Immobilier et crédit à L’Île-d’Olonne : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à L’Île-d’Olonne est de 3 142 €/m² pour les maisons (36 ventes).

Les maisons se vendent 3 142 €/m² sur les 12 derniers mois, 7 % sous la médiane 2018-2025 (3 395 €/m²) : un léger recul, d’environ 24 000 € pour 96 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Vendée : pour les maisons, il est 69 % au-dessus de la médiane départementale (1 859 €/m²).

Avec 69 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 123 000 € d’écart pour 96 m².

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Accessibilité immobilière : 5,0/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 9,9 km), le prix médian des maisons est de 2 798 €/m² (2 133 € à 3 962 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de L’Île-d’Olonne (3 395 €/m²) est supérieur de 21 %.

Faute d’assez de ventes d’appartements pour établir un prix à L’Île-d’Olonne, les 4 communes les plus proches (jusqu’à 9,9 km) affichent un prix médian de 4 577 €/m² (4 165 € à 8 507 €/m² selon la commune, 2018-2025) : un repère indicatif pour le secteur, à confirmer avec des annonces locales.

Pour un acheteur, le ticket d’entrée est élevé pour le département : l’apport personnel, la durée du prêt et le taux d’endettement deviennent déterminants pour boucler le financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 26 274 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Il faudrait 17,0 années de SMIC net pour atteindre le prix du bien de référence (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (60 400 € de plus) réduit la mensualité d’environ 357 € et les intérêts totaux d’environ 25 394 €.

Pour 267 900 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 112 600 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 128 700 € au-delà du capital, soit 396 600 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 195 € mais ajoute environ 36 616 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (68 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (5 040 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 357 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 4 530 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Le revenu requis atteint 3,1 SMIC net : bien au-delà de deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), il suppose des revenus supérieurs à ce montant.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 71 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 69 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 22,3 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 5 357 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 60 400 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 16 072 € dans le premier cas et d’environ 9 058 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 268 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 134 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

L’Île-d’Olonne est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Au prix médian constaté à L’Île-d’Olonne, une maison de 96 m² coûte environ 302 000 €. Le plafond d’opération de la zone C est de 100 000 € pour une personne seule et de 180 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 28 500 € et de 51 300 €. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 403 000 € (dont 101 000 € de travaux), soit 302 700 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 100 000 €, soit 25 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 20 000 € à 50 000 € pour une personne seule et de 36 000 € à 90 000 € pour 3 personnes. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 10 000 € à 30 000 €. Au maximum, cela couvre 12 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 54 360 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (28 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (267 874 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 20 000 € à 50 000 € et sa mensualité passerait de 1 585 € à 1 289 € à 1 467 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de L’Île-d’Olonne ressort à 8,7 ans en 2025 ; elle se situe entre 7 et 10 ans (médiane du département : 3,1 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

Épargne brute rapportée aux recettes de fonctionnement : 17,0 % en 2025 (médiane du département : 22,5 %). Entre 15 et 22 %, il laisse une part importante des recettes disponible pour investir et rembourser la dette.

Avec 1 459 € de dette par habitant en 2025, la commune est à plus de deux fois la médiane départementale (685 €).

La dette par habitant (1 459 € en 2025) a augmenté de 86 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 7,6 points depuis 2020.

Côté acheteur, la situation financière est proche de celle des communes comparables : le budget communal et les projets d’investissement restent à consulter en mairie.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de L’Île-d’Olonne s’établit à 47,27 %, soit 23 % au-dessus de la médiane départementale (38,28 %).

Ce taux a augmenté de 11,6 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 5,6/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à L’Île-d’Olonne est de 813 € en 2025, soit 24 % au-dessus de la médiane départementale (657 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 12,30 % à L’Île-d’Olonne en 2025.

Le taux total est estimé à 48,54 % pour 2026 (estimation, à confirmer par les décisions de la collectivité).

La taxe foncière moyenne équivaut à 68 € par mois à à L’Île-d’Olonne, soit 4 % de la mensualité de référence : à ajouter au budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 9,9 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 30,37 % à 43,59 % (médiane 35,36 %) : celui de L’Île-d’Olonne (47,27 %) est supérieur de 11,9 points à cette médiane locale.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Sur les 322 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à L’Île-d’Olonne (2026), 9,0 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 22,4 % sont classés E, F ou G.

Une minorité de logements sont classés F ou G à L’Île-d’Olonne : le DPE du bien visé reste à vérifier avant l’offre.

En comparaison, la part de logements F ou G est 25 % en dessous de la médiane départementale (12,0 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à L’Île-d’Olonne est de 12,9 €/m² charges comprises, soit environ 670 € par mois pour 52 m², 26 % au-dessus de la médiane départementale (10,3 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à L’Île-d’Olonne est de 10,1 €/m² charges comprises, soit environ 970 € par mois pour 96 m², 10 % au-dessus de la médiane départementale (9,2 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif est de 3,9 % pour maisons : un niveau compris entre 3,5 et 5 %, courant dans les marchés où les prix d’achat sont élevés par rapport aux loyers.

Pour le bien de référence (96 m²), la mensualité de crédit (1 585 €) dépasse de 63 % le loyer estimé (970 €) : l’achat pèse nettement plus sur le budget mensuel que la location.

Le niveau de vie médian de L’Île-d’Olonne est de 23 620 € par an et par unité de consommation, soit 6 % de plus que la médiane départementale (22 280 €).

Cela représente 1 970 € par mois et par unité de consommation, soit 1,33 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (4 530 € par mois avec 20 % d’apport) représente 153 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 950 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,4 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,4 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart faible entre les habitants.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

10 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2022 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 9).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

Les 3 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 2 écoles primaires à L’Île-d’Olonne, dont 1 établissement privé.

Avec 0,7 école pour 1 000 habitants, le premier degré est aussi dense que dans le département (0,7 pour 1 000).

La scolarité secondaire se fait hors de la commune, faute de collège et de lycée sur place : transports scolaires et distances comptent pour une famille qui s’installe.

Le collège le plus proche est aux Sables-d’Olonne (5,0 km) et le lycée le plus proche est aux Sables-d’Olonne (5,0 km), à vol d’oiseau.

2 établissements sur 2 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie à L’Île-d’Olonne.

Rapporté à la population (3,5 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (2,8 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve aux Sables-d’Olonne (5,0 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve aux Sables-d’Olonne (5,0 km à vol d’oiseau).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.