Immobilier et crédit à Villeneuvette : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur la période 2018-2025, le prix médian observé à Villeneuvette est de 191 €/m² pour les maisons (5 ventes).

Par rapport aux communes du département Hérault : pour les maisons, il est 93 % en dessous de la médiane départementale (2 602 €/m²).

Acheter à Villeneuvette coûte nettement moins cher que dans la plupart du département : 93 % de moins au m² pour les maisons, soit près de 1 152 000 € d’écart sur 478 m². Ce niveau invite à regarder l’état des biens et la demande locale.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Pour les maisons, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

Certaines valeurs paraissent très basses (moins de 300 €/m²) : elles peuvent refléter des biens atypiques ; vérifiez-les avec des annonces locales.

Note d’accessibilité immobilière : 100,0/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 9 communes les plus proches (jusqu’à 6,6 km), le prix médian des maisons est de 2 658 €/m² (2 298 € à 4 043 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Villeneuvette (191 €/m²) est inférieur de 93 % à cette médiane locale (écart important).

Faute d’assez de ventes d’appartements pour établir un prix à Villeneuvette, les 5 communes les plus proches (jusqu’à 6,6 km) affichent un prix médian de 2 227 €/m² (1 574 € à 2 410 €/m² selon la commune, 2018-2025) : un repère indicatif pour le secteur, à confirmer avec des annonces locales.

Côté acheteur, les prix sont plutôt bas pour le département : l’apport et la durée du prêt pèsent moins sur la mensualité, tandis que l’emploi et les transports, que le score ne mesure pas, restent à examiner.

Bien de référence : prix médian au m² de la période 2018-2025 × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 7 917 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Il faut compter 5,1 années de SMIC net pour atteindre le prix du bien de référence (SMIC net d’environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu bas.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (18 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 108 € et les intérêts totaux d’environ 7 652 €.

Pour 80 700 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 33 900 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 38 800 € au-delà du capital, soit 119 500 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 59 € mais ajoute environ 11 033 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (99 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (1 520 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 108 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 1 360 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 0,9 SMIC net : un salaire au SMIC seul atteint ce niveau pour le bien de référence.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 21 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 21 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 6,7 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 1 614 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 18 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 4 843 € dans le premier cas et d’environ 2 729 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 81 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Villeneuvette est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Au prix médian constaté à Villeneuvette, une maison de 478 m² coûte environ 91 000 €. Les plafonds de la zone C augmentent avec la taille du foyer : 180 000 € de coût d’opération et 51 300 € de revenus pour 3 personnes, puis 240 000 € et 68 400 € pour 5 personnes et plus. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 121 000 € (dont 30 000 € de travaux), sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 24 300 € à 60 700 €. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 9 100 € à 27 300 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 16 320 € par an avec 20 % d’apport) représente 32 % du plafond de ressources pour 3 personnes (51 300 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (80 717 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 24 300 € à 60 700 € et sa mensualité passerait de 478 € à 118 € à 334 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, l’épargne brute de Villeneuvette est négative alors que la commune a de la dette : elle ne dégage pas d’excédent de fonctionnement pour la rembourser, ce qui constitue un point de vigilance.

En 2025, l’épargne brute de Villeneuvette représente -13,0 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 16,3 %). Il est négatif : les recettes de fonctionnement ne couvrent pas les dépenses, et la commune ne dégage aucune marge pour investir ou rembourser sa dette.

Avec 8 € de dette par habitant en 2025, la commune se situe à moins de la moitié de la médiane départementale (671 €).

La dette par habitant (8 € en 2025) a diminué de 98 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 23,1 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière appelle de la vigilance : le budget communal, les projets d’investissement et la trajectoire de la fiscalité locale sont à examiner avant de vous engager.

Le taux de taxe foncière bâtie de Villeneuvette atteint 35,74 % en 2025, soit 19 % en dessous de la médiane départementale (44,12 %).

Depuis 2020, le taux varie de moins de 1 point : il est resté stable.

Pression fiscale : 88,8/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Villeneuvette est de 1 183 € en 2025, soit 22 % au-dessus de la médiane départementale (972 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 17,70 % à Villeneuvette en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 99 € par mois, soit 21 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,6 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 34,43 % à 55,13 % (médiane 45,14 %) : celui de Villeneuvette (35,74 %) est inférieur de 9,4 points à cette médiane locale.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Parmi les 11 DPE recensés à Villeneuvette (2026), 9,1 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 36,4 % des classes E, F ou G.

Avec 11 diagnostics seulement, ces pourcentages ne permettent pas de juger l’état du parc à Villeneuvette : ils sont donnés à titre indicatif et ne donnent pas lieu à une note.

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, le nombre de DPE recensés est trop faible pour juger l’état du parc de logements : le DPE du bien visé est le document à consulter avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Villeneuvette est de 11,8 €/m² charges comprises, soit environ 470 € par mois pour 40 m², proche de la médiane départementale (11,6 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Villeneuvette est de 9,1 €/m² charges comprises, soit environ 4 330 € par mois pour 478 m², 12 % en dessous de la médiane départementale (10,3 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Pour le bien de référence (478 m²), la mensualité de crédit (478 €) est inférieure de 89 % au loyer estimé (4 330 €) : acheter coûte moins cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges de copropriété.

3 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris pour la commune depuis 1982 entre 1982 et 2015, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 10).

Le dernier événement reconnu date de 2015 (il y a 11 ans).

Aucune école, aucun collège ni lycée ouvert n’est recensé à Villeneuvette dans l’annuaire de l’Éducation nationale : l’établissement scolaire le plus proche, une école maternelle, se trouve à Clermont-l’Hérault (2,4 km à vol d’oiseau), ce qui pèse sur le quotidien d’une famille.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Villeneuvette au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Clermont-l’Hérault (2,4 km à vol d’oiseau).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.