Immobilier et crédit à Pacy-sur-Armançon : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur la période 2018-2025, le prix médian observé à Pacy-sur-Armançon est de 138 €/m² pour les maisons (2 ventes).

Par rapport aux communes du département Yonne : pour les maisons, il est 90 % en dessous de la médiane départementale (1 354 €/m²).

Acheter à Pacy-sur-Armançon coûte nettement moins cher que dans la plupart du département : 90 % de moins au m² pour les maisons, soit près de 64 000 € d’écart sur 53 m². Ce niveau invite à regarder l’état des biens et la demande locale.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Pour les maisons, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Certaines valeurs paraissent très basses (moins de 300 €/m²) : elles peuvent refléter des biens atypiques ; vérifiez-les avec des annonces locales.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 100,0/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 6 communes les plus proches (jusqu’à 6,9 km), le prix médian des maisons est de 864 €/m² (682 € à 1 801 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Pacy-sur-Armançon (138 €/m²) est inférieur de 84 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée plutôt bas pour le département allège l’effort sur l’apport et la mensualité ; le dynamisme local (emploi, transports) n’est pas mesuré par ce score.

Bien de référence : prix médian au m² de la période 2018-2025 × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 609 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Il faut compter 0,4 années de SMIC net pour atteindre le prix du bien de référence (SMIC net d’environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu bas.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (1 400 € de plus) réduit la mensualité d’environ 8 € et les intérêts totaux d’environ 589 €.

Pour 6 200 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 2 600 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 3 000 € au-delà du capital, soit 9 200 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 5 € mais ajoute environ 849 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (51 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (120 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 8 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 100 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 0,1 SMIC net : un salaire au SMIC seul atteint ce niveau pour le bien de référence.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 2 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 2 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 0,5 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 124 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 1 400 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 373 € dans le premier cas et d’environ 210 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 6 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Pacy-sur-Armançon est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Prenons une maison de 53 m² au prix médian de 7 000 €. Le plafond d’opération de la zone C est de 100 000 € pour une personne seule et de 180 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 28 500 € et de 51 300 €. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 9 000 € (dont 2 000 € de travaux), sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 1 900 € à 4 700 €. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 700 € à 2 100 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 1 200 € par an avec 20 % d’apport) représente 4 % du plafond de ressources pour une personne seule (28 500 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (6 209 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 1 900 € à 4 700 € et sa mensualité passerait de 37 € à 9 € à 26 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Pacy-sur-Armançon ressort à 0,0 an en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 2,3 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, le taux d’épargne brute de la commune s’établit à 20,8 % (médiane du département : 15,7 %). Entre 15 et 22 %, il laisse une part importante des recettes disponible pour investir et rembourser la dette.

Avec 4 € de dette par habitant en 2025, la commune se situe à moins de la moitié de la médiane départementale (355 €).

La dette par habitant (4 € en 2025) a augmenté de 6 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 7,0 points depuis 2020.

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Pacy-sur-Armançon s’établit à 34,04 %, soit 19 % en dessous de la médiane départementale (42,01 %).

Le taux n’a pas sensiblement évolué depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

Note de pression fiscale : 93,5/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Pacy-sur-Armançon est de 616 € en 2025, soit 15 % en dessous de la médiane départementale (728 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 51 € par mois, soit 140 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,9 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 31,21 % à 44,91 % (médiane 39,58 %) : celui de Pacy-sur-Armançon (34,04 %) est inférieur de 5,5 points à cette médiane locale.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Les 22 diagnostics de performance énergétique recensés à Pacy-sur-Armançon (2026) se répartissent ainsi : 40,9 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 77,3 % en classe E, F ou G.

Avec 22 diagnostics seulement, ces pourcentages ne permettent pas de juger l’état du parc à Pacy-sur-Armançon : ils sont donnés à titre indicatif et ne donnent pas lieu à une note.

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, le nombre de DPE recensés est trop faible pour juger l’état du parc de logements : le DPE du bien visé est le document à consulter avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Pacy-sur-Armançon est de 8,2 €/m² charges comprises, soit environ 430 € par mois pour 52 m², 10 % en dessous de la médiane départementale (9,1 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Pacy-sur-Armançon est de 8,1 €/m² charges comprises, soit environ 430 € par mois pour 53 m², proche de la médiane départementale (8,2 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Pour le bien de référence (53 m²), la mensualité de crédit (37 €) est inférieure de 91 % au loyer estimé (430 €) : acheter coûte moins cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges de copropriété.

À 23 110 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Pacy-sur-Armançon se situe au niveau de celui du département (22 770 €).

Cela représente 1 930 € par mois et par unité de consommation, soit 1,30 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (100 € par mois avec 20 % d’apport) représente 3 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 890 € par mois, ordre de grandeur) : le bien est accessible à la plupart des couples de la commune.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

4 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris pour la commune depuis 1982 entre 1998 et 2013, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 4).

Le dernier événement reconnu date de 2013 (il y a 13 ans).

Aucune école, aucun collège ni lycée ouvert n’est recensé à Pacy-sur-Armançon dans l’annuaire de l’Éducation nationale : l’établissement scolaire le plus proche, une école primaire, se trouve à Lézinnes (3,9 km à vol d’oiseau), ce qui pèse sur le quotidien d’une famille.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Pacy-sur-Armançon au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Lézinnes (3,9 km à vol d’oiseau).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.