Immobilier et crédit à Forges : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Forges est de 2 496 €/m² pour les maisons (4 ventes).

Sur les 12 derniers mois, les maisons se vendent 2 496 €/m², soit 20 % au-dessus de la médiane 2018-2025 (2 081 €/m²) : une nette hausse, d’environ 23 000 € de plus pour 56 m², qui alourdit l’apport et le montant à emprunter.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Seine-et-Marne : pour les maisons, il est proche de la médiane départementale (2 539 €/m²).

Les prix à Forges suivent la médiane du département, avec un écart de 2 % seulement, soit environ 2 000 € sur 56 m².

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 68,1/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,3 km), le prix médian des maisons est de 2 204 €/m² (1 743 € à 2 403 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Forges (2 081 €/m²) est proche, avec un écart de 6 %.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée plutôt bas pour le département allège l’effort sur l’apport et la mensualité ; le dynamisme local (emploi, transports) n’est pas mesuré par ce score.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 12 180 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence correspond à 7,9 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (28 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 166 € et les intérêts totaux d’environ 11 772 €.

Pour 124 200 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 52 200 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 59 700 € au-delà du capital, soit 183 800 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 90 € mais ajoute environ 16 974 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (114 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 340 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 166 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 100 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 1,4 SMIC net : c’est à la portée d’un couple dont chacun est payé au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), pas d’une personne seule.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 33 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 32 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 10,3 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 2 484 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 28 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 7 451 € dans le premier cas et d’environ 4 199 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 124 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Forges est classée en zone B2 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Prenons une maison de 56 m² au prix médian de 140 000 €. Les plafonds de la zone B2 augmentent avec la taille du foyer : 198 000 € de coût d’opération et 56 700 € de revenus pour 3 personnes, puis 264 000 € et 75 600 € pour 5 personnes et plus. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 187 000 € (dont 47 000 € de travaux), sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 37 300 € à 93 300 €. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 14 000 € à 42 000 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 25 200 € par an avec 20 % d’apport) représente 44 % du plafond de ressources pour 3 personnes (56 700 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (124 180 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 37 300 € à 93 300 € et sa mensualité passerait de 735 € à 183 € à 514 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Forges ressort à 0,7 an en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,1 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, le taux d’épargne brute de la commune s’établit à 21,0 % (médiane du département : 12,7 %). Entre 15 et 22 %, il laisse une part importante des recettes disponible pour investir et rembourser la dette.

Avec 152 € de dette par habitant en 2025, la commune se situe à moins de la moitié de la médiane départementale (452 €).

La dette par habitant (152 € en 2025) a diminué de 82 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 6,3 points depuis 2020.

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

Le taux de taxe foncière bâtie de Forges atteint 32,27 % en 2025, soit 22 % en dessous de la médiane départementale (41,40 %).

Le taux n’a pas sensiblement évolué depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

Note de pression fiscale : 95,4/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Forges est de 1 369 € en 2025, soit 27 % au-dessus de la médiane départementale (1 079 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 13,30 % à Forges en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 114 € par mois, soit 16 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,3 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 33,97 % à 56,67 % (médiane 40,54 %) : celui de Forges (32,27 %) est inférieur de 8,3 points à cette médiane locale.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Les 34 diagnostics de performance énergétique recensés à Forges (2026) se répartissent ainsi : 14,7 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 35,3 % en classe E, F ou G.

Environ un DPE sur 7 est classé F ou G à Forges : un budget travaux est à prévoir pour une part non négligeable des biens.

Cette part de logements F ou G est 9 % en dessous de la médiane départementale (16,2 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Forges est de 13,5 €/m² charges comprises, soit environ 700 € par mois pour 52 m², 5 % en dessous de la médiane départementale (14,2 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Forges est de 11,4 €/m² charges comprises, soit environ 640 € par mois pour 56 m², proche de la médiane départementale (11,9 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 5,5 % pour maisons (loyer annuel divisé par le prix médian), mais le prix médian repose sur 4 ventes seulement : c’est trop peu pour en tirer une conclusion. Comparez avec des annonces et des ventes locales récentes.

Pour le bien de référence (56 m²), la mensualité de crédit (735 €) dépasse de 15 % le loyer estimé (640 €) : acheter coûte un peu plus cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges.

Le niveau de vie médian de Forges est de 23 650 € par an et par unité de consommation, soit 9 % de moins que la médiane départementale (26 040 €).

Cela représente 1 970 € par mois et par unité de consommation, soit 1,33 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 100 € par mois avec 20 % d’apport) représente 71 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 960 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 2 points de charge à Forges, répartis dans 1 station, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (4,4 points pour 1 000 habitants), l’équipement est plus de deux fois supérieur à celui du département (1,6 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

3 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris pour la commune depuis 1982 entre 1983 et 1999, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 7).

Le dernier événement reconnu date de 1999 (il y a 27 ans).

Aucune école, aucun collège ni lycée ouvert n’est recensé à Forges dans l’annuaire de l’Éducation nationale : l’établissement scolaire le plus proche, une école maternelle, se trouve à Montereau-Fault-Yonne (3,9 km à vol d’oiseau), ce qui pèse sur le quotidien d’une famille.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Forges au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Montereau-Fault-Yonne (3,9 km à vol d’oiseau).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.