Immobilier et crédit à Gerbépal : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur la période 2018-2025, le prix médian observé à Gerbépal est de 2 799 €/m² pour les maisons (6 ventes).

Par rapport aux communes du département Vosges : pour les maisons, il est 118 % au-dessus de la médiane départementale (1 286 €/m²).

Avec 118 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 157 000 € d’écart pour 104 m².

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Pour les maisons, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 1,4/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 9 communes les plus proches (jusqu’à 8,9 km), le prix médian des maisons est de 2 095 €/m² (1 510 € à 4 000 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Gerbépal (2 799 €/m²) est supérieur de 34 % à cette médiane locale (écart important).

Faute d’assez de ventes d’appartements pour établir un prix à Gerbépal, les 6 communes les plus proches (jusqu’à 8,9 km) affichent un prix médian de 2 468 €/m² (969 € à 4 099 €/m² selon la commune, 2018-2025) : un repère indicatif pour le secteur, à confirmer avec des annonces locales.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² de la période 2018-2025 × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 25 317 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Il faudrait 16,4 années de SMIC net pour atteindre le prix du bien de référence (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (58 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 344 € et les intérêts totaux d’environ 24 469 €.

Pour 258 100 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 108 500 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 124 000 € au-delà du capital, soit 382 100 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 188 € mais ajoute environ 35 283 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (51 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 860 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 344 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 4 360 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,9 SMIC net, soit plus que deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) : des revenus intermédiaires ou un apport renforcé sont nécessaires.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 68 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 66 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 21,5 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 5 162 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 58 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 15 487 € dans le premier cas et d’environ 8 728 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 258 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 129 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Gerbépal est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Les plafonds de la zone C augmentent avec la taille du foyer : 180 000 € de coût d’opération et 51 300 € de revenus pour 3 personnes, puis 240 000 € et 68 400 € pour 5 personnes et plus. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 388 000 € (dont 97 000 € de travaux), soit 208 000 € au-dessus du plafond pour 3 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 180 000 €, soit 46 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 36 000 € à 90 000 € pour 3 personnes et de 48 000 € à 120 000 € pour 5 personnes et plus. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 18 000 € à 54 000 €. Au maximum, cela couvre 23 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 52 320 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour 3 personnes (51 300 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (258 117 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 36 000 € à 90 000 € et sa mensualité passerait de 1 528 € à 995 € à 1 315 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Gerbépal ressort à 0,4 an en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 2,1 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, le taux d’épargne brute de la commune s’établit à 34,5 % (médiane du département : 20,1 %). Supérieur à 22 %, il permet de financer une grande partie des investissements sans recourir massivement à l’emprunt.

Avec 166 € de dette par habitant en 2025, la commune se situe à moins de la moitié de la médiane départementale (482 €).

La dette par habitant (166 € en 2025) a diminué de 72 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 13,3 points depuis 2020.

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

Le taux de taxe foncière bâtie de Gerbépal atteint 40,01 % en 2025, soit 8 % en dessous de la médiane départementale (43,52 %).

Par rapport à 2020, le taux est inférieur de 4,1 points.

Note de pression fiscale : 75,2/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Gerbépal est de 617 € en 2025, soit proche de la médiane départementale (607 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Le taux total est estimé à 40,75 % pour 2026 (estimation, à confirmer par les décisions de la collectivité).

La taxe foncière moyenne équivaut à 51 € par mois à à Gerbépal, soit 3 % de la mensualité de référence : à ajouter au budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 8,9 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 34,71 % à 52,05 % (médiane 44,62 %) : celui de Gerbépal (40,01 %) est inférieur de 4,6 points à cette médiane locale.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Les 64 diagnostics de performance énergétique recensés à Gerbépal (2026) se répartissent ainsi : 20,3 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 54,7 % en classe E, F ou G.

Environ un DPE sur 5 est classé F ou G à Gerbépal : la rénovation énergétique est un enjeu fréquent pour les acheteurs.

Cette part de logements F ou G est 21 % au-dessus de la médiane départementale (16,8 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, une part élevée de logements F ou G laisse prévoir des travaux de rénovation ; elle peut aussi servir d’argument de négociation sur le prix et compte pour la revente ou la location.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Gerbépal est de 9,5 €/m² charges comprises, soit environ 500 € par mois pour 52 m², 13 % au-dessus de la médiane départementale (8,4 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Gerbépal est de 8,5 €/m² charges comprises, soit environ 880 € par mois pour 104 m², 8 % au-dessus de la médiane départementale (7,8 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif est de 3,6 % pour maisons : un niveau compris entre 3,5 et 5 %, courant dans les marchés où les prix d’achat sont élevés par rapport aux loyers.

Pour le bien de référence (104 m²), la mensualité de crédit (1 528 €) représente 1,7 fois le loyer estimé (880 €) : l’achat pèse beaucoup plus sur le budget mensuel que la location.

À 22 100 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Gerbépal se situe au niveau de celui du département (22 200 €).

Cela représente 1 840 € par mois et par unité de consommation, soit 1,25 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian à peine supérieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (4 360 € par mois avec 20 % d’apport) représente 158 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 760 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

3 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris pour la commune depuis 1982 entre 1983 et 1999, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 5).

Le dernier événement reconnu date de 1999 (il y a 27 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Gerbépal.

Avec 1,8 école pour 1 000 habitants, le premier degré est bien plus dense que dans le département (0,9 pour 1 000), ce qui correspond souvent à un habitat dispersé ou à de petites classes.

La scolarité secondaire se fait hors de la commune, faute de collège et de lycée sur place : transports scolaires et distances comptent pour une famille qui s’installe.

Le collège le plus proche est à Corcieux (5,2 km) et le lycée le plus proche est à Gérardmer (8,9 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Gerbépal au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Corcieux (5,2 km à vol d’oiseau).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.