Immobilier et crédit à Morancez : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Morancez est de 2 108 €/m² pour les maisons (8 ventes).

Le prix des maisons recule nettement : 2 108 €/m² sur les 12 derniers mois contre 2 669 €/m² en médiane 2018-2025, soit 21 % de moins (environ 65 000 € pour 115 m²).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Eure-et-Loir : pour les maisons, il est 19 % au-dessus de la médiane départementale (1 765 €/m²).

Les maisons coûtent 19 % de plus que la médiane du département, soit environ 39 000 € de plus pour 115 m² : l’apport pèse davantage dans le plan de financement.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

Note d’accessibilité immobilière : 5,2/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Morancez, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,5 km) affichent un prix médian des maisons de 2 332 €/m² (1 760 € à 2 734 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Morancez (2 669 €/m²) est supérieur de 14 %.

Les ventes d’appartements sont trop rares à Morancez pour calculer un prix ; dans les 5 communes les plus proches (jusqu’à 5,5 km), le prix médian est de 2 181 €/m² (2 034 € à 2 703 €/m² selon la commune, 2018-2025), un ordre de grandeur pour le secteur à vérifier sur des annonces.

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 21 054 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 13,6 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé, qui rend l’apport et la durée du prêt déterminants.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (48 400 € de plus) réduit la mensualité d’environ 286 € et les intérêts totaux d’environ 20 349 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 90 200 €, soit 42 % du capital emprunté (214 700 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 103 100 € au-delà du capital, soit 317 800 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 156 € mais ajoute environ 29 342 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (99 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 040 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 286 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 630 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 2,5 SMIC net : deux salaires au SMIC ne suffisent pas, il faut des rémunérations supérieures ou un apport plus important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 56 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 55 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 17,9 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 293 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 48 400 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 12 879 € dans le premier cas et d’environ 7 259 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 215 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 107 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Avec un apport de 30 % (72 600 €), l’emprunt passe sous ce seuil, y compris pour un emprunteur seul.

Morancez est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Au prix médian constaté à Morancez, une maison de 115 m² coûte environ 242 000 €. En zone B1, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 202 500 € pour 2 personnes et à 283 500 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 51 750 € et de 72 450 € par an. Le coût de l’opération est de 242 000 €, soit 39 500 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 202 500 €, soit 84 % du coût. Un foyer de 4 personnes n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 20 300 € à 60 800 € pour 2 personnes et de 24 200 € à 72 600 € pour 4 personnes. Au maximum, cela couvre 25 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 43 560 € par an avec 20 % d’apport) représente 84 % du plafond de ressources pour 2 personnes (51 750 €) : la marge est faible et le revenu fiscal de référence fait foi.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (214 654 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 20 300 € à 60 800 € et sa mensualité passerait de 1 270 € à 911 € à 1 150 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Morancez est de 0,5 an (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 2,9 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute, qui rapporte l’épargne aux recettes de fonctionnement, est de 17,7 % (médiane du département : 17,7 %). Il se situe entre 15 et 22 % : cette marge permet d’investir et de rembourser la dette avec une part notable des recettes.

La dette par habitant est de 67 € en 2025, moins de la moitié de la médiane du département (357 €).

La dette par habitant (67 € en 2025) a augmenté de 250 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 3,4 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Morancez est calculée avec un taux de 49,77 % en 2025, soit 17 % au-dessus de la médiane départementale (42,48 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 7,7 points.

Pression fiscale : 12,3/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Morancez est de 1 187 € en 2025, soit 39 % au-dessus de la médiane départementale (857 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 11,50 % à Morancez en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (99 € par mois) pèse 8 % de la mensualité de référence : une charge non négligeable pour le reste à vivre.

Autour de Morancez, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,5 km) se situe entre 35,97 % et 61,33 % (médiane 49,64 %), contre 49,77 % dans la commune, soit 0,1 point de plus que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Parmi les 230 DPE recensés à Morancez (2026), 8,3 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 15,7 % des classes E, F ou G.

Les logements F ou G existent mais restent minoritaires à Morancez : un contrôle bien par bien suffit en général.

La part de logements F ou G est 56 % en dessous de la médiane départementale (18,8 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Morancez est de 13,9 €/m² charges comprises, soit environ 1 110 € par mois pour 80 m², 26 % au-dessus de la médiane départementale (11,0 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Morancez est de 10,7 €/m² charges comprises, soit environ 1 230 € par mois pour 115 m², 9 % au-dessus de la médiane départementale (9,8 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer annuel estimé équivaut à 6,1 % du prix médian des maisons : un rendement brut compris entre 5 et 7 %.

Pour 115 m², la mensualité de crédit (1 270 €) est supérieure de 4 % au loyer estimé (1 230 €) : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat coûte un peu plus cher par mois que la location.

Le niveau de vie médian de Morancez (25 840 € par an et par unité de consommation) dépasse de 6 % la médiane du département (24 420 €) : un écart modéré.

Soit 2 150 € par mois et par unité de consommation, 1,46 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 630 € par mois avec 20 % d’apport) représente 112 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 230 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 2 points de charge à Morancez, répartis dans 1 station, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Avec 1,0 points de charge pour 1 000 habitants, la commune est légèrement moins équipée que le département (1,2 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune compte 7 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1988 et 2021, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 3).

Le dernier événement reconnu date de 2021 (il y a 5 ans).

Les 6 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Morancez.

Rapporté à la population (0,5 école pour 1 000 habitants), le premier degré se situe un peu sous la moyenne départementale (0,7 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Luisant (4,0 km) et le lycée le plus proche est à Luisant (4,0 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 2 hôpitaux ou cliniques et 1 centre ou maison de santé à Morancez.

La commune n’a pas de pharmacie : la plus proche se trouve au Coudray (2,1 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.