Immobilier et crédit à Menucourt : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Menucourt est de 3 189 €/m² pour les appartements (14 ventes) et de 3 117 €/m² pour les maisons (36 ventes).

Par rapport à la médiane 2018-2025 (3 332 €/m²), le prix récent des appartements (3 189 €/m²) est en retrait de 4 %, soit environ 8 000 € pour 58 m².

Les prix récents des maisons (3 117 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (3 108 €/m²), avec un écart de 0 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Val-d’Oise : pour les appartements, ce prix est proche de la médiane départementale (3 182 €/m²) ; pour les maisons, il est proche de la médiane départementale (3 138 €/m²).

Les prix à Menucourt suivent la médiane du département, avec un écart de 1 % seulement, soit environ 2 000 € sur 94 m².

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Note d’accessibilité immobilière : 59,1/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,8 km), le prix médian des maisons est de 3 285 €/m² (2 348 € à 4 191 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Menucourt (3 108 €/m²) est proche, avec un écart de 5 %.

Autour de Menucourt, les 6 communes les plus proches (jusqu’à 4,8 km) affichent un prix médian des appartements de 3 595 €/m² (3 152 € à 3 679 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Menucourt (3 332 €/m²) est proche, avec un écart de 7 %.

Côté acheteur, les prix sont proches de ceux des communes comparables : seule la comparaison avec des annonces précises permet d’estimer un bien.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 25 491 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Il faudrait 16,5 années de SMIC net pour atteindre le prix du bien de référence (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (58 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 347 € et les intérêts totaux d’environ 24 638 €.

Pour 259 900 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 109 300 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 124 900 € au-delà du capital, soit 384 800 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 189 € mais ajoute environ 35 525 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (157 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 890 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 347 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 4 390 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 3,0 SMIC net, soit plus que deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) : des revenus intermédiaires ou un apport renforcé sont nécessaires.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 68 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 67 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 21,7 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 5 198 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 58 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 15 593 € dans le premier cas et d’environ 8 788 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 260 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 130 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Menucourt est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est une maison de 94 m² à environ 293 000 € (prix médian constaté). Le plafond d’opération de la zone A est de 150 000 € pour une personne seule et de 270 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 49 000 € et de 88 200 €. Le coût de l’opération est de 293 000 €, soit 143 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 150 000 €, soit 51 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 15 000 € à 45 000 € pour une personne seule et de 27 000 € à 81 000 € pour 3 personnes. Au maximum, cela couvre 15 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 52 680 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (49 000 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (259 891 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 15 000 € à 45 000 € et sa mensualité passerait de 1 538 € à 1 272 € à 1 449 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Menucourt ressort à 0,2 an en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 4,4 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, l’épargne brute de Menucourt représente 19,9 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 13,3 %). Entre 15 et 22 %, il laisse une part importante des recettes disponible pour investir et rembourser la dette.

Avec 46 € de dette par habitant en 2025, la commune se situe à moins de la moitié de la médiane départementale (605 €).

La dette par habitant (46 € en 2025) a diminué de 80 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 6,1 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Menucourt s’établit à 50,74 %, soit 39 % au-dessus de la médiane départementale (36,60 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 2,8 points.

Pression fiscale : 0,8/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Menucourt est de 1 879 € en 2025, soit 22 % au-dessus de la médiane départementale (1 541 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 8,00 % à Menucourt en 2025.

Le taux total est estimé à 51,39 % pour 2026 (estimation, à confirmer par les décisions de la collectivité).

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 157 € par mois, soit 10 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,8 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 31,06 % à 46,62 % (médiane 35,84 %) : celui de Menucourt (50,74 %) est supérieur de 14,9 points à cette médiane locale.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Parmi les 1 308 DPE recensés à Menucourt (2026), 2,8 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 12,8 % des classes E, F ou G.

Les passoires thermiques sont rares à Menucourt : le risque de gros travaux de rénovation est a priori limité pour la plupart des biens.

La part de logements F ou G est 78 % en dessous de la médiane départementale (12,5 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 8,0 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Aucun professionnel recensé dans la commune pour : pédiatre, ophtalmologue, gynécologue, sage-femme, orthoptiste. Ils peuvent exister dans les communes voisines.

Note d’offre de soins : 57,5/100, dans la moyenne des communes comparables.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Menucourt est de 17,5 €/m² charges comprises, soit environ 1 010 € par mois pour 58 m², proche de la médiane départementale (17,3 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Menucourt est de 15,3 €/m² charges comprises, soit environ 1 440 € par mois pour 94 m², proche de la médiane départementale (14,8 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif atteint 5,9 % pour maisons : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (94 m²), la mensualité de crédit (1 538 €) dépasse de 7 % le loyer estimé (1 440 €) : acheter coûte un peu plus cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges.

Le niveau de vie médian de Menucourt est de 25 830 € par an et par unité de consommation, soit 7 % de moins que la médiane départementale (27 790 €).

Cela représente 2 150 € par mois et par unité de consommation, soit 1,46 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (4 390 € par mois avec 20 % d’apport) représente 136 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 230 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Le taux de pauvreté est de 8,0 % (médiane du département : 11,0 %), sous le seuil de 10 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,5 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,5 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart faible entre les habitants.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 10 points de charge à Menucourt, répartis dans 4 stations, dont 2 en charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (1,6 points pour 1 000 habitants), l’équipement est supérieur à celui du département (1,1 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

14 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1983 et 2022 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 6).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

Les 8 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle, 1 école primaire, 1 école élémentaire et 1 collège à Menucourt.

Avec 0,5 école pour 1 000 habitants, le premier degré est un peu moins dense que dans le département (0,6 pour 1 000).

La commune compte 1 collège mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

Le lycée le plus proche est à Vauréal (3,8 km), à vol d’oiseau.

4 établissements sur 4 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 hôpital ou clinique, 1 pharmacie et 1 centre ou maison de santé à Menucourt.

Rapporté à la population (1,6 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est inférieure à celle du département (2,4 pour 10 000).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.