Immobilier et crédit à Saint-Germain-Laval : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Saint-Germain-Laval est de 2 268 €/m² pour les maisons (19 ventes).

Sur 12 mois, les maisons se vendent 2 268 €/m², contre 2 204 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 3 %).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Seine-et-Marne : pour les maisons, il est 11 % en dessous de la médiane départementale (2 539 €/m²).

Les maisons se vendent 11 % sous la médiane départementale, soit environ 24 000 € de moins pour 89 m² : un écart modéré à l’avantage de l’acheteur.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Note d’accessibilité immobilière : 72,8/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Saint-Germain-Laval, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,8 km) affichent un prix médian des maisons de 2 017 €/m² (1 743 € à 2 250 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Germain-Laval (2 204 €/m²) est supérieur de 9 %.

Les ventes d’appartements sont trop rares à Saint-Germain-Laval pour calculer un prix ; dans les 4 communes les plus proches (jusqu’à 6,8 km), le prix médian est de 4 903 €/m² (2 280 € à 11 451 €/m² selon la commune, 2018-2025), un ordre de grandeur pour le secteur à vérifier sur des annonces.

Côté acheteur, les prix sont plutôt bas pour le département : l’apport et la durée du prêt pèsent moins sur la mensualité, tandis que l’emploi et les transports, que le score ne mesure pas, restent à examiner.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 17 574 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 11,4 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé, qui rend l’apport et la durée du prêt déterminants.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (40 400 € de plus) réduit la mensualité d’environ 239 € et les intérêts totaux d’environ 16 986 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 75 300 €, soit 42 % du capital emprunté (179 200 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 86 100 € au-delà du capital, soit 265 300 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 130 € mais ajoute environ 24 492 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (122 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 370 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 239 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 030 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 2,1 SMIC net : deux salaires au SMIC ne suffisent pas, il faut des rémunérations supérieures ou un apport plus important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 47 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 46 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 14,9 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 583 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 40 400 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 10 750 € dans le premier cas et d’environ 6 059 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 179 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Saint-Germain-Laval est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

En zone B1, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 202 500 € pour 2 personnes et à 283 500 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 51 750 € et de 72 450 € par an. Le coût de l’opération est de 202 000 €, sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 20 200 € à 60 600 €. Au maximum, cela couvre 30 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 36 360 € par an avec 20 % d’apport) représente 70 % du plafond de ressources pour 2 personnes (51 750 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (179 174 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 20 200 € à 60 600 € et sa mensualité passerait de 1 060 € à 702 € à 941 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Saint-Germain-Laval est de 1,7 an (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,1 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute, qui rapporte l’épargne aux recettes de fonctionnement, est de 16,8 % (médiane du département : 12,7 %). Il se situe entre 15 et 22 % : cette marge permet d’investir et de rembourser la dette avec une part notable des recettes.

La dette par habitant est de 252 € en 2025, inférieure à la médiane du département (452 €).

La dette par habitant (252 € en 2025) a diminué de 62 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Saint-Germain-Laval est calculée avec un taux de 46,69 % en 2025, soit 13 % au-dessus de la médiane départementale (41,40 %).

Depuis 2020, le taux varie de moins de 1 point : il est resté stable.

Pression fiscale : 34,1/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Saint-Germain-Laval est de 1 463 € en 2025, soit 36 % au-dessus de la médiane départementale (1 079 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 13,30 % à Saint-Germain-Laval en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (122 € par mois) représente 11 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour de Saint-Germain-Laval, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,8 km) se situe entre 31,45 % et 56,67 % (médiane 35,38 %), contre 46,69 % dans la commune, soit 11,3 points de plus que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Parmi les 184 DPE recensés à Saint-Germain-Laval (2026), 11,4 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 29,3 % des classes E, F ou G.

Près d’un logement sur 9 est classé F ou G à Saint-Germain-Laval : prévoyez une marge pour les travaux et un levier de négociation sur le prix.

La part de logements F ou G est 29 % en dessous de la médiane départementale (16,2 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 3,4 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Aucun professionnel recensé dans la commune pour : dentiste, kinésithérapeute, pédiatre, ophtalmologue, gynécologue, sage-femme, orthophoniste, orthoptiste. Ils peuvent exister dans les communes voisines.

Note d’offre de soins : 42,5/100, dans la moyenne des communes comparables.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Saint-Germain-Laval est de 13,5 €/m² charges comprises, soit environ 700 € par mois pour 52 m², 5 % en dessous de la médiane départementale (14,2 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Saint-Germain-Laval est de 11,4 €/m² charges comprises, soit environ 1 020 € par mois pour 89 m², proche de la médiane départementale (11,9 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer annuel estimé équivaut à 6,0 % du prix médian des maisons : un rendement brut compris entre 5 et 7 %.

Pour 89 m², la mensualité de crédit (1 060 €) est supérieure de 4 % au loyer estimé (1 020 €) : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat coûte un peu plus cher par mois que la location.

Le niveau de vie médian de Saint-Germain-Laval (23 190 € par an et par unité de consommation) est 11 % sous la médiane du département (26 040 €) : un écart modéré.

Soit 1 930 € par mois et par unité de consommation, 1,31 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 030 € par mois avec 20 % d’apport) représente 105 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 900 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Le taux de pauvreté est de 12,0 % (médiane du département : 10,0 %) : il se situe entre 10 et 15 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,6 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,6 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune compte 5 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1983 et 2024, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 7).

Le dernier événement reconnu date de 2024 (il y a 2 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle et 1 école élémentaire à Saint-Germain-Laval.

Rapporté à la population (0,7 école pour 1 000 habitants), le premier degré se situe un peu sous la moyenne départementale (0,8 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Montereau-Fault-Yonne (3,7 km) et le lycée le plus proche est à Montereau-Fault-Yonne (3,7 km), à vol d’oiseau.

2 établissements sur 2 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Saint-Germain-Laval au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Montereau-Fault-Yonne (3,7 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.