 € et les intérêts totaux d’environ 46 332 €.

Pour 488 700 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 205 500 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 234 800 € au-delà du capital, soit 723 500 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 356 € mais ajoute environ 66 807 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (121 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (9 200 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 652 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 8 260 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Avec 5,6 SMIC net requis, le bien de référence relève de ménages aux revenus élevés ou d’un apport important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 129 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 125 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 40,7 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 9 775 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 110 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 29 324 € dans le premier cas et d’environ 16 527 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 489 000 € (apport de 20 %), la part assurée dépasse 200 000 € par personne même à deux emprunteurs (environ 244 000 € chacun) : un questionnaire de santé peut être demandé.

Éguilles est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Au prix médian constaté à Éguilles, une maison de 100 m² coûte environ 551 000 €. Le plafond d’opération de la zone A est de 150 000 € pour une personne seule et de 270 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 49 000 € et de 88 200 €. Le coût de l’opération est de 551 000 €, soit 401 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 150 000 €, soit 27 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 15 000 € à 45 000 € pour une personne seule et de 27 000 € à 81 000 € pour 3 personnes. Au maximum, cela couvre 8 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 99 120 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (49 000 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (488 737 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 15 000 € à 45 000 € et sa mensualité passerait de 2 893 € à 2 626 € à 2 804 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement d’Éguilles ressort à 6,3 ans en 2025 ; elle se situe entre 5 et 7 ans (médiane du département : 3,5 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, l’épargne brute d’Éguilles représente 10,3 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 11,3 %). Compris entre 8 et 15 %, il laisse une marge d’autofinancement pour les investissements et le remboursement de la dette.

Avec 844 € de dette par habitant en 2025, la commune dépasse la médiane départementale (581 €).

La dette par habitant (844 € en 2025) a diminué de 27 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 3,2 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti d’Éguilles s’établit à 41,08 %, soit proche de la médiane départementale (39,40 %).

Depuis 2020, le taux varie de moins de 1 point : il est resté stable.

Pression fiscale : 42,4/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Éguilles est de 1 448 € en 2025, soit proche de la médiane départementale (1 402 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 14,00 % à Éguilles en 2025.

La taxe foncière moyenne équivaut à 121 € par mois à à Éguilles, soit 4 % de la mensualité de référence : à ajouter au budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 12 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 34,72 % à 47,70 % (médiane 42,68 %) : celui d’Éguilles (41,08 %) est inférieur de 1,6 point.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Parmi les 1 317 DPE recensés à Éguilles (2026), 2,8 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 13,3 % des classes E, F ou G.

Les passoires thermiques sont rares à Éguilles : le risque de gros travaux de rénovation est a priori limité pour la plupart des biens.

La part de logements F ou G est 10 % en dessous de la médiane départementale (3,1 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Éguilles est de 17,5 €/m² charges comprises, soit environ 870 € par mois pour 50 m², 13 % au-dessus de la médiane départementale (15,5 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Éguilles est de 17,9 €/m² charges comprises, soit environ 1 790 € par mois pour 100 m², 23 % au-dessus de la médiane départementale (14,5 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif est de 3,9 % pour maisons : un niveau compris entre 3,5 et 5 %, courant dans les marchés où les prix d’achat sont élevés par rapport aux loyers.

Pour le bien de référence (100 m²), la mensualité de crédit (2 893 €) dépasse de 62 % le loyer estimé (1 790 €) : l’achat pèse nettement plus sur le budget mensuel que la location.

Avec 32 090 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian d’Éguilles est supérieur de 24 % à celui du département (25 810 €).

Cela représente 2 670 € par mois et par unité de consommation, soit 1,81 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian supérieur à 2,2 fois le SMIC net.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (8 260 € par mois avec 20 % d’apport) représente 206 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 4 010 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Le taux de pauvreté est de 7,0 % (médiane du département : 10,0 %), sous le seuil de 10 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,7 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,7 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 6 points de charge à Éguilles, répartis dans 3 stations, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (0,7 points pour 1 000 habitants), l’équipement est un peu inférieur à celui du département (0,9 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

13 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2022 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 13).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

Les 6 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 6 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle, 2 écoles primaires et 1 école élémentaire à Éguilles, dont 1 établissement privé.

Avec 0,5 école pour 1 000 habitants, le premier degré est un peu moins dense que dans le département (0,6 pour 1 000).

La scolarité secondaire se fait hors de la commune, faute de collège et de lycée sur place : transports scolaires et distances comptent pour une famille qui s’installe.

Le collège le plus proche est à Ventabren (2,6 km) et le lycée le plus proche est à Aix-en-Provence (6,6 km), à vol d’oiseau.

3 établissements sur 4 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 hôpital ou clinique, 2 pharmacies et 2 centres ou maisons de santé à Éguilles.

Rapporté à la population (2,3 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est inférieure à celle du département (3,5 pour 10 000).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.