Immobilier et crédit aux Lucs-sur-Boulogne : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé aux Lucs-sur-Boulogne est de 2 140 €/m² pour les maisons (42 ventes).

Le prix récent des maisons (2 140 €/m²) dépasse de 5 % la médiane 2018-2025 (2 047 €/m²), soit environ 9 000 € de plus pour 97 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Vendée : pour les maisons, il est 15 % au-dessus de la médiane départementale (1 859 €/m²).

Les maisons coûtent 15 % de plus que la médiane du département, soit environ 27 000 € de plus pour 97 m² : l’apport pèse davantage dans le plan de financement.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 48,4/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour des Lucs-sur-Boulogne, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 11 km) affichent un prix médian des maisons de 2 087 €/m² (1 853 € à 2 368 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui des Lucs-sur-Boulogne (2 047 €/m²) est proche, avec un écart de 2 %.

Les ventes d’appartements sont trop rares aux Lucs-sur-Boulogne pour calculer un prix ; dans les 3 communes les plus proches (jusqu’à 9,3 km), le prix médian est de 3 213 €/m² (2 840 € à 5 214 €/m² selon la commune, 2018-2025), un ordre de grandeur pour le secteur à vérifier sur des annonces.

Pour un acquéreur, le niveau de prix correspond à la moyenne des communes comparables ; des annonces précises restent nécessaires pour juger un bien.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 18 096 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 11,7 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé, qui rend l’apport et la durée du prêt déterminants.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (41 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 246 € et les intérêts totaux d’environ 17 490 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 77 600 €, soit 42 % du capital emprunté (184 500 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 88 600 € au-delà du capital, soit 273 100 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 134 € mais ajoute environ 25 219 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (67 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 470 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 246 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 120 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 2,1 SMIC net : deux salaires au SMIC ne suffisent pas, il faut des rémunérations supérieures ou un apport plus important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 49 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 47 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 15,4 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 690 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 41 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 11 070 € dans le premier cas et d’environ 6 239 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 184 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Avec un apport de 20 % (41 600 €), l’emprunt passe sous ce seuil, y compris pour un emprunteur seul.

Les Lucs-sur-Boulogne est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Le bien de référence est une maison de 97 m² à environ 208 000 € (prix médian constaté). En zone C, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 150 000 € pour 2 personnes et à 210 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 42 750 € et de 59 850 € par an. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 277 000 € (dont 69 000 € de travaux), soit 127 300 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 150 000 €, soit 54 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 30 000 € à 75 000 € pour 2 personnes et de 42 000 € à 105 000 € pour 4 personnes. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 15 000 € à 45 000 €. Au maximum, cela couvre 27 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 37 440 € par an avec 20 % d’apport) représente 88 % du plafond de ressources pour 2 personnes (42 750 €) : la marge est faible et le revenu fiscal de référence fait foi.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (184 496 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 30 000 € à 75 000 € et sa mensualité passerait de 1 092 € à 648 € à 914 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement des Lucs-sur-Boulogne est de 2,7 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,1 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute des Lucs-sur-Boulogne ressort à 33,2 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 22,5 %). Il dépasse 22 % : la commune peut financer une grande partie de ses investissements avec ses propres ressources.

La dette par habitant est de 958 € en 2025, supérieure à la médiane du département (685 €).

La dette par habitant (958 € en 2025) a peu varié (−3 %) depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 9,5 points depuis 2020.

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

La taxe foncière sur les propriétés bâties des Lucs-sur-Boulogne est calculée avec un taux de 36,63 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (38,28 %).

Par rapport à 2020, le taux est supérieur de 4,3 points.

Note de pression fiscale : 69,2/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition aux Lucs-sur-Boulogne est de 804 € en 2025, soit 22 % au-dessus de la médiane départementale (657 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Le taux total est estimé à 37,98 % pour 2026 (estimation, à confirmer par les décisions de la collectivité).

La taxe foncière moyenne de la commune (67 € par mois) pèse 6 % de la mensualité de référence : une charge non négligeable pour le reste à vivre.

Autour des Lucs-sur-Boulogne, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 11 km) se situe entre 34,08 % et 43,64 % (médiane 36,46 %), contre 36,63 % dans la commune, soit 0,2 point de plus que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Les 511 diagnostics de performance énergétique recensés aux Lucs-sur-Boulogne (2026) se répartissent ainsi : 8,2 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 28,4 % en classe E, F ou G.

Les logements F ou G existent mais restent minoritaires aux Lucs-sur-Boulogne : un contrôle bien par bien suffit en général.

Cette part de logements F ou G est 32 % en dessous de la médiane départementale (12,0 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements aux Lucs-sur-Boulogne est de 11,1 €/m² charges comprises, soit environ 570 € par mois pour 52 m², 7 % au-dessus de la médiane départementale (10,3 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons aux Lucs-sur-Boulogne est de 9,2 €/m² charges comprises, soit environ 890 € par mois pour 97 m², proche de la médiane départementale (9,2 €/m²).

Le loyer annuel estimé équivaut à 5,2 % du prix médian des maisons : un rendement brut compris entre 5 et 7 %.

Pour 97 m², la mensualité de crédit (1 092 €) est supérieure de 22 % au loyer estimé (890 €) : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat coûte un peu plus cher par mois que la location.

Le niveau de vie médian des Lucs-sur-Boulogne (22 740 € par an et par unité de consommation) est proche de la médiane du département (22 280 €).

Soit 1 900 € par mois et par unité de consommation, 1,28 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 120 € par mois avec 20 % d’apport) représente 110 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 840 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Avec 8,0 % (médiane du département : 9,0 %), le taux de pauvreté reste inférieur à 10 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,5 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,5 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart faible entre les habitants.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 6 points de charge aux Lucs-sur-Boulogne, répartis dans 2 stations, dont 2 en charge rapide (50 kW et plus).

Avec 1,6 points de charge pour 1 000 habitants, la commune est mieux équipée que le département (0,9 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune a fait l’objet de 9 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1983 et 2010, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 9).

Le dernier événement reconnu date de 2010 (il y a 16 ans).

Les 5 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle, 1 école primaire et 1 école élémentaire aux Lucs-sur-Boulogne, dont 1 établissement privé.

Rapporté à la population (0,8 école pour 1 000 habitants), l’offre du premier degré dépasse la moyenne départementale (0,7 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Rocheservière (7,9 km), à vol d’oiseau.

3 établissements sur 3 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie et 1 centre ou maison de santé aux Lucs-sur-Boulogne.

Avec 2,7 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (2,8 pour 10 000).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : les hospitalisations et les urgences passent par un établissement d’une commune voisine.

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.