Immobilier et crédit à Macouba : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur la période 2018-2025, le prix médian observé à Macouba est de 1 120 €/m² pour les maisons (3 ventes).

Par rapport aux communes du département Martinique : pour les maisons, il est 60 % en dessous de la médiane départementale (2 801 €/m²).

Le prix des maisons est 60 % sous la médiane du département : l’écart est important, soit environ 131 000 € de moins pour 78 m². Il peut refléter un marché plus détendu ou un éloignement des pôles d’emploi, à vérifier sur place.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Pour les maisons, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Note d’accessibilité immobilière : 93,5/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Macouba, les 9 communes les plus proches (jusqu’à 16 km) affichent un prix médian des maisons de 1 514 €/m² (743 € à 7 583 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Macouba (1 120 €/m²) est inférieur de 26 % à cette médiane locale (écart important).

Les ventes d’appartements sont trop rares à Macouba pour calculer un prix ; dans les 4 communes les plus proches (jusqu’à 16 km), le prix médian est de 3 388 €/m² (1 797 € à 7 818 €/m² selon la commune, 2018-2025), un ordre de grandeur pour le secteur à vérifier sur des annonces.

Côté acheteur, les prix sont plutôt bas pour le département : l’apport et la durée du prêt pèsent moins sur la mensualité, tandis que l’emploi et les transports, que le score ne mesure pas, restent à examiner.

Bien de référence : prix médian au m² de la période 2018-2025 × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 7 569 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 4,9 années de SMIC net à temps plein (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu bas.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (17 400 € de plus) réduit la mensualité d’environ 103 € et les intérêts totaux d’environ 7 316 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 32 400 €, soit 42 % du capital emprunté (77 200 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 37 100 € au-delà du capital, soit 114 200 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 56 € mais ajoute environ 10 548 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (61 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (1 450 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 103 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 1 300 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 0,9 SMIC net : un seul salaire au SMIC suffirait pour le bien de référence.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 20 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 20 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 6,4 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 1 543 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 17 400 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 4 630 € dans le premier cas et d’environ 2 609 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 77 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Macouba est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est une maison de 78 m² à environ 87 000 € (prix médian constaté). Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone B1 est encadré par un coût d’opération de 135 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 34 500 €) et de 324 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 82 800 €). Le coût de l’opération est de 87 000 €, sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 8 700 € à 26 100 €. Au maximum, cela couvre 30 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 15 600 € par an avec 20 % d’apport) représente 45 % du plafond de ressources pour une personne seule (34 500 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (77 169 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 8 700 € à 26 100 € et sa mensualité passerait de 457 € à 302 € à 405 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, l’épargne brute de Macouba est négative alors que la commune a de la dette : elle ne dégage pas d’excédent de fonctionnement pour la rembourser, ce qui constitue un point de vigilance.

Le taux d’épargne brute, qui rapporte l’épargne aux recettes de fonctionnement, est de -3,5 % (médiane du département : 5,5 %). Il est négatif : les dépenses de fonctionnement dépassent les recettes, ce qui limite fortement les marges de la commune.

La dette par habitant est de 425 € en 2025, proche de la médiane du département (422 €).

La dette par habitant (425 € en 2025) a augmenté de 8 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 10,1 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière appelle de la vigilance : le budget communal, les projets d’investissement et la trajectoire de la fiscalité locale sont à examiner avant de vous engager.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties de Macouba est de 56,35 % en 2025, soit 10 % au-dessus de la médiane départementale (51,34 %).

Depuis 2020, le taux varie de moins de 1 point : il est resté stable.

Pression fiscale : 30,3/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Macouba est de 732 € en 2025, soit 37 % en dessous de la médiane départementale (1 169 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 19,00 % à Macouba en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (61 € par mois) représente 13 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour de Macouba, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 16 km) se situe entre 36,04 % et 62,77 % (médiane 55,76 %), contre 56,35 % dans la commune, soit 0,6 point de plus que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Aucun DPE n’est recensé à Macouba dans la base utilisée : la performance énergétique du parc ne peut pas être analysée.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Macouba est de 13,0 €/m² charges comprises, soit environ 680 € par mois pour 52 m², 13 % en dessous de la médiane départementale (15,0 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Macouba est de 11,3 €/m² charges comprises, soit environ 880 € par mois pour 78 m², 26 % en dessous de la médiane départementale (15,3 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 12,1 % pour maisons (loyer annuel divisé par le prix médian), mais le prix médian repose sur 3 ventes seulement : c’est trop peu pour en tirer une conclusion. Comparez avec des annonces et des ventes locales récentes.

Pour 78 m², le loyer estimé est de 880 € par mois et la mensualité de crédit de 457 €, soit 48 % de moins : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat revient moins cher que la location.

Le niveau de vie médian de Macouba (16 440 € par an et par unité de consommation) est 13 % sous la médiane du département (18 980 €) : un écart modéré.

Soit 1 370 € par mois et par unité de consommation, 0,93 fois le SMIC net : la moitié de la population vit avec un niveau de vie inférieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (1 300 € par mois avec 20 % d’apport) représente 63 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 060 € par mois, ordre de grandeur) : le bien est accessible à la plupart des couples de la commune.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune compte 7 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1990 et 2013, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 13).

Le dernier événement reconnu date de 2013 (il y a 13 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Macouba.

Rapporté à la population (1,0 école pour 1 000 habitants), l’offre du premier degré dépasse la moyenne départementale (0,7 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Basse-Pointe (2,6 km) et le lycée le plus proche est à Saint-Pierre (8,9 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Macouba au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Basse-Pointe (2,6 km à vol d’oiseau).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.