Immobilier et crédit à Lieuran-Cabrières : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur la période 2018-2025, le prix médian observé à Lieuran-Cabrières est de 2 833 €/m² pour les maisons (5 ventes).

Par rapport aux communes du département Hérault : pour les maisons, il est 9 % au-dessus de la médiane départementale (2 602 €/m²).

Les prix à Lieuran-Cabrières suivent la médiane du département, avec un écart de 9 % seulement, soit environ 13 000 € sur 58 m².

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Pour les maisons, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 36,4/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 9 communes les plus proches (jusqu’à 6,1 km), le prix médian des maisons est de 2 485 €/m² (191 € à 3 077 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Lieuran-Cabrières (2 833 €/m²) est supérieur de 14 %.

Faute d’assez de ventes d’appartements pour établir un prix à Lieuran-Cabrières, les 7 communes les plus proches (jusqu’à 5,9 km) affichent un prix médian de 2 281 €/m² (1 574 € à 7 900 €/m² selon la commune, 2018-2025) : un repère indicatif pour le secteur, à confirmer avec des annonces locales.

Pour un acquéreur, le niveau de prix correspond à la moyenne des communes comparables ; des annonces précises restent nécessaires pour juger un bien.

Bien de référence : prix médian au m² de la période 2018-2025 × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 14 268 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence correspond à 9,2 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (32 800 € de plus) réduit la mensualité d’environ 194 € et les intérêts totaux d’environ 13 790 €.

Pour 145 500 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 61 200 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 69 900 € au-delà du capital, soit 215 400 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 106 € mais ajoute environ 19 884 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (71 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 740 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 194 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 460 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 1,7 SMIC net : c’est à la portée d’un couple dont chacun est payé au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), pas d’une personne seule.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 38 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 37 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 12,1 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 2 909 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 32 800 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 8 728 € dans le premier cas et d’environ 4 919 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 145 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Lieuran-Cabrières est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Prenons une maison de 58 m² au prix médian de 164 000 €. Les plafonds de la zone C augmentent avec la taille du foyer : 180 000 € de coût d’opération et 51 300 € de revenus pour 3 personnes, puis 240 000 € et 68 400 € pour 5 personnes et plus. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 219 000 € (dont 55 000 € de travaux), soit 38 700 € au-dessus du plafond pour 3 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 180 000 €, soit 82 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 36 000 € à 90 000 € pour 3 personnes et de 43 700 € à 109 300 € pour 5 personnes et plus. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 16 400 € à 49 200 €. Au maximum, cela couvre 41 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 29 520 € par an avec 20 % d’apport) représente 58 % du plafond de ressources pour 3 personnes (51 300 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (145 468 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 36 000 € à 90 000 € et sa mensualité passerait de 861 € à 328 € à 648 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Lieuran-Cabrières ressort à 1,1 an en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,5 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, le taux d’épargne brute de la commune s’établit à 23,8 % (médiane du département : 16,3 %). Supérieur à 22 %, il permet de financer une grande partie des investissements sans recourir massivement à l’emprunt.

Avec 176 € de dette par habitant en 2025, la commune se situe à moins de la moitié de la médiane départementale (671 €).

La dette par habitant (176 € en 2025) a diminué de 45 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 6,7 points depuis 2020.

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

Le taux de taxe foncière bâtie de Lieuran-Cabrières atteint 40,46 % en 2025, soit 8 % en dessous de la médiane départementale (44,12 %).

Le taux n’a pas sensiblement évolué depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

Note de pression fiscale : 68,4/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Lieuran-Cabrières est de 855 € en 2025, soit 12 % en dessous de la médiane départementale (972 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 17,70 % à Lieuran-Cabrières en 2025.

Rapportée au mois, la taxe foncière moyenne de la commune atteint 71 €, soit 8 % de la mensualité de référence : elle pèse sur le reste à vivre.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,1 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 35,74 % à 55,13 % (médiane 47,06 %) : celui de Lieuran-Cabrières (40,46 %) est inférieur de 6,6 points à cette médiane locale.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Les 24 diagnostics de performance énergétique recensés à Lieuran-Cabrières (2026) se répartissent ainsi : 8,3 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 37,5 % en classe E, F ou G.

Avec 24 diagnostics seulement, ces pourcentages ne permettent pas de juger l’état du parc à Lieuran-Cabrières : ils sont donnés à titre indicatif et ne donnent pas lieu à une note.

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, le nombre de DPE recensés est trop faible pour juger l’état du parc de logements : le DPE du bien visé est le document à consulter avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Lieuran-Cabrières est de 11,6 €/m² charges comprises, soit environ 600 € par mois pour 52 m², proche de la médiane départementale (11,6 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Lieuran-Cabrières est de 11,0 €/m² charges comprises, soit environ 640 € par mois pour 58 m², 7 % au-dessus de la médiane départementale (10,3 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif est de 4,7 % pour maisons : un niveau compris entre 3,5 et 5 %, courant dans les marchés où les prix d’achat sont élevés par rapport aux loyers.

Pour le bien de référence (58 m²), la mensualité de crédit (861 €) dépasse de 35 % le loyer estimé (640 €) : l’achat pèse nettement plus sur le budget mensuel que la location.

Le niveau de vie médian de Lieuran-Cabrières est de 24 640 € par an et par unité de consommation, soit 13 % de plus que la médiane départementale (21 755 €).

Cela représente 2 050 € par mois et par unité de consommation, soit 1,39 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 460 € par mois avec 20 % d’apport) représente 80 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 080 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

5 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris pour la commune depuis 1982 entre 1982 et 2023, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 10).

Le dernier événement reconnu date de 2023 (il y a 3 ans).

Aucune école, aucun collège ni lycée ouvert n’est recensé à Lieuran-Cabrières dans l’annuaire de l’Éducation nationale : l’établissement scolaire le plus proche, une école primaire, se trouve à Péret (1,7 km à vol d’oiseau), ce qui pèse sur le quotidien d’une famille.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Lieuran-Cabrières au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Aspiran (4,3 km à vol d’oiseau).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.