Immobilier et crédit aux Salces : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur la période 2018-2025, le prix médian observé aux Salces est de 633 €/m² pour les maisons (7 ventes).

Par rapport aux communes du département Lozère : pour les maisons, il est 60 % en dessous de la médiane départementale (1 566 €/m²).

Le prix des maisons est 60 % sous la médiane du département : l’écart est important, soit environ 95 000 € de moins pour 102 m². Il peut refléter un marché plus détendu ou un éloignement des pôles d’emploi, à vérifier sur place.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Pour les maisons, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 95,0/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour des Salces, les 9 communes les plus proches (jusqu’à 11 km) affichent un prix médian des maisons de 1 545 €/m² (484 € à 2 238 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui des Salces (633 €/m²) est inférieur de 59 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée plutôt bas pour le département allège l’effort sur l’apport et la mensualité ; le dynamisme local (emploi, transports) n’est pas mesuré par ce score.

Bien de référence : prix médian au m² de la période 2018-2025 × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 5 655 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 3,7 années de SMIC net à temps plein (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu bas.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (13 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 77 € et les intérêts totaux d’environ 5 466 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 24 200 €, soit 42 % du capital emprunté (57 700 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 27 700 € au-delà du capital, soit 85 400 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 42 € mais ajoute environ 7 881 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (31 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (1 080 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 77 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 970 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 0,7 SMIC net : un seul salaire au SMIC suffirait pour le bien de référence.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 15 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 15 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 4,8 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 1 153 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 13 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 3 459 € dans le premier cas et d’environ 1 950 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 58 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Les Salces est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone C est encadré par un coût d’opération de 100 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 28 500 €) et de 240 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 68 400 €). Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 87 000 € (dont 22 000 € de travaux), sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 17 300 € à 43 300 €. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 6 500 € à 19 500 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 11 640 € par an avec 20 % d’apport) représente 41 % du plafond de ressources pour une personne seule (28 500 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (57 655 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 17 300 € à 43 300 € et sa mensualité passerait de 341 € à 85 € à 239 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement des Salces est de 2,6 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 1,8 an). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute des Salces ressort à 41,3 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 27,6 %). Il dépasse 22 % : la commune peut financer une grande partie de ses investissements avec ses propres ressources.

La dette par habitant est de 3 661 € en 2025, plus de deux fois la médiane du département (852 €).

La dette par habitant (3 661 € en 2025) a augmenté de 80 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 4,1 points depuis 2020.

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties des Salces est de 34,61 % en 2025, soit 12 % en dessous de la médiane départementale (39,17 %).

Le taux n’a pas sensiblement évolué depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

Note de pression fiscale : 78,9/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition aux Salces est de 370 € en 2025, soit 37 % en dessous de la médiane départementale (585 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 13,26 % aux Salces en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (31 € par mois) pèse 9 % de la mensualité de référence : une charge non négligeable pour le reste à vivre.

Autour des Salces, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 11 km) se situe entre 32,54 % et 47,27 % (médiane 40,53 %), contre 34,61 % dans la commune, soit 5,9 points de moins que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Les 18 diagnostics de performance énergétique recensés aux Salces (2026) se répartissent ainsi : 66,7 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 88,9 % en classe E, F ou G.

Avec 18 diagnostics seulement, ces pourcentages ne permettent pas de juger l’état du parc aux Salces : ils sont donnés à titre indicatif et ne donnent pas lieu à une note.

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, le nombre de DPE recensés est trop faible pour juger l’état du parc de logements : le DPE du bien visé est le document à consulter avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements aux Salces est de 8,5 €/m² charges comprises, soit environ 420 € par mois pour 50 m², proche de la médiane départementale (8,7 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons aux Salces est de 7,2 €/m² charges comprises, soit environ 740 € par mois pour 102 m², proche de la médiane départementale (7,0 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

À 13,7 % de rendement brut indicatif pour maisons, le niveau dépasse 9 % : vérifiez la demande locative et l’état des biens.

Pour 102 m², le loyer estimé est de 740 € par mois et la mensualité de crédit de 341 €, soit 54 % de moins : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat revient moins cher que la location.

Peu d’arrêtés de catastrophe naturelle concernent la commune : 2 depuis 1982 entre 1982 et 1982, contre 5 en médiane pour les communes du département concernées.

Le dernier événement reconnu date de 1982 (il y a 44 ans).

Aucune école, aucun collège ni lycée ouvert n’est recensé aux Salces dans l’annuaire de l’Éducation nationale : l’établissement scolaire le plus proche, une école primaire, se trouve aux Hermaux (4,3 km à vol d’oiseau), ce qui pèse sur le quotidien d’une famille.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé aux Salces au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Saint-Germain-du-Teil (8,8 km à vol d’oiseau).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.