Immobilier et crédit aux Cluses : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur la période 2018-2025, le prix médian observé aux Cluses est de 3 833 €/m² pour les maisons (2 ventes).

Par rapport aux communes du département Pyrénées-Orientales : pour les maisons, il est 60 % au-dessus de la médiane départementale (2 403 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 60 % la médiane du département, soit environ 96 000 € de plus pour 67 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Pour les maisons, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Note d’accessibilité immobilière : 7,5/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour des Cluses, les 9 communes les plus proches (jusqu’à 8,1 km) affichent un prix médian des maisons de 2 674 €/m² (1 773 € à 3 571 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui des Cluses (3 833 €/m²) est supérieur de 43 % à cette médiane locale (écart important).

Les ventes d’appartements sont trop rares aux Cluses pour calculer un prix ; dans les 8 communes les plus proches (jusqu’à 8,1 km), le prix médian est de 2 369 €/m² (1 311 € à 11 226 €/m² selon la commune, 2018-2025), un ordre de grandeur pour le secteur à vérifier sur des annonces.

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² de la période 2018-2025 × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 22 359 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 14,5 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé, qui rend l’apport et la durée du prêt déterminants.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (51 400 € de plus) réduit la mensualité d’environ 304 € et les intérêts totaux d’environ 21 610 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 95 800 €, soit 42 % du capital emprunté (228 000 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 109 500 € au-delà du capital, soit 337 500 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 166 € mais ajoute environ 31 160 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (166 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 290 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 304 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 850 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 2,6 SMIC net : deux salaires au SMIC ne suffisent pas, il faut des rémunérations supérieures ou un apport plus important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 60 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 59 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 19,0 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 559 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 51 400 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 13 678 € dans le premier cas et d’environ 7 708 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 228 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 114 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Les Cluses est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Le bien de référence est une maison de 67 m² à environ 257 000 € (prix médian constaté). Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone C est encadré par un coût d’opération de 100 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 28 500 €) et de 240 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 68 400 €). Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 343 000 € (dont 86 000 € de travaux), soit 242 700 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 100 000 €, soit 29 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 20 000 € à 50 000 € pour une personne seule et de 48 000 € à 120 000 € pour 5 personnes et plus. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 10 000 € à 30 000 €. Au maximum, cela couvre 15 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 46 200 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (28 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (227 959 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 20 000 € à 50 000 € et sa mensualité passerait de 1 349 € à 1 053 € à 1 231 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, l’épargne brute des Cluses est négative alors que la commune a de la dette : elle ne dégage pas d’excédent de fonctionnement pour la rembourser, ce qui constitue un point de vigilance.

Le taux d’épargne brute, qui rapporte l’épargne aux recettes de fonctionnement, est de -9,7 % (médiane du département : 18,1 %). Il est négatif : les dépenses de fonctionnement dépassent les recettes, ce qui limite fortement les marges de la commune.

La dette par habitant est de 2 € en 2025, moins de la moitié de la médiane du département (798 €).

La dette par habitant (2 € en 2025) a diminué de 6 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 28,8 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière appelle de la vigilance : le budget communal, les projets d’investissement et la trajectoire de la fiscalité locale sont à examiner avant de vous engager.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties des Cluses est de 32,31 % en 2025, soit 24 % en dessous de la médiane départementale (42,48 %).

Depuis 2020, le taux varie de moins de 1 point : il est resté stable.

Pression fiscale : 93,3/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition aux Cluses est de 1 997 € en 2025, soit 123 % au-dessus de la médiane départementale (897 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 8,50 % aux Cluses en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (166 € par mois) représente 12 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour des Cluses, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 8,1 km) se situe entre 31,93 % et 48,09 % (médiane 41,24 %), contre 32,31 % dans la commune, soit 8,9 points de moins que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Parmi les 24 DPE recensés aux Cluses (2026), 0,0 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 0,0 % des classes E, F ou G.

Avec 24 diagnostics seulement, ces pourcentages ne permettent pas de juger l’état du parc aux Cluses : ils sont donnés à titre indicatif et ne donnent pas lieu à une note.

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, le nombre de DPE recensés est trop faible pour juger l’état du parc de logements : le DPE du bien visé est le document à consulter avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements aux Cluses est de 11,5 €/m² charges comprises, soit environ 600 € par mois pour 52 m², 11 % au-dessus de la médiane départementale (10,4 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons aux Cluses est de 11,6 €/m² charges comprises, soit environ 780 € par mois pour 67 m², 29 % au-dessus de la médiane départementale (9,0 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 3,6 % pour maisons (loyer annuel divisé par le prix médian), mais le prix médian repose sur 2 ventes seulement : c’est trop peu pour en tirer une conclusion. Comparez avec des annonces et des ventes locales récentes.

Pour 67 m², la mensualité de crédit (1 349 €) équivaut à 1,7 fois le loyer estimé (780 €) : l’achat alourdit beaucoup le budget mensuel par rapport à la location.

Le niveau de vie médian des Cluses (23 380 € par an et par unité de consommation) dépasse de 10 % la médiane du département (21 260 €) : un écart modéré.

Soit 1 950 € par mois et par unité de consommation, 1,32 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 850 € par mois avec 20 % d’apport) représente 132 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 920 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune a fait l’objet de 11 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2011, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 11).

Le dernier événement reconnu date de 2011 (il y a 15 ans).

Les 8 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

Aucune école, aucun collège ni lycée ouvert n’est recensé aux Cluses dans l’annuaire de l’Éducation nationale : l’établissement scolaire le plus proche, une école primaire, se trouve au Perthus (2,6 km à vol d’oiseau), ce qui pèse sur le quotidien d’une famille.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé aux Cluses au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Maureillas-las-Illas (4,3 km à vol d’oiseau).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.