Immobilier et crédit à Saint-Vincent-de-Barbeyrargues : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Saint-Vincent-de-Barbeyrargues est de 3 432 €/m² pour les maisons (4 ventes).

Les maisons se vendent 3 432 €/m² sur les 12 derniers mois, 3 % sous la médiane 2018-2025 (3 550 €/m²) : un léger recul, d’environ 12 000 € pour 101 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Hérault : pour les maisons, il est 42 % au-dessus de la médiane départementale (2 417 €/m²).

Avec 42 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 103 000 € d’écart pour 101 m².

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Note d’accessibilité immobilière : 16,0/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,8 km), le prix médian des maisons est de 4 139 €/m² (3 233 € à 5 524 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Vincent-de-Barbeyrargues (3 550 €/m²) est inférieur de 14 %.

Faute d’assez de ventes d’appartements pour établir un prix à Saint-Vincent-de-Barbeyrargues, les 6 communes les plus proches (jusqu’à 5,8 km) affichent un prix médian de 3 935 €/m² (3 581 € à 4 330 €/m² selon la commune, 2018-2025) : un repère indicatif pour le secteur, à confirmer avec des annonces locales.

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 30 189 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Il faudrait 19,6 années de SMIC net pour atteindre le prix du bien de référence (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (69 400 € de plus) réduit la mensualité d’environ 411 € et les intérêts totaux d’environ 29 178 €.

Pour 307 800 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 129 400 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 147 900 € au-delà du capital, soit 455 700 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 224 € mais ajoute environ 42 072 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (128 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (5 790 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 411 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 5 200 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Le revenu requis atteint 3,5 SMIC net : bien au-delà de deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), il suppose des revenus supérieurs à ce montant.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 81 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 79 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 25,6 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 6 156 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 69 400 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 18 467 € dans le premier cas et d’environ 10 408 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 308 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 154 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Saint-Vincent-de-Barbeyrargues est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Les plafonds de la zone A augmentent avec la taille du foyer : 270 000 € de coût d’opération et 88 200 € de revenus pour 3 personnes, puis 360 000 € et 117 600 € pour 5 personnes et plus. Le coût de l’opération est de 347 000 €, soit 77 000 € au-dessus du plafond pour 3 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 270 000 €, soit 78 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 27 000 € à 81 000 € pour 3 personnes et de 34 700 € à 104 100 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 23 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 62 400 € par an avec 20 % d’apport) représente 71 % du plafond de ressources pour 3 personnes (88 200 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (307 789 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 27 000 € à 81 000 € et sa mensualité passerait de 1 822 € à 1 342 € à 1 662 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Saint-Vincent-de-Barbeyrargues ressort à 23,9 ans en 2025 ; elle se situe au-delà du repère de 12 ans, souvent retenu comme seuil d’alerte (médiane du département : 3,5 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, l’épargne brute de Saint-Vincent-de-Barbeyrargues représente 3,6 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 16,3 %). Il se situe sous le repère de 8 % souvent retenu : une part limitée des recettes reste disponible pour investir ou rembourser la dette.

Avec 739 € de dette par habitant en 2025, la commune dépasse la médiane départementale (671 €).

La dette par habitant (739 € en 2025) a augmenté de 21 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 7,8 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière appelle de la vigilance : le budget communal, les projets d’investissement et la trajectoire de la fiscalité locale sont à examiner avant de vous engager.

Le taux de taxe foncière bâtie de Saint-Vincent-de-Barbeyrargues atteint 38,60 % en 2025, soit 13 % en dessous de la médiane départementale (44,12 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 2,5 points.

Pression fiscale : 76,2/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Saint-Vincent-de-Barbeyrargues est de 1 535 € en 2025, soit 58 % au-dessus de la médiane départementale (972 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 11,15 % à Saint-Vincent-de-Barbeyrargues en 2025.

Rapportée au mois, la taxe foncière moyenne de la commune atteint 128 €, soit 7 % de la mensualité de référence : elle pèse sur le reste à vivre.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,8 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 33,28 % à 51,62 % (médiane 45,14 %) : celui de Saint-Vincent-de-Barbeyrargues (38,60 %) est inférieur de 6,5 points à cette médiane locale.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Parmi les 62 DPE recensés à Saint-Vincent-de-Barbeyrargues (2026), 1,6 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 9,7 % des classes E, F ou G.

Les passoires thermiques sont rares à Saint-Vincent-de-Barbeyrargues : le risque de gros travaux de rénovation est a priori limité pour la plupart des biens.

La part de logements F ou G est 52 % en dessous de la médiane départementale (3,3 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Saint-Vincent-de-Barbeyrargues est de 15,1 €/m² charges comprises, soit environ 790 € par mois pour 52 m², 30 % au-dessus de la médiane départementale (11,6 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Saint-Vincent-de-Barbeyrargues est de 14,0 €/m² charges comprises, soit environ 1 410 € par mois pour 101 m², 36 % au-dessus de la médiane départementale (10,3 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 4,9 % pour maisons (loyer annuel divisé par le prix médian), mais le prix médian repose sur 4 ventes seulement : c’est trop peu pour en tirer une conclusion. Comparez avec des annonces et des ventes locales récentes.

Pour le bien de référence (101 m²), la mensualité de crédit (1 822 €) dépasse de 29 % le loyer estimé (1 410 €) : acheter coûte un peu plus cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges.

Avec 28 520 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Saint-Vincent-de-Barbeyrargues est supérieur de 31 % à celui du département (21 755 €).

Cela représente 2 380 € par mois et par unité de consommation, soit 1,61 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (5 200 € par mois avec 20 % d’apport) représente 146 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 570 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 10 points de charge à Saint-Vincent-de-Barbeyrargues, répartis dans 2 stations, dont 4 en charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (13,0 points pour 1 000 habitants), l’équipement est plus de deux fois supérieur à celui du département (1,3 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

8 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2019 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 10).

Le dernier événement reconnu date de 2019 (il y a 7 ans).

Les 4 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Saint-Vincent-de-Barbeyrargues.

Avec 1,3 école pour 1 000 habitants, le premier degré est bien plus dense que dans le département (0,6 pour 1 000), ce qui correspond souvent à un habitat dispersé ou à de petites classes.

La scolarité secondaire se fait hors de la commune, faute de collège et de lycée sur place : transports scolaires et distances comptent pour une famille qui s’installe.

Le collège le plus proche est à Saint-Clément-de-Rivière (4,1 km) et le lycée le plus proche est à Saint-Clément-de-Rivière (4,1 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Saint-Vincent-de-Barbeyrargues au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Prades-le-Lez (1,1 km à vol d’oiseau).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.