Immobilier et crédit à Recloses : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Recloses est de 3 429 €/m² pour les maisons (3 ventes).

Sur les 12 derniers mois, les maisons se vendent 3 429 €/m², soit 14 % au-dessus de la médiane 2018-2025 (3 013 €/m²) : une nette hausse, d’environ 81 000 € de plus pour 194 m², qui alourdit l’apport et le montant à emprunter.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Seine-et-Marne : pour les maisons, il est 35 % au-dessus de la médiane départementale (2 539 €/m²).

Avec 35 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 173 000 € d’écart pour 194 m².

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 24,5/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 8,4 km), le prix médian des maisons est de 2 758 €/m² (1 128 € à 3 753 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Recloses (3 013 €/m²) est supérieur de 9 %.

Faute d’assez de ventes d’appartements pour établir un prix à Recloses, les 4 communes les plus proches (jusqu’à 8,4 km) affichent un prix médian de 4 119 €/m² (2 195 € à 9 610 €/m² selon la commune, 2018-2025) : un repère indicatif pour le secteur, à confirmer avec des annonces locales.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 57 855 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Avec 37,5 années de SMIC net pour atteindre son prix (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026), le bien de référence relève d’un marché qui s’adresse surtout aux ménages aux revenus élevés ou à fort apport.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (133 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 787 € et les intérêts totaux d’environ 55 918 €.

Pour 589 900 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 248 000 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 283 400 € au-delà du capital, soit 873 200 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 429 € mais ajoute environ 80 629 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (95 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (11 100 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 787 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 9 970 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Avec 6,7 SMIC net requis, le bien de référence relève de ménages aux revenus élevés ou d’un apport important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 155 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 151 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 49,2 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 11 797 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 133 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 35 391 € dans le premier cas et d’environ 19 946 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 590 000 € (apport de 20 %), la part assurée dépasse 200 000 € par personne même à deux emprunteurs (environ 295 000 € chacun) : un questionnaire de santé peut être demandé.

Recloses est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est une maison de 194 m² à environ 665 000 € (prix médian constaté). Les plafonds de la zone B1 augmentent avec la taille du foyer : 243 000 € de coût d’opération et 62 100 € de revenus pour 3 personnes, puis 324 000 € et 82 800 € pour 5 personnes et plus. Le coût de l’opération est de 665 000 €, soit 422 000 € au-dessus du plafond pour 3 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 243 000 €, soit 37 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 24 300 € à 72 900 € pour 3 personnes et de 32 400 € à 97 200 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 11 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 119 640 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour 3 personnes (62 100 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (589 855 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 24 300 € à 72 900 € et sa mensualité passerait de 3 491 € à 3 060 € à 3 347 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Recloses ressort à 2,6 ans en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,1 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, le taux d’épargne brute de la commune s’établit à 14,0 % (médiane du département : 12,7 %). Compris entre 8 et 15 %, il laisse une marge d’autofinancement pour les investissements et le remboursement de la dette.

Avec 254 € de dette par habitant en 2025, la commune se situe sous la médiane départementale (452 €).

La dette par habitant (254 € en 2025) a diminué de 9 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 7,1 points depuis 2020.

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

Le taux de taxe foncière bâtie de Recloses atteint 34,90 % en 2025, soit 16 % en dessous de la médiane départementale (41,40 %).

Par rapport à 2020, le taux est supérieur de 3,2 points.

Note de pression fiscale : 83,8/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Recloses est de 1 140 € en 2025, soit 6 % au-dessus de la médiane départementale (1 079 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 13,88 % à Recloses en 2025.

En moyenne, la taxe foncière de la commune revient à 95 € par mois, soit 3 % de la mensualité de référence : un poste secondaire du budget.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 8,4 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 33,78 % à 52,63 % (médiane 39,86 %) : celui de Recloses (34,90 %) est inférieur de 5,0 points à cette médiane locale.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Les 93 diagnostics de performance énergétique recensés à Recloses (2026) se répartissent ainsi : 29,0 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 57,0 % en classe E, F ou G.

Environ un DPE sur 3 est classé F ou G à Recloses : la rénovation énergétique est un enjeu fréquent pour les acheteurs.

Cette part de logements F ou G est 80 % au-dessus de la médiane départementale (16,2 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, une part élevée de logements F ou G laisse prévoir des travaux de rénovation ; elle peut aussi servir d’argument de négociation sur le prix et compte pour la revente ou la location.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Recloses est de 14,5 €/m² charges comprises, soit environ 750 € par mois pour 52 m², proche de la médiane départementale (14,2 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Recloses est de 11,2 €/m² charges comprises, soit environ 2 170 € par mois pour 194 m², 6 % en dessous de la médiane départementale (11,9 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 3,9 % pour maisons (loyer annuel divisé par le prix médian), mais le prix médian repose sur 3 ventes seulement : c’est trop peu pour en tirer une conclusion. Comparez avec des annonces et des ventes locales récentes.

Pour le bien de référence (194 m²), la mensualité de crédit (3 491 €) dépasse de 61 % le loyer estimé (2 170 €) : l’achat pèse nettement plus sur le budget mensuel que la location.

Avec 30 980 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Recloses est supérieur de 19 % à celui du département (26 040 €).

Cela représente 2 580 € par mois et par unité de consommation, soit 1,75 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian supérieur à 2,2 fois le SMIC net.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (9 970 € par mois avec 20 % d’apport) représente 257 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 870 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 4 points de charge à Recloses, répartis dans 2 stations, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (6,2 points pour 1 000 habitants), l’équipement est plus de deux fois supérieur à celui du département (1,6 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

3 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris pour la commune depuis 1982 entre 1983 et 1999, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 7).

Le dernier événement reconnu date de 1999 (il y a 27 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école élémentaire à Recloses.

Avec 1,6 école pour 1 000 habitants, le premier degré est bien plus dense que dans le département (0,8 pour 1 000), ce qui correspond souvent à un habitat dispersé ou à de petites classes.

La scolarité secondaire se fait hors de la commune, faute de collège et de lycée sur place : transports scolaires et distances comptent pour une famille qui s’installe.

Le collège le plus proche est à La Chapelle-la-Reine (6,2 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Recloses au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Ury (3,2 km à vol d’oiseau).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.