Immobilier et crédit à Malvezie : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur la période 2018-2025, le prix médian observé à Malvezie est de 2 264 €/m² pour les maisons (2 ventes).

Par rapport aux communes du département Haute-Garonne : pour les maisons, il est proche de la médiane départementale (2 223 €/m²).

Le prix des maisons se situe au niveau de la médiane départementale (écart de 2 %) : sur 100 m², la différence représente environ 4 000 €.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Pour les maisons, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Accessibilité immobilière : 43,1/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Malvezie, les 7 communes les plus proches (jusqu’à 4,6 km) affichent un prix médian des maisons de 1 553 €/m² (440 € à 2 213 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Malvezie (2 264 €/m²) est supérieur de 46 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acheteur, le niveau de prix se situe dans la moyenne des communes comparables : la comparaison avec des annonces précises reste indispensable.

Bien de référence : prix médian au m² de la période 2018-2025 × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 19 662 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 12,7 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé, qui rend l’apport et la durée du prêt déterminants.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (45 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 268 € et les intérêts totaux d’environ 19 004 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 84 300 €, soit 42 % du capital emprunté (200 500 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 96 300 € au-delà du capital, soit 296 800 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 146 € mais ajoute environ 27 402 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (39 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 770 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 268 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 390 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 2,3 SMIC net : deux salaires au SMIC ne suffisent pas, il faut des rémunérations supérieures ou un apport plus important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 53 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 51 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 16,7 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 009 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 45 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 12 028 € dans le premier cas et d’environ 6 779 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 200 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 100 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Avec un apport de 30 % (67 800 €), l’emprunt passe sous ce seuil, y compris pour un emprunteur seul.

Malvezie est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Le bien de référence est une maison de 100 m² à environ 226 000 € (prix médian constaté). En zone C, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 150 000 € pour 2 personnes et à 210 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 42 750 € et de 59 850 € par an. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 301 000 € (dont 75 000 € de travaux), soit 151 300 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 150 000 €, soit 50 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 30 000 € à 75 000 € pour 2 personnes et de 42 000 € à 105 000 € pour 4 personnes. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 15 000 € à 45 000 €. Au maximum, cela couvre 25 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 40 680 € par an avec 20 % d’apport) représente 95 % du plafond de ressources pour 2 personnes (42 750 €) : la marge est faible et le revenu fiscal de référence fait foi.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (200 462 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 30 000 € à 75 000 € et sa mensualité passerait de 1 186 € à 743 € à 1 009 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Malvezie est de 0,0 an (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 2,7 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute atteint 30,1 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 14,5 %). Il dépasse 22 % : la commune peut financer une grande partie de ses investissements avec ses propres ressources.

La dette par habitant est de 11 € en 2025, moins de la moitié de la médiane du département (348 €).

La dette par habitant (11 € en 2025) a diminué de 91 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Côté acheteur, des indicateurs financiers plus favorables que ceux de la plupart des communes comparables rendent en principe moins probable une hausse brutale des impôts locaux ou une réduction des services, sans que cela soit exclu.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Malvezie est calculée avec un taux de 38,30 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (40,23 %).

Ce taux est resté stable depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

La note de pression fiscale ressort à 58,4/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Malvezie est de 472 € en 2025, soit 48 % en dessous de la médiane départementale (909 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

La taxe foncière moyenne de la commune (39 € par mois) représente 3 % de la mensualité de référence : un poste à prévoir dans le budget.

Autour de Malvezie, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,6 km) se situe entre 28,98 % et 44,60 % (médiane 38,11 %), contre 38,30 % dans la commune, soit 0,2 point de plus que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Sur les 21 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Malvezie (2026), 42,9 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 85,7 % sont classés E, F ou G.

Avec 21 diagnostics seulement, ces pourcentages ne permettent pas de juger l’état du parc à Malvezie : ils sont donnés à titre indicatif et ne donnent pas lieu à une note.

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, le nombre de DPE recensés est trop faible pour juger l’état du parc de logements : le DPE du bien visé est le document à consulter avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Malvezie est de 9,3 €/m² charges comprises, soit environ 480 € par mois pour 52 m², 7 % en dessous de la médiane départementale (10,0 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Malvezie est de 10,0 €/m² charges comprises, soit environ 1 000 € par mois pour 100 m², 7 % au-dessus de la médiane départementale (9,3 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 5,3 % pour maisons (loyer annuel divisé par le prix médian), mais le prix médian repose sur 2 ventes seulement : c’est trop peu pour en tirer une conclusion. Comparez avec des annonces et des ventes locales récentes.

Pour 100 m², la mensualité de crédit (1 186 €) est supérieure de 19 % au loyer estimé (1 000 €) : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat coûte un peu plus cher par mois que la location.

Le niveau de vie médian de Malvezie (22 750 € par an et par unité de consommation) est 5 % sous la médiane du département (23 970 €) : un écart modéré.

Soit 1 900 € par mois et par unité de consommation, 1,28 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 390 € par mois avec 20 % d’apport) représente 119 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 840 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune compte 6 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2009, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 10).

Le dernier événement reconnu date de 2009 (il y a 17 ans).

Aucune école, aucun collège ni lycée ouvert n’est recensé à Malvezie dans l’annuaire de l’Éducation nationale : l’établissement scolaire le plus proche, une école élémentaire, se trouve à Saint-Pé-d’Ardet (2,7 km à vol d’oiseau), ce qui pèse sur le quotidien d’une famille.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Malvezie au fichier FINESS : les soins se font dans une commune voisine.

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.